232 НДФЛ

Как известно, при продаже квартиры не возникает налогооблагаемого дохода, если она была в собственности более минимального предельного срока владения.

Минфин в письме № 03-04-05/92180 от 21.10.2020 пояснил, как считать этот срок, если продается квартира в Москве, полученная по программе реновации в обмен на другую квартиру в старом доме.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 217.1 НК в случае продажи жилья, предоставленного в собственность взамен освобожденного жилого помещения в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жильем в срок нахождения в собственности этого жилья включается срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения.

Это правило применяется к доходам, полученным от продажи жилых помещений, предоставленных в собственность с 01.08.2017 в связи с реализацией программы реновации в Москве.

В случае продажи жилья, приобретенного по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в ЖСК, договору уступки права требования (по ДДУ) минимальный предельный срок владения таким жильем будет исчисляться с даты полной оплаты стоимости такого жилья в соответствии с соответствующим договором.

Такая норма появится в НК. Соответствующий законопроект № 1022670-7 принят накануне.

То есть теперь срок владения начнет капать с момента расплаты, который иногда очень сильно расходится с моментом подписания акта приемки.

Люди не будут платить НДФЛ при продаже своих квартир в новостройках, если право собственности недавно зарегистрировано в Росреестре, но расчет с застройщиков был произведен давным-давно.

В Госдуму внесен законопроект № 1035095-7 с поправками в статью 217.1 НК, которая регламентирует особенности освобождения от НДФЛ доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

При исчислении минимального предельного срока владения недвижимым объектом долевого строительства в срок нахождения его в собственности будет включаться период с даты передачи участнику долевого строительства недвижимого имущества, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, до момента его фактической передачи в собственность налогоплательщика.

Дело в том, что сейчас учитывается срок с момента акта приема-передачи. В случае с обманутыми дольщиками между оговоренной в договоре датой и реальной датой сдачи объекта могут пройти годы.

Вступление закона в силу предусмотрено с 1 января 2021 года.

Законопроект подготовлен на основании предложений Всероссийского Движения обманутых дольщиков и пайщиков.

Автор проекта — депутат от КПРФ Валерий Рашкин.

С 1 января 2020 года расширен перечень применения минимального трехлетнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже жилья.

Теперь при продаже собственником единственного жилого помещения минимальный предельный срок владения сокращается с пяти до трех лет.

При этом на момент перехода права собственности на проданное жилое помещение (или долю в нем) физлицо не должно владеть другим жилым помещением. Кроме того, нужно учитывать не только недвижимость самого продавца, но и объекты, находящиеся в совместной собственности супругов.

Например, если в собственности одна квартира, которая приобретена в 2016 году, то при продаже ее в 2020 году налогоплательщик освобождается от представления декларации и уплаты НДФЛ.

В данном правиле есть одно исключение. Если второе жилье было куплено продавцом или его женой (мужем) в течение 90 дней до даты регистрации перехода права собственности на реализованный объект, то такое жилье не учитывается.

Другими словами, даже при наличии подобной недвижимости (приобретенной не более чем за 90 дней до дня перехода права собственности на проданный объект к покупателю) минимальный предельный срок владения проданным объектом составит 3 года.

Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками.

387 НДФЛ

Как считать минимальный срок владения квартирой в случае покупки комнат, а потом объединения их в один объект? В этом вопросе разбирался Верховный суд, решение которого было включено в Обзор судебной практики по спорам, возникающим при налогообложении физических лиц.

Налогоплательщиком право собственности на две комнаты зарегистрировано в 1997 году, на третью комнату — в 2005 году. В 2013 году налогоплательщик принял решение об объединении комнат в одни объект — трехкомнатную квартиру и зарегистрировал соответствующее право. В том же году налогоплательщиком данная квартира продана. Налоговый орган полагал, что минимальный предельный срок владения имуществом (по пункту 17.1 статьи 217.1 НК РФ) следует исчислять с 2013 года с момента регистрации изменений объекта недвижимости.

Верховный суд указал, что с принятием решения об объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр право собственности налогоплательщика, возникшее в 1997 году на две комнаты и в 2005 году, не прекратилось. Данное право лишь трансформировалось в право собственности на один объект — трехкомнатную квартиру. Объект недвижимости претерпел изменения, зарегистрированные в реестре. Объединение нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) факт создания объекта не подтверждает.

Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру (2013 год).

Если объект недвижимости находился в собственности физлица не менее минимального срока владения, НДФЛ при его продаже не возникает.

Минимальный срок владения составляет 5 лет или 3 года (в зависимости от ситуации).

С 1 января 2020 года начала действовать поправка в НК, согласно которой минимальный срок составляет 3 года в случае, если продаваемое жилье является для человека единственным.

При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю.

Таким образом, при соблюдении этих условий в целях налогообложения минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года.

При этом, по мнению Минфина, изложенному в письме № 03-04-05/15558 от 03.03.2020, указанные положения применяются с 1 января 2020 года также в случаях, если продаваемые жилые помещения, находящиеся в собственности налогоплательщика, приобретены налогоплательщиком до 1 января 2020 года.

Доходы от продажи квартиры не облагаются НДФЛ, если она в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

В общем случае этот срок составляет 5 лет. Для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 — срок 3 года.

Минфин в письме № 03-04-05/15562 от 03.03.2020 разъяснил, как считать этот срок при продаже квартиры, часть которой перешла в наследство вдове.

Как известно, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Таким образом, если квартира приобретена в период брака за счет общих доходов супругов в общую совместную собственность, то для каждого из супругов срок владения имуществом, приобретенным в общую совместную собственность супругов, исчисляется с даты возникновения права собственности на такое имущество у одного из супругов.

При этом дата перехода доли в указанном имуществе в собственность одного из супругов в порядке наследования от другого супруга не учитывается.

На основании пп.4 п.3 ст. 217 НК минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года в случае, если в собственности налогоплательщика на дату госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю.

Минфин в письме № 03-04-05/94269 от 04.12.2019 пояснил, что данная норма, установленная подпунктом 4 п.3 ст. 217 НК применяются с 1 января 2020 года.

808 НДФЛ

Житель Крыма продал нежилое здание. Как считать НДФЛ?

Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/76041 от 03.10.2019.

Если объект находился в собственности более минимального срока владения, доход от его продажи не облагается НДФЛ.

При этом это правило не распространяется на доходы, получаемые от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Минимальный предельный срок владения объектами недвижимого имущества, находящимися на территориях Республики Крым и города Севастополя, для целей обложения НДФЛ исчисляется с даты регистрации на них права собственности в соответствии с законодательством, действовавшим на указанных территориях до вступления в силу Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014.

Исходя из вышеизложенного, в случае нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более доход от его продажи освобождается от НДФЛ.

1669 НДФЛ

Гражданин купил земельный участок за 3 млн. рублей, владел им много лет и продал его за 8 280 000 рублей. Налог с суммы продажи он не платил, потому что срок владения более 5 лет.

Но не тут-то было. Налоговики потребовали задекларировать доход и уплатить более 1 млн. руб. НДФЛ и около 78 тыс. рублей пеней. Все дело в том, что незадолго до продажи владелец разделил участок на части.

Порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками при исчислении налоговой базы по НДФЛ стал предметом разбирательства в Центральном аппарате ФНС, куда обратился собственник.

Позиция налоговиков такова:

Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в ЕГРН.

Мнение налогоплательщика:

Возникновение новых объектов недвижимости в результате раздела одного земельного участка на несколько, и, как следствие, присвоение им новых кадастровых номеров не определяет порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками.

В решении № СА-4-9/20286@ от 04.10.19 ФНС поддержала мнение нижестоящих инспекций.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Таким образом фактически земля все та же, но после деления ее на части по документам это уже новый объект и срок владения надо исчислять с нуля.

Доходы от продажи квартиры не облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет 3 года.

А если речь идет о квартире в Крыму? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/69329 от 09.09.2019.

Минимальный предельный срок владения объектами недвижимого имущества, находящимися на территориях Республики Крым и города Севастополя, для целей обложения НДФЛ исчисляется с даты регистрации на них права собственности в соответствии с законодательством, действовавшим на указанных территориях до вступления в силу Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014.

При этом моментом возникновения права собственности на квартиру является не дата внесения в ЕГРН записи о праве собственности на указанное имущество в связи с изменением состава собственников, а момент первоначального возникновения права совместной собственности на квартиру.

Минимальный срок владения жильем, после которого можно не платить НДФЛ при продаже, сократили с пяти до трех лет, напоминает ФНС.

Сейчас такой срок действует в следующих случаях:

  • при наследовании или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.
Расширение перечня применения минимального трехлетнего срока владения с 2020 года касается не всех случаев. Например, если квартир две и они куплены в одно время в 2016 году и позже, то при продаже одной из них в 2020 году налогоплательщик все равно должен подать декларацию и заплатить НДФЛ.

Если же одна из квартир куплена в течение 90 дней до продажи второй, то минимальный срок владения составит три года. Например, в декабре 2016 года куплена первая квартира, а в начале января 2020 года – вторая. В таком случае до начала апреля 2020 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.

Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками. Условия освобождения от уплаты НДФЛ те же.

590 НДФЛ

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 НК освобождаются от НДФЛ доходы, получаемые физлицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения составляет 5 лет (за рядом исключений).

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Таким образом, минимальный предельный срок владения земельным участком и жилым домом исчисляется с даты первичной государственной регистрации одним из супругов права собственности на такое имущество, приобретенное в совместную собственность супругов.

В этой связи в случае нахождения земельного участка и жилого дома в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более доход, полученный от продажи указанного имущества, не подлежит обложению НДФЛ.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/57648 от 01.08.2019.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 НК освобождаются от НДФЛ доходы, получаемые физлицами от продажи объектов недвижимости при условии, что такой объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет 3 года.

Этот срок отсчитывается со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации прав на недвижимость.

В этой связи если со дня смерти наследодателя до момента госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества от наследника к другому лицу прошло более 3 лет, то в отношении доходов от продажи такого имущества, полученного в собственность в порядке наследования, налогоплательщик вправе претендовать на освобождение от НДФЛ.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/50192 от 08.07.2019.

Опубликован Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ, который, в том числе меняет порядок определения минимального предельного срока владения недвижимостью для целей освобождения от НДФЛ при ее продаже.

Для единственного жилья срок владения устанавливается 3 года.

При применении этой нормы не будет учитываться жилье, приобретенное в собственность налогоплательщика в течение 90 дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилье от налогоплательщика к покупателю.