налог на имущество по кадастровой стоимости

Региональные власти утверждают перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.

В целях формирования перечня пунктами 3 — 5 статьи 378.2 НК установлены критерии отнесения объектов недвижимого имущества к указанным объектам.

При этом органы исполнительной власти субъектов РФ в предусмотренных законодательством о налогах и сборах случаях в пределах своей компетенции издают нормативные правовые акты, которые не могут изменять или дополнять законодательство о налогах и сборах.

Запрета на внесение уполномоченным органом изменений в свой нормативный правовой акт, которым утвержден перечень, НК не установлено. Таким образом, в случае ошибочного включения объекта недвижимого имущества в перечень, уполномоченный орган вправе внести соответствующие изменения в перечень.

Но следует иметь в виду, что нормативные правовые акты уполномоченного органа, предусматривающие внесение изменений в перечень и ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют.

Об этом сообщает Минфин в письме от 14.01.2020 N 03-05-04-01/881, доведенном до сведения письмом ФНС № БС-4-21/340@ от 14.01.2020.

Организациям не придется платить налог на имущество от кадастровой стоимости с «иных» объектов недвижимости. Недочет в законе, который так возмутил бизнес, убрали из закона.

Кривая норма в главу 32 НК была внесена Федеральным законом № 325-ФЗ от 29.09.2019. Согласно ей облагаться «кадастровым налогом» должно было абсолютно любое имущество, независимо от того, включено ли оно в соответствующий перечень. То есть перечень объектов, налог с которых рассчитывался по кадастровой, а не балансовой стоимости, становился открытым.

Минфин пытался оправдаться, но чиновники позже признали, что при принятии 325-ФЗ произошел «сбой». Его и исправили депутаты, изменяя НК еще раз. Теперь спорный пункт в статье 378.2 будет выглядеть так:

4) жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Поправки были спешно вписаны в закон «О внесении изменений в статьи 333.33 и 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который принят сегодня в третьем чтении.

Минфин разработал поправки в НК, основная часть которых направлена на развитие нефтегазохимического комплекса РФ.

Однако есть и одна поправка, которая касается большинства компаний. Речь идет о налоге на имущество организаций.

Минфин, как и обещал ранее, исправил кривую норму в главе 32 НК, которая была внесена Федеральным законом №325-ФЗ от 29.09.2019.

Напомним, при буквально прочтении НК в редакции вышеназванного закона можно сделать вывод, что облагаться «кадастровым налогом» теперь будет абсолютно любое имущество, независимо от того, включено ли оно в соответствующий перечень. То есть перечень объектов, налог с которых будет рассчитываться по кадастровой, а не балансовой стоимости, становится открытым.

Бизнес-сообщество всколыхнулось.

Минфин оправдывался – мол, вы все неправильно поняли. Позже чиновники фактически признали, что при принятии 325-ФЗ произошел «сбой», который в ближайшее время должен быть исправлен законодателем.

В размещенном накануне проекте предусмотрены поправки в Федеральный закон №325-ФЗ.

Предусмотрено предоставление субъектам РФ права переводить на кадастровую стоимость не любую недвижимость вне перечня, а только принадлежащие организациям объекты жилого назначения, гаражи, объекты незавершенного строительства, а также хозяйственные строения, расположенные на садовых и приусадебных участках.

Федеральным законом № 325-ФЗ от 29.09.2019 внесены поправки, касающиеся налога на имущество организаций от кадастровой стоимости.

При буквальном прочтении можно сделать вывод, что облагаться «кадастровым налогом» теперь будет абсолютно любое имущество, независимо от того, включено ли оно в соответствующий перечень. То есть перечень объектов, налог с которых будет рассчитываться по кадастровой, а не балансовой стоимости, становится открытым.

Бизнес-сообщество всколыхнулось. Правда, Минфин поспешил всех успокоить. Мол, не было у них таких коварных планов, вы все не так поняли.

Как говорится, хотели, как лучше, а получилось, как всегда...

Не было идеи взимать налог со всей недвижимости организаций по кадастровой стоимости, объясняет замминистра финансов Илья Трунин, смысл нормы — если налог на имущество человека рассчитывался по кадастровой стоимости, то при передаче имущества компании этот принцип не меняется. То же самое касается и недостроенных объектов, отмечает он.

Между тем эту досадную оплошность, закравшуюся в нормы НК, могут исправить.

Минфин совместно с комитетом Госдумы по бюджету и налогам прорабатывает вопрос о внесении новых поправок в ст. 378.2 НК, чтобы убрать оттуда неоднозначность.

Об этом говорится в письме Минфина, направленном в адрес РССП.

Документом поделился Аркадий Брызгалин на своей странице в Фейсбуке.

Таким образом и ФНС и Минфин фактически признают, что при принятии 325-ФЗ произошел «сбой», который в ближайшее время должен быть исправлен законодателем.

Минфин заявляет, что все не так поняли поправки по налогу на имущество.

Бизнес опасается роста налоговой нагрузки на свою недвижимость из-за новых поправок в Налоговый кодекс. Перечень объектов, налог с которых будет рассчитываться по кадастровой, а не балансовой стоимости, становится открытым.

С 2014 г. бизнес платит налог по кадастровой стоимости с торговых центров, офисно-деловых зданий и принадлежащих ему жилых домов, напоминают «Ведомости». Новым законом в список добавляются «иные объекты».

Дословно новый пункт выглядит так:

4) иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 — 3 настоящего пункта;

Глава 32 НК — это глава о налоге на имущество физических лиц. И физлица действительно платят налог с любой зарегистрированной на них недвижимости, независимо от того, что это за объект.

Внесенные изменения дают возможность облагать налогом по кадастровой стоимости склады, промышленные здания, теплицы, коровники и т.п. предупреждают эксперты. Собственники промышленных объектов могут вовсе не справиться с уплатой налога на имущество. Кроме того, у них возникнут дополнительные издержки на оспаривание кадастровой стоимости, которая зачастую сильно завышена.

Банкам тоже придется раскошелиться — налогом будет облагаться и недвижимость, которая попадает к ним как залог или отступные по кредитам. На это указывал Совет Федерации, однако закон все равно был сенаторами одобрен.

Опасения бизнеса излишни, успокаивает Минфин. Не было идеи взимать налог со всей недвижимости организаций по кадастровой стоимости, объясняет замминистра финансов Илья Трунин, смысл нормы — если налог на имущество человека рассчитывался по кадастровой стоимости, то при передаче имущества компании этот принцип не меняется. То же самое касается и недостроенных объектов, отмечает он.

Однако эксперты не верят Минфину. Нет никаких гарантий, что налоговики на местах прочтут закон не так, как он написан, а как разъясняет министерство. Письма Минфина не нормативные акты и не обязательны даже для налоговых органов, не говоря уже о судах.

Если закон не исправят, то со следующего года у многих организаций налог вырастет в несколько раз. При том, что в некоторых регионах (например, в Москве) и так с 1 января 2020 года начнет действовать максимальная ставка налога, исчисляемая от кадастровой стоимости — 2%.

Сегодня мы разместили материал о петиции жителей Дагестана, возмущенных завышенной кадастровой стоимостью их домов и земельных участков.

В результате переоценки произошло многократное повышение стоимости недвижимости, порой достигающее 900 % и выше.

Авторы петиции — общественное движение «Городнаш». Отмечается, что высокая кадастровая стоимость — это не только большой земельный налог и налог на имущество физлиц, но и большой НДФЛ при продаже этой недвижимости. И при этом фактическая рыночная стоимость этого имущества гораздо скромнее его кадастровой стоимости.

Сегодня на Chang.org вышло обновление этой петиции с пометкой «Победа!»

Открыть оригинал изображения (1693x398, 204.79 Кб) После публикации петиции, активистов «Городнаш» пригласил на встречу министр имущественных отношений Дагестана.

В ходе встречи было разъяснено, что любые ошибки, допущенные при обновлении кадастровой стоимости, будут исправлены. Для этого нужно будет подать заявление через интернет (или МФЦ, или почтой, или лично), к заявлению можно будет приложить скриншот из Авито или фото газет с объявлениями и т.п.

Жители Дагестана возмущены темпами роста кадастровой стоимости недвижимости в регионе.

В результате переоценки происходит многократное повышение стоимости недвижимости. В некоторых случаях повышение достигает 900 % и выше

На сайте Chang.ru размещена петиция с требованием не допустить несправедливости и отказаться от многократного повышения кадастровой стоимости недвижимости.

Отмечается, что высокая кадастровая стоимость – это не только большой земельный налог и налог на имущество физлиц, но и большой НДФЛ при продаже недвижимости.

Дело в том, что при продаже недвижимого имущества налоговики сравнивают цену сделки и 70 % кадастровой стоимости и большую сумму принимают за базу по налогу.

В петиции приводится пример:

Кадастровая стоимость стандартных 500 соток земли под ИЖС на окраине Махачкалы будет составлять от 5 млн. рублей. Продать этот участок реально за 1,5 млн. рублей. А НДФЛ придется заплатить в сумме не менее 325 тыс. рублей.

Это несправедливо и неправильно, особенно при нынешнем плохом финансовом положении населения, отмечают общественники.

К петиции приложена сравнительная таблица старой и новой кадастровой стоимости. Также там показано, какой НДФЛ придется заплатить при продаже.

Открыть оригинал изображения (1811x630, 1.05 Мб) Добавим, по данным региональной УФНС по состоянию на 1 сентября 2019 года долги по имущественным налогам имеют 120 тыс. жителей республики. Общая сумма составляет более 5 млрд. рублей, из которых на налог на имущество физлиц приходится 0,5 млрд. рублей, на земельный налог - 1,1 млрд. рублей.

На сайте УФНС опубликованы имена троих жителей Дагестана, которые имеют задолженность по имущественным налогам свыше 10 млн. рублей. Всего эти трое жителей республики задолжали бюджету 67 млн. рублей.

Еще 24 налогоплательщика задолжали бюджету от 3 до 10 млн. рублей. На сайте также опубликован список налогоплательщиков с суммой долга по имущественным налогам физлиц свыше 1 млн. рублей. Всего в черном списке значатся 150 граждан с общей суммой недоимки около 360 млн. рублей.

Неожиданная поправка в главу о налоге на имущество организации была внесена законом, который приняли сегодня депутаты.  Касается она объектов недвижимости, указанных в статье 378.2 НК. Т.е. тех, которые облагаются налогом от кадастровой стоимости.

Согласно этой поправке, абсолютно вся недвижимость, у которой определена кадастровая стоимость, будет облагаться налогом именно от кадастровой стоимости. Т.е. вне зависимости от того, для чего эта недвижимость используется.

Дело в том, что подпункт 4 пункта 1 изложили в новой редакции

4) иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта;

Ранее в этом подпункте значились жилые дома и квартиры, не учитываемые на балансе как основные средства.

При этом изменений в пункт 7 статьи 378.2 НК, в котором говорится о перечне недвижимости, ежегодно утверждаемым региональными властями, не вносилось. Там по прежнему речь идет только о подпунктах 1 и 2 пункта 1. Т.е. о деловых и торговых центрах, помещениях для офисов, торговли и т.п.

Т.е. внесенная поправка обязывает облагать налогом от кадастровой стоимости абсолютно всю недвижимость, если у неё определена кадастровая стоимость, даже если её нет в региональном перечне. В чем же будет смысл этих перечней при таких условиях, совершенно непонятно.

Заметим, что поправка появилась неожиданно, её явно никто обсуждал. Внесена она была Правительством, причем в текст законопроекта её добавили в последние часы перед вторым чтением, что хорошо видно из карточки на сайте Госдумы.

Поправки о переносе сроков сдачи отчетности и уплаты налога на имущество в текст принятого закона не вошли, вероятно их примут следующим законом.

Применение организациями УСН предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество (за исключением налога, уплачиваемого исходя из кадастровой стоимости).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении, в частности, следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

При этом условием применения кадастровой стоимости в целях налогообложения является включение ОС в перечень объектов недвижимого имущества, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Определивший Перечень уполномоченный орган власти субъекта РФ имеет право исключать ошибочно включенные в Перечень объекты.

В случае, если объект исключен из Перечня (уполномоченным органом власти субъекта РФ или по решению суда), налоговая база в отношении указанного объекта в соответствующем налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-19-21/221 от 08.08.2019.

Исчисление налога на имущество физлиц за первые три налоговых периода с начала применения порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, производится с учетом понижающих коэффициентов: 0,2 — в первый период, 0,4 — во второй период и 0,6 — в третий период применения кадастровой стоимости.

Рост налога может обуславливаться следующими причинами:

  • рост коэффициента к налоговому периоду;
  • изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, например, в связи со вступлением в силу новых результатов кадастровой оценки, или изменением вида разрешенного использования, назначения объекта. Информацию о кадастровой стоимости можно получить на сайте Росреестра;
  • изменение налоговых ставок или отмена льгот, полномочия по установлению которых относятся к компетенции представительных органов муниципальных образований.

Такие разъяснения дает УФНС по Республике Марий Эл.

Региональные власти ежегодно определяют перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Объекты недвижимости из этого перечня облагаются налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости на на начало соответствующего налогового периода.

В вышеназванный перечень включаются данные о кадастровом номере объекта недвижимого имущества (за исключением единого недвижимого комплекса, в отношении которого указывается его условный номер) и его адресе.

В случае же, когда включенным в перечень объектом налогообложения является помещение, расположенное в здании, заполнение элемента «кадастровый номер объекта недвижимости (здания (строения, сооружения))» является необязательным.

Об этом сообщает ФНС в письме № БС-4-21/14960 от 30.07.2019.

В документе также уточняется, что если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от отсутствия этих помещений в перечне.