В Госдуму внесен законопроект №193850-7, которым предлагается ввести обязательно нотариальное заверение сделок с недвижимостью.

Поправки вносятся в ст. 8.1 ГК РФ. Абзац первый пункта 3 предлагается изложить в следующей редакции: «3. Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

В пояснительной записке к проекту его автор отмечает: «Современный российский законодатель, регулируя оборот недвижимого имущества, создал систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нотариальной формы этой категории сделок. Предполагалось, что либерализация законодательства будет способствовать снижению расходов участников рынка. Однако, у медали, как всегда, оказалось две стороны. Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости».

По мнению автора законопроекта, именно положение российского законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяет мошенникам наживаться на беззащитных гражданах. При обязательном участии нотариуса в оформлении сделки подобное незаконное отчуждение становится невозможно.

Оформляя договоры купли-продажи недвижимости, следует быть осторожными, ведь указание заниженной стоимости с целью заплатить меньше налогов может привести в суд.

Новосибирский областной суд, рассматривая дело о неосновательном обогащении, выяснил, что в договоре была указана стоимость продаваемого земельного участка 950 000 руб., а судя по расписке, продавец получил 2 250 000 руб. При этом продавец заявил судье, что несоответствие сумм вызвано желанием уплатить поменьше налогов, но он расскаивается и готов понести ответственность.

Судья, рассматривающий дело, сообщил о неплательщике в налоговую. Кляуза опубликована в Фейсбуке в группе Юридическое сообщество Сибири.

 

Продажа имущества физлица, являющегося индивидуальным предпринимателем, может облагаться как предпринимательскими налогами, так и обычным "непредпринимательским" НДФЛ. Из-за этого и возникают споры с налоговыми органами, некоторые из которых приходится решать в судебном порядке.

По устоявшейся практике, предпринимательскими налогами облагается продажа имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Однако, если имущество изначально не предназначено для использования в личных целях, то факт не использования в деятельности ИП не поможет избежать налогов при его продаже.

АС Поволжского округа в постановлении № Ф06-12432/2016 от 19.09.2016 г. рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя, оспаривавшего доначисление налога по УСН с дохода от проданного имущества: нежилого помещения (назначение нежилое) и двухэтажного керамзитобетонного здания компрессорной станции с подвалом (назначение производственное). По мнению ИП, поскольку указанное имущество он не использовал в предпринимательской деятельности, то и не должен был учитывать в составе доходов для целей исчисления УСН выручку от его продажи.

Суды первых двух инстанций не согласились с мнением предпринимателя и АС их поддержал. Спорные объекты недвижимости по своему функциональному назначению предназначены для использования в предпринимательской деятельности. Доказательств, свидетельствующих о возможности использования реализованного недвижимого имущества, с учетом его специфики в иных целях, помимо осуществления предпринимательской деятельности, ИП не представил. Факт получения прибыли от реализации объектов недвижимости в 2014 году он так же не оспаривал.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что доход, полученный налогоплательщиком от реализации указанных объектов недвижимого имущества, следует рассматривать в качестве дохода, полученного от ведения предпринимательской деятельности, подлежащего включению в состав доходов при исчислении единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.

АС Восточно-Сибирского округа признал продажу 5 квартир непредпринимательской деятельностью, несмотря на то, что реализовывал их индивидуальный предприниматель, не позволив налоговой инспекции обложить их продажу налогом по УСН.

Налоговая испекция доначислила индивидуальному предпринимателю налог по УСН за 2013-2014 год, посчитав, что доходы от продажи 5 квартир являются доходами от предпринимательской деятельности. Однако ИП не согласилась с решением и обратилась в суд.

Предпринимателем в рассматриваемом периоде реализовано 4 квартир, ранее приобретенных по договорам об инвестиционной деятельности в строительстве, а также 1 квартира, ранее приобретенной на основании договора уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве.

Судами установлено, что предпринимателем  при регистрации в ЕГРИП заявлен основной вид экономической деятельности как сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества с дополнительными видами деятельности - аренда строительных машин и оборудования, аренда прочего автомобильного транспорта и оборудования. Суды пришли к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства, которые с достаточной степенью убедительности свидетельствуют о том, что квартиры, по поводу которых возник спор, были приобретены налогоплательщиком именно для целей дальнейшего их отчуждения, то есть для ведения предпринимательской деятельности. Довод инспекции о систематичности заключения сделок по отчуждению жилых квартир был отклонен, кроме того, налоговая не предоставила доказательств использования квартир в предпринимательской деятельности.

Суды учли, что одна из реализованных налогоплательщиком квартир изначально приобреталась у застройщика матерью предпринимателя, в последующем переоформлена на основании договора цессии; другая квартира была отчуждена в обмен на садовый дом и земельный участок, которые используются предпринимателем для занятия садоводством, огородничеством и отдыха, то есть для удовлетворения личных бытовых нужд, а не с целью предпринимательской деятельности. Кроме того, суды учли, что дочь предпринимателя в это же время приобрела квартиру в Москве

Проанализировав сделки, суд пришел к выводу, что реализация жилых объектов недвижимости в данном конкретном случае была вынужденной и не направленной на систематическое получение прибыли предпринимателем, а в части мены свидетельствуют об удовлетворении личных бытовых нужд заявителя, в связи с чем в отношении них обязательства по исчислению и уплате единого налога по УСН в спорных периодах у предпринимателя не имелось, и налогоплательщик обоснованно как физическое лицо произвел с операций по отчуждению рассматриваемого имущества уплату налога на доходы физических лиц.

АС Восточно-Сибирского округа постановлением от 15.09.2016 N Ф02-4905/2016 в кассационной жалобе ИФНС отказал.