недвижимость

Поправки в Конституцию о запрете чиновников на владение иностранной недвижимостью отклонены. Кто-то удивлен?

Ранее Президент анонсировал для всех, кто у власти, запрет на иностранные активы.

«Смысл, миссия государственной службы именно в служении, и человек, который выбирает этот путь, должен прежде всего для себя решить, что он связывает свою жизнь с Россией, с нашим народом, и никак иначе, без всяких полутонов и допущений» — сказал Путин парламенту 15 января.

Вот так вот, «без всяких полутонов и допущений», решено в Конституцию такой запрет не вводить. А чему удивляться?

Минэкономразвития в письме от 12.02.2020 № Д23и-4183 дало рекомендациями по вопросу разграничения движимого и недвижимого имущества в целях определения объектов налогообложения по налогу на имущество организаций.

Сейчас в Градостроительном кодексе существует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением.

Под объектами капстроительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

Что касается соотношения между понятием «объект капстроительства» и «недвижимая вещь», то следует отметить отсутствие полного соответствия.

Во-первых, указанные понятия разные по своему объему: недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места.

Во-вторых, указанные понятия применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капстроительства» применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции.

В то же время гражданское законодательство употребляет понятия «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота.

При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью.

Для признания объекта недвижимостью нужны такие же условия, что и для признания здания (сооружения) объектом капстроительства: наличие разрешения (уведомления) о строительстве и наличие самостоятельной хозяйственной ценности, т.е. возможности быть отдельным предметом в гражданском обороте.

Таким образом, строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капстроительства и с большой степенью вероятности — к объектам недвижимости.

Некапитальная постройка, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение или демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести, с точки зрения гражданского права, к отделимым улучшениям.

Что касается улучшений земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капстроительства, ни объектами некапитального строительства, то гражданское право их с большей вероятностью считает неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка.

Учитывая изложенное, в случае если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т.е. как объекты капстроительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

В документе также сообщается, что разработаны законопроекты, направленные на совершенствование сложившегося гражданского оборота недвижимости.

Вышеназванное письмо МЭР доведено до сведения письмом ФНС № БС-4-21/2584@ от 14.02.2020.

Федеральная кадастровая палата запустила единый сервисный сайт kadastr.ru для получения услуг в сфере недвижимости физическими лицами и отраслевым сообществом.

Новый веб-сайт — собственная разработка специалистов Кадастровой палаты. Они постарались сделать его максимально удобным и полезным, пишет «Российская газета».

Теперь пользователи в режиме «единого окна» могут получить полную информацию о госуслугах, заказать изготовление электронной подписи, получить выписку из ЕГРН, проверить статус подготовки документов, заказать документы на дом, записаться на консультацию для решения индивидуальных вопросов и оформления договоров о сделках с недвижимостью, а также сформировать правильный пакет документов для любой операции с недвижимым имуществом.

По словам главы Федеральной кадастровой палаты Парвиза Тухтасунова, сегодня Росреестр и Федеральная кадастровая палата оказывают более двух десятков различных услуг, которые могут понадобиться гражданам в любой момент. На новом сайте представлены главные направления — сервис по заказу выписок из ЕГРН в режиме онлайн, выход на Публичную кадастровую карту и удостоверяющий центр. Кроме того, на сайте появился «Сервис жизненных ситуаций», который позволяет сформировать точный список документов под личный запрос пользователя — например, если нужно оформить ипотеку, аренду, исправить реестровую ошибку. Помимо формирования пакета документов, сервис определит точные сроки и стоимость госпошлины выбранной госуслуги.

Для профессиональных участников рынка недвижимости также создана обучающая онлайн-платформа — Корпоративный университет Кадастровой палаты. Здесь можно записаться на курсы повышения квалификации и принять участие в обучающих вебинарах.

У Центрального рынка в Москве сменился владелец. Его купили «короли недвижимости» Год Нисанов и Зарах Илиев, сообщает РБК.

До последнего времени Центральный рынок на Рождественском бульваре принадлежал Gremm Group Михаила Горяинова. Но 13 января новым собственником объекта стала компания «Парус».

Эксперты оценивают сделку в 1,5 млрд рублей.

Теперь уже бывший собственник владел им не напрямую, а через ООО. И именно 100% доли этого ООО было приобретено другим ООО. Суть в том, что рынок продали не как здание (тогда бы требовалось заплатить 20% НДС и еще 20% налога на прибыль), а как доли в ООО, которые не облагаются 20% НДС, разъясняет автор канала BlackAudit. И, вероятнее всего, эти доли были куплены за 7 млн рублей (уставной капитал ООО), а не за 1,5 млрд руб. Соответственно и не возникло налога на прирост капитала.

Схема не новая. Налоговая в курсе. Это лишний раз доказывает, что налоги не платятся не по схеме, а по закону.

Семья премьер-министра Михаила Мишустина владеет 2,6 гектара земли в подмосковном поселке «Коттон Вэй», расположенном на Николиной горе на Рублево-Успенском шоссе. Об этом сообщают«Открытые медиа» со ссылкой на данные Росреестра.

Семье Мишустина принадлежит пять жилых домов общей площадью 2456,7 квадратных метра. Площадь двух самых больших из них – 861,2 и 741,4 квадратных метра.

В декларации Мишустина за 2017 год было указано, что его несовершеннолетний ребенок владеет землей площадью 5,5 тысячи квадратных метров (0,55 гектара) — как сообщал «Проект», эта земля расположена в поселке «Коттон Вэй». По состоянию на начало года, указывал «Проект», владельцем земли в Росреестре числится «Российская Федерация». Обычный прием, чтобы скрыть имена настоящих владельцев.

На «Российскую Федерацию» также оформлены два соседних участка площадью более двух гектаров, которые «Открытые медиа» приписывают семье Мишустина.

Издание узнало имена владельцев, изучив архивные данные Росреестра, в которых упоминались данные собственников до того, как их скрыли.

До 2015 года эта земля была поделена на несколько небольших участков площадью 1000-1500 квадратных метров. В 2012 году предполагаемый отец чиновника Владимир Мишустин приобрел несколько участков у вице-президента «Роснефти» Геннадия Букаева. Другими владельцами участков были предполагаемая сестра Михаила Мишустина Наталия Стенина и ее бизнес-партнер Александр Удодов, который, по данным Znak.com, входит в ближнее окружение нового премьер-министра.

Стоимость земли и участков, по оценке «Открытых медиа», достигает 1,5 миллиарда рублей. Это больше, чем Михаил Мишустин, согласно его декларации, заработал с 2010 года, когда стал руководителем Федеральной налоговой службы. За девять лет он заявил доход в 213 миллионов рублей, а его супруга Владлена Мишустина — 790 миллионов рублей

Отсутствие четких и однозначных законодательных формулировок способствует тому, что проверяющие пытаются многие не дискуссионные вопросы превратить в дискуссионные, а дискуссионные — решить в свою пользу. Конечно значительную роль в формировании такой практики играет и судебная система, пояснил руководитель налоговой практики Crowe CRS Legal.

Ярчайший пример — споры, связанные с квалификацией имущества в качестве движимого или недвижимого в целях налога на имущество организаций. При определении в качестве объекта налогообложения только недвижимого имущества законодатель достаточно четко мотивировал свое решение — устранение так называемого «налога на модернизацию» (ситуация при которой в случае приобретения компанией нового оборудования резко возрастала сумма налога на имущество в связи с высокой стоимостью такого оборудования).

В ответ на очевидную льготу в отношении достаточно очевидных объектов налоговики стали изобретать различные ранее неизвестные праву конструкции, которые позволяли бы облагать налогом фактически любое оборудование. В итоге, в настоящее время налогоплательщики получили не только «налог на модернизацию», но и «пени и штраф на модернизацию».

Наиболее остро сейчас проблема квалификации имущества в качестве движимого или недвижимого стоит перед электроэнергетическими компаниями. На балансе энергетических компаний находится колоссальное количество объектов, которые налоговые органы квалифицируют в качестве недвижимого, а сами компании в качестве движимого оборудования, например, трансформаторные подстанции. Причем необходимо понимать, что квалификация оборудования в качестве движимого исторически формировалась компаниями не на пустом месте и задолго до появления самой льготы (в отношении некоторых объектов были прямые отказы в их регистрации в качестве недвижимости).

Ситуация такой правовой неопределенности привела к тому, что в РСПП обсуждается инициатива замены льготы в отношении движимого имущества пониженной ставкой налога, но при этом объектом налогообложения будет как недвижимое так и движимое имущество.

В первую очередь, в ходе проведения выездных проверок не стоит допускать перевод не дискуссионных вопросов в разряд дискуссионных. Пытаться на корню пресекать любое «конструирование» проверяющими нарушения там, где его объективно нет. В текущих реалиях, пожалуй, единственным эффективным способом отстаивания своих прав является привлечение специалистов непосредственно на стадии проведения налоговой проверки. Это позволяет формировать позицию защиты на самой ранней стадии и, по сути, снижает вероятность «кристаллизации» претензий в акте или решении.

Предприятию «Воркутауголь» придется выплатить 26,5 млн рублей налогов за то, что компания обозначила оборудование теплоэлектростанции (ТЭС) как движимое имущество, которое по закону с 1 января 2019 года освобождено от налога.

Предприятие «Воркутауголь» за свой счет отремонтировало заброшенное здание школы в Воркуте и переделало его в профилакторий для сотрудников предприятия, пишет «РБК». При этом компания указала оборудование специально построенной ТЭС как движимое имущество, но налоговая инспекция определила его как недвижимость.

Налоговая сочла искусственным учет оборудования как движимого имущества отдельно от единого объекта недвижимости и доначислила компании 26,5 млн рублей налогов.

Предприятие пыталось через суд доказать, что оборудование ТЭС является движимым имуществом (может быть демонтировано и перемещено), предоставив соответствующую документацию, однако арбитражный суд Коми встал на сторону налоговиков.

Если имущество попало в кадастровый перечень, это еще не значит, что точно нужно платить налог.

Иногда в перечень имущество оцениваемого по кадастровой стоимости, включают объекты, которых там быть не должно, «от балды» то есть. И это можно успешно оспорить в суде, чтобы не платить налог на спецрежимах.

Вот несколько примеров из судебной практики.

1. Решение Московского городского суда от 29.05.2019 по делу № 3а-1814/2019. В кадастровый перечень включили здание заводоуправления. Под офисы его не сдавали, а на земельном участке разрешено только производство. То есть никаких оснований включать это здание в перечень не было, чиновники подошли к вопросу формально и даже не провели осмотр. Суд поддержал компанию. В таких ситуациях нужно приложить максимум доказательств, что помещение не предназначено для магазинов и офисов: фотографии помещений, выписка из ЕГРН, устав, из которого видно, что организация не занимается арендой и т.д.

2. Решение Московского городского суда от 14.11.2018 по делу № 3а-2462/2018. В кадастровый перечень включили здание, в котором компании принадлежала только часть, а другая часть принадлежала банку в состоянии банкротства, причем в банк в этом помещении только хранил имущество, а не использовал под офис. В части зданий действительно размещались офисы, но это было меньше 20% от площади, а значит, здание не подлежало включению в кадастровый перечень (п.п.2 п.3 статьи 378.2 НК РФ). Компания и банк предоставили подтверждающие документы в суде и выиграли.

3. Решение Московского городского суда от 05.10.2018 по делу № 3а-3601/2018. Аргументом выигравшей компании было то, что хоть одно здание хоть и сдавали в аренду, но под офисы отводилось только 10% площади.

4. Решение Московского городского суда от 01.04.2019 по делу № 3а-735/2019. Здесь в здании, которое попало в кадастровый перечень, разрабатывали парашюты. А чиновники посмотрели план помещения и сделали вывод, что его используют для офисов. Доказательств у них не нашлось, поэтому компания выиграла в суде.

А вот в деле по делу № 3а-677/2016 предприниматель в суде проиграл. Предприниматель действительно сдавал помещения под офисы, но когда проверяющие лично приходили посмотреть на помещение, он их не пустил. Это его не спасло, потому что были данные, что компании зарегистрированы по этому адресу, а у работников этих компаний взяли показания.

В общем, пободаться за исключение здания из кадастрового перечня можно, а вот обмануть систему не получится.

Министр финансов Антон Силуанов оказался владельцем квартиры ценой 450 млн рублей в ЖК «Андреевский», пишет сегодня Банкста. По информации канала, у чиновника есть пентхаус размером 253 м2 в Хамовниках. В рекламе дома представлены вот такие варианты комнат. 

А ранее у министра был найден дом за млрд рублей. Как сообщил источник канала, 1 гектар земли под дом Силуанов получил даром от зятя Касьянова Тимофея Клиновского и бандита Гавриила Юшваева. Еще 2 гектара леса рядом с домом он взял в аренду на 49 лет и платит за него 7 тыс. рублей в месяц. Официальные доходы Силуанова около 300 млн рублей за семь лет, а дома с землей стоят больше млрд рублей.

ФБК сделал свое расследование и заявил, что у министра официально нет таких доходов, чтобы скопить на дом и участок при нем.

В доме будет 3 этажа (есть подземный). Площадь, по прикидкам ФБК, в районе 1500 м2. Рядом строится еще один.

Несмотря на то, что Силуанов декларирует не пойми откуда берущуюся гигантскую зарплату в 40 млн рублей, даже ее не хватило бы на этот участок и эту стройку. Гектар земли в этом месте на Рублевке стоит около 650 млн рублей. 1500-метровый дом, построенный с нуля, — это 300 млн. 

Если заложить такие же расходы на постройку второго дома, то после грубой оценки выходит больше миллиарда рублей. Складываем силуановские официальные доходы (фактические, не средние) — получается 300 млн рублей за 7 лет.