неотделимые улучшения арендованного имущества

В соответствии со статьей 385 НК организация, учитывающая на балансе объекты недвижимости, находящиеся вне ее местонахождения (или ее обособок) уплачивает налог на имущество в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 386 НК налогоплательщики, отнесенные к категории крупнейших, представляют налоговую отчетность в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков.

А куда крупнейшим налогоплательщикам сдавать декларацию по налогу на имущество в отношении неотделимых капвложений в арендованный объект? Ответ на этот вопрос дала ФНС в письме № БС-4-21/20332 от 04.10.2019.

Сдавать отчет надо в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков, указывая при ее заполнении код по месту учета крупнейшего налогоплательщика (213) и код территориального налогового органа, администрирующего начисленные в отношении неотделимых капитальных вложений суммы налога, подлежащие уплате в бюджет по соответствующему коду ОКТМО.

ФНС в письме № БС-4-21/18550@ от 16.09.2019 разъяснила порядок уплаты и представления налоговой отчётности по налогу на имущество организаций в отношении капвложений в виде неотделимых улучшений, произведенных налогоплательщиком в арендованный им объект недвижимости.

Сумма налога, исчисленная в отношении неотделимых капвложений, находящихся вне местонахождения арендатора или его обособленного подразделения, подлежит уплате в бюджет по коду ОКТМО, соответствующему территории муниципального образования по месту нахождения арендованного объекта недвижимости с неотделимыми капвложениями.

При этом в налоговой отчетности по налогу в каждом блоке строк с кодами 010 — 040 указываются по строке с кодом 010 код по ОКТМО, по которому подлежит уплате сумма налога, указанная в строке 030 данного блока.

Разделы 2.1 налоговой отчетности по налогу заполняются организациями в отношении объектов недвижимого имущества, налоговой базой в отношении которых признается среднегодовая стоимость, сумма налога в отношении которых исчисляется в соответствующих Разделах 2 налоговой отчетности по налогу.

В отношении неотделимых капитальных вложений в арендованный объект недвижимости при заполнении разделов 2.1 налоговой отчетности могут указываться:

— по строке с кодом 010 — код номера объекта недвижимости, в отношении которого заполняется раздел 2.1 налоговой отчетности. При этом в случае наличия инвентарного номера, а также присвоенного арендованному объекту недвижимости адреса на территории РФ с указанием муниципального образования, по строке с кодом 010 указывается код номера объекта «3»; в случае наличия инвентарного номера при отсутствии присвоенного адреса с указанием муниципального образования, по строке с кодом 010 указывается код «4»;

— по строке с кодом 020 — инвентарный номер неотделимых капитальных вложений;

— по строке с кодом 030 — адрес арендованного объекта недвижимости, расположенного на территории РФ, в случае, если адрес включает указание муниципального образования. Строка с кодом 030 заполняется только в случае заполнения в строке с кодом 010 кода «3»;

— по строке с кодом 040 — код арендованного объекта недвижимости в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов;

— по строке с кодом 050 — остаточная стоимость неотделимых капитальных вложений в арендованный объект недвижимости по состоянию на 31 декабря налогового периода.

Арендатор (дочерняя фирма) с согласия арендодателя (материнской фирмы) произвела неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом по договору арендодатель не обязан возмещать стоимость этих вложений, то есть ему они достаются безвозмездно.

Что с налогом на прибыль? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-03-06/1/66443 от 29.08.2019.

Стоимость капвложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, не учитывается в составе облагаемых доходов у арендодателя при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Вместе с тем капвложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

При этом капвложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов ОС или для капвложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств.

В этой связи если стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, не подлежит возмещению арендодателем, то такие капвложения не амортизируются у арендодателя.

После истечения срока договора аренды либо расторжения договора аренды у собственника имущества (арендодателя) отсутствуют основания для повторной классификации и учета доходов, ранее определенных как доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Неотделимые капитальные вложения в объекты недвижимого имущества не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть объекта недвижимого имущества.

Следовательно, неотделимые капвложения в арендованный объект недвижимого имущества (помещения), учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в силу пункта 1 статьи 374 НК, в том числе в случае включения объекта недвижимого имущества субъектом РФ в Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, до их выбытия из состава ОС.

В этом случае уплата налога на имущество и представление налоговой декларации (расчета) осуществляются по месту учета на балансе капвложений в арендованный объект, то есть по месту нахождения организации или по месту нахождения обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, - в случае, если капвложения учитываются на балансе «обособки».

В случае произведенных организацией капвложений в арендованный объект недвижимости по местонахождению «обособки», не имеющей отдельного баланса, уплата налога на имущество и представление декларации зависят от места их учета на балансе в качестве ОС в соответствии с учетной политикой организации.

Если в отношении имущества предусмотрены налоговые преференции, то эти преференции распространяются и на неотделимые улучшения в арендованное имущество.

Учитывая, что с 1 января 2019 года движимое имущество не признается объектом обложения налогом на имущество организаций, неотделимые улучшения основных средств, классифицированных по ОКОФ как движимое имущество, также не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-05-05-01/52 от 09.01.2019.

Неотделимые улучшения арендованного имущества (улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды) при возврате арендодателю облагаются НДС. К такому выводу пришла Федеральная налоговая служба при рассмотрении жалобы налогоплательщика на решение налогового органа по выездной налоговой проверке.

Налогоплательщику был доначислен НДС по операциям безвозмездной передачи арендодателю арендуемого недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями. Не согласившись с вынесенным решением, налогоплательщик обратился с жалобой в Федеральную налоговую службу.

В ходе рассмотрения жалобы было установлено, что налогоплательщик арендовал недвижимое имущество и отремонтировал его с привлечением подрядной организации. При этом по договору аренды стоимость ремонта арендодатель возмещать не должен.

После расторжения договора налогоплательщик передал арендодателю нежилые арендованные помещения с неотделимыми улучшениями, не учитывая налог на добавленную стоимость. Арендодатель не возмещал стоимость произведенных улучшений налогоплательщику.

В обоснование своих доводов налогоплательщик указал, что передача неотделимых улучшений как части арендованного имущества облагается НДС лишь в случае перехода права собственности на них. Поскольку перехода собственности не было, то арендованное недвижимое имущество с произведенными неотделимыми улучшениями не может быть признано объектом обложения НДС.

Вместе с тем, в силу главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, безвозмездная передача их арендодателю признается реализацией и образует самостоятельный объект налогообложения НДС. В соответствии с этим Федеральная налоговая служба пришла к выводу об обоснованности решения инспекции.

Вывод ФНС России согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15.07.2015 № 306-КГ15-7133, от 24.10.2016 № 304-КГ16-12228, от 18.09.2017 № 305-КГ17-12166.

Как амортизировать неотделимые улучшения в помещениях, на которые заключен предварительный договор аренды? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-03-06/1/75501 от 15.11.2017.

Пунктом 1 статьи 258 НК установлено, что капвложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов ОС или для капвложений в указанные объекты в соответствии с классификацией ОС, утверждаемой Правительством РФ.

Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем заключить основной договор, и, следовательно, доходы или расходы учитываются в целях налогообложения прибыли с момента заключения основного договора.

Учитывая изложенное, в целях налогообложения прибыли начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор аренды.

Минфин в своем письме № 03-03-06/1/75487 от 15.11.2017 разъяснил порядок амортизации капвложений в виде неотделимых улучшений в арендованное имущество в целях налога на прибыль.

Капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов ОС или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией ОС, утверждаемой Правительством РФ.

При этом следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества.

 Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям статьи 260 НК РФ.

Таким образом, для целей налога на прибыль организаций расходы арендатора в виде капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, списываются через механизм амортизации в период действия договора аренды вне зависимости от суммы этих расходов. По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капвложений в форме неотделимых улучшений для целей налогообложения.

При этом, если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Однако, в случае если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды.

Если на арендованном объекте недвижимого имущества по местонахождению обособленного подразделения, не имеющего отдельного баланса, организацией произведены капвложения в этот объект, то налог на имущество в отношении улучшений уплачивается и налоговая декларация (расчеты) представляется по месту нахождения организации (месту госрегистрации).

Такой вывод содержится в письме Минфина № 03-05-05-01/57901 от 08.09.2017.

Произведенные арендатором капвложения в арендованный объект ОС (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором до их выбытия в качестве основных средств и до этого момента облагаются налогом на имущество.

При этом уплата налога (авансовых платежей) и представление декларации (расчетов) по месту нахождения обособленного подразделения, не имеющего отдельного баланса, не предусмотрены.

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество прекращается после окончания срока действия аренды. Однако если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет возобновить начисление амортизации, говорится в письме Минфина от 11.08.2017 N 03-03-06/1/51578.

Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.
По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации этой амортизации.

При этом, если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям.

Однако, в случае если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке, отмечается в письме.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды.