неотделимые улучшения

Минфин РФ в своем письме № 03-03-06/2/66 от 20.04.2011 разъясняет, подлежат ли включению при расчете удельного веса остаточной стоимости амортизируемого имущества обособленного подразделения, капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, произведенные с согласия арендодателя.

В письме отмечается, что при определении удельного веса остаточной стоимости амортизируемого имущества для целей применения статьи 288 НК РФ учитывается только остаточная стоимость основных средств налогоплательщика.

При этом остаточная стоимость иного амортизируемого имущества (капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество) при определении указанного показателя не учитывается.

Капвложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в составе основных средств арендатора, возмещаемые (не возмещаемые) арендодателем, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды.

К такому выводу пришли специалисты Минфина в письме № 03-05-05-01/48 от 03.11.2010.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 17 июня 2010 г. по делу N А52-2654/2009 подтвердил, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

ФАС указал, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Арендодатель не обязан возмещать стоимость работ, произведенных без его ведома и согласия.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 27 апреля 2010 г. по делу N А46-17355/2009 отклонил довод о том, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения, являются собственностью арендодателя и не подлежат компенсации.

Из материалов дела следовало, что фактически арендодатель согласился с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые возникли в результате проведения работ по капитальному ремонту помещения, и указаны в смете и в акте приемки выполненных работ.

Между тем, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Минфин РФ в своем письме № 03-03-06/2/7 от 21.01.2010 приводит разъяснения по вопросу амортизации неотделимых улучшений в арендованное здание, которые возмещению со стороны арендодателя не подлежат.

В 2009 годуглавой 25 НК РФ не была предусмотрена возможность установления срока полезного использования капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, отличного от того, который определен для арендованных объектов ОС.

Вместе с тем, согласно закону от 25.11.2009 № 281-ФЗ, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды, исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов ОС или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией ОС, утверждаемой Правительством РФ.

Учитывая изложенное, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных начиная с 1 января 2010 года, налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств.

Организация осуществляет розничную торговлю непродовольственными товарами в арендованных торговых точках.

До начала торговой деятельности, в целях приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для розничной торговли, организация-арендатор с предварительного согласия арендодателя вынуждена провести ремонтные и отделочные работы: установить гипсокартонные перегородки, подвесной потолок, витражное остекление, вентиляционное оборудование и систему пожаротушения.

Все работы производятся организацией-арендатором за свой счет, после окончания срока аренды, стоимость произведенных работ арендодателем не возмещается и произведенные улучшения не возвращаются организации-арендатору.

В этом случае специалисты Минфина РФ в письме № 03-03-06/1/762 от 18.11.2009 отмечают, что если произведенные ремонтные работы признаются капитальными вложениями в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, они подлежат амортизации согласно статье 259 НК РФ.

В случае отнесения произведенных работ к расходам на ремонт основных средств данные расходы учитываются при налогообложении прибыли единовременно в полном объеме.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 11 ноября 2009 г. по делу N А32-9982/2009-53/96 разъяснил, что признание права собственности на неотделимые улучшения не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФАС отметил, что произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Осуществление предпринимателем действий по реконструкции арендуемого им помещения и по внесению в него неотделимых улучшений, не является основанием для возникновения права долевой собственности.

Минфин РФ в письме № 03-07-11/282 от 05.11.2009 разъяснил особенности применения вычетов по НДС по ремонтным работам (модернизации, техническому перевооружению и реконструкции) арендуемого имущества, в результате которых создаются его неотделимые улучшения.

В документе отмечается, что передача арендатором арендодателю результатов работ, в том числе произведенных с привлечением подрядных организаций, по улучшению арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, является объектом налогообложения НДС.

В этой связи суммы НДС, предъявленные арендатору подрядной организацией по ремонтным работам (модернизации, техническому перевооружению и реконструкции) арендуемого имущества, в результате которых создаются неотделимые улучшения имущества, подлежат вычету.

Минфин РФ в своем письме № 03-03-06/2/209 от 29.10.2009 поясняет, имеет ли право банк в случае произведения неотделимых улучшений в арендуемое помещение, учитываемых как основное средство, принять в налоговом учете срок амортизации по неотделимым улучшениям, отличный от срока эксплуатации арендуемого помещения.

В этой связи отмечается, что срок полезного использования для произведенных арендатором неотделимых улучшений в арендованное имущество равен сроку полезного использования объекта аренды при расчете амортизации.