оценка имущества

Часть 5 ст. 13 закона о присоединении к Москве новых территорий (принят при создании новой Москвы) признана Конституционным судом не соответствующей Основному закону в той мере, в которой не позволяет учитывать рыночную стоимость изымаемой для госнужд недвижимости. Суд обязал законодателя внести необходимые поправки, до этого судам при определении компенсации следует исходить из рыночной цены. Она должна индексироваться с учетом динамики стоимости аналогичных объектов или оценки специалистов, а не ориентироваться, как сейчас, на дату, предшествующую принятию решения по планировке территории.

Поводом для проверки закона стали жалобы двух москвичей, пишут «Ведомости». У одного в 2017 г. судебным решением в пользу департамента городского имущества Москвы было изъято 10 машино-мест и один гаражный бокс под строительство Северной рокады. Их оценили примерно в 5 млн руб. по состоянию на 2013 г. Бывший владелец настаивал на возмещении в 8 млн руб., исходя из рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 2016 г., но ему отказали. У второго москвича изъяли собственность для строительства Северо-Восточной хорды.

Невозможность оспорить в суде ранее проведенную оценку объекта недвижимости была особенностью столичного закона, которая вызывала наиболее сильное раздражение, отмечают юристы. По их мнению, позиция Конституционного суда может быть распространена на другие похожие ситуации – например, связанные с реновацией.

Установлено, что в июле 2016 года по исполнительному производству о взыскании с должника 259 тыс рублей задолженности по налогам и пени они составили акт об аресте имущества на сумму свыше 278 тыс. рублей. Однако должник не согласился с произведенной оценкой, поскольку реальная стоимость изъятого имущества составляла 14 млн 261 тыс. рублей.

Тем не менее все было вывезено с места хранения и передано в специализированную организацию на реализацию, где в тот же день продано.

Неправомерные действия судебных приставов повлекли нарушение прав и законных интересов собственника изъятого имущества, причинив ущерб в размере свыше 14 млн рублей.

По результатам рассмотрения материалов проверки было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного п. «в» ч. 3 ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий).

Как сообщает пресс-служба Кремля, соответствующее положение включено в перечень поручений о дополнительных мерах по стимулированию экономического роста в целях стимулирования обновления промышленного оборудования и повышения в отношении такого оборудования уровня налогообложения.

Кроме того, правительству поручено подготовить и внести в Госдуму проект федерального закона, предусматривающего повышение уровня налогообложения организаций, имеющих основные фонды (оборудование) с истекшим сроком полезного использования.

Министр отметил: «Нет, точно второй раз, я думаю, что нет, но придется уточнять. Но в каких-то регионах, возможно, новая оценка будет проведена».

Андрей Белоусов пояснил, что оценка объектов недвижимости требует больших средств и при этом нет гарантии того, что качество новой оценки будет существенно лучше уже проведенной, передает РБК.

ФАС указал, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, издания акта или принятого решения уполномоченного лица.

Спорный договор купли-продажи был подписан сторонами без замечаний или протокола разногласий и исполняется. При этом, до заключения договора купли-продажи объекта, достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендуемого объекта в установленном порядке истцом не оспаривались, в т.ч. путем передачи спора в указанной части на разрешение суда.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности заявленных исковых требований.

Об этом 28 февраля в ходе пресс-конференция «Введение нового налога на недвижимость. Последствия для собственника и инвестора» заявил вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Степан Сарбашев. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Как известно, наше государство готовится с 2014 года облагать недвижимость граждан налогом по новой системе. Во-первых, право устанавливать ставки налога на недвижимость будет отданы на откуп субъектам Федерации (вместе с самими суммами собранного налога). Во-вторых, что самое главное, должна измениться сама налогооблагаемая база по недвижимости. Всем давно известно, что показатель инвентаризационной стоимости жилья, который использовалась для этого до сих пор, ничего общего с рыночной стоимостью квартир и особняков не имеет.

По данным РОО, в 83 регионах установлена кадастровая стоимость 67 миллионов объектов недвижимости - это примерно 98-99% от общего их числа. Остальные объекты, по словам Сарбашева, пока не удалось оценить из-за недостатка информации. «Разница с существующей инвентаризационной стоимостью - от 6 до 20 раз в сторону увеличения, в зависимости от региона, - сообщил вице-президент РОО. - С другой стороны, кадастровая стоимость практически везде ниже рыночной цены процентов на 20-30».

База данный по кадастровой стоимости недвижимости доступна на сайте Росреестра. Практическое ее использование начнется не раньше 2014 года, когда ФНС примется администрировать налог. Пока что в субъектах РФ идет обсуждение ставок, и по словам Степана Сарбашева, нигде местные власти не намерены опускаться ниже тех верхних планок, которые оговорены в законопроекте, подготовленном Минэкономразвития.

Пока что, по словам Сарбашева, регионы и муниципалитеты оспорили в суде не более 1% оценок. Видимо, внимание к тематике возникнет лишь тогда, когда налогоплательщики получат требования об уплате нового налога. Причем оценки могут быть оспорены сразу с двух сторон - как со стороны собственников, которые посчитают ее завышенной, так и со стороны ФНС, которым мнение оценщиков помешает выполнять установленный государством план по сбору налога.

ФАС отметил, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости земли принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

При этом только посредством экспертизы отчета оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта.

ФАС отметил, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с такими объектами.

Следовательно, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с формирование и оценкой сдаваемых в аренду объектов муниципального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы.

При этом договоры на формирование и оценку земельных участков заключаются без участия арендатора.

ФАС отметил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

ФАС отметил, что действительная стоимость доли определяется из стоимости чистых активов как разница между активами и пассивами. Действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника определяется с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, отраженного на балансе общества.

При осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В законодательстве перечислены подходы к оценке: затратный, сравнительный и доходный, а также указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

«Сельскохозяйственные товаропроизводители у нас, как правило, не имеют никаких особых активов для залога, кроме земли, - отметил Дронов. - Большую часть своей техники и недвижимости они уже передали в залог коммерческим банкам, чтобы привлечь еще какие-то средства, а нам они, как правило, пытаются заложить именно землю.

Нельзя сказать, что рынок ценообразования по земле у нас слабо развит, но иногда очень сложно понять, какими механизмами формируются эти цифры. Различия по цене земли в пределах одной и той же области могут достигать десятков раз. Все это определяется, конечно, спросом и предложением, но иногда механизмы попросту непонятны».

«У нас в «Росагролизинге» с первого раза принимается не более 5-10% оценок стоимости, сделанных консалтинговыми компаниями, - продолжил Артем Дронов. - Остальные отправляются на доработку, а то и вовсе отвергаются. У нас был случай, когда оценка стоимости земли была завышена в 15 раз. 

Клиенты сильно негодуют. Люди на селе простые, за словом в карман не лезут. И если им оценили землю в 15 миллионов, а мы говорим, что она стоит не более 1,5 миллиона, они пишут во все инстанции вплоть до президента. В свою очередь наши жалобы (да и жалобы других клиентов) на оценщиков в саморегулируемые организации рассматриваются месяцами.

Мы не призываем ужесточать меру материальной ответственности для оценщиков, хотя в законе об оценочной деятельности и есть фрагмент, который указывает на такую ответственность. Нам кажется, что надо усилить мотивацию работы оценщика (именно конкретного физлица). Если каждая консалтинговая компания будет, например, вывешивать на собственном сайте сведения о своих оценщиках с указанием количества жалоб от пользователей и того, какое количество жалоб было доведено до дисциплинарного взыскания, будут достигнуты сразу две цели. У оценщиков появится ясный мотив для качественной работы, а клиенты, в свою очередь, сразу будут видеть, кому стоит доверять».

Ссылки по теме:

• Перечень видов использования земель сельхозназначения планируют дополнить – Клерк.Ру, 07.06.12
•  Порядок изъятия неиспользуемой земли уточнят – Клерк.Ру, 09.12.10
• Фермер вместо дачника  – Клерк.Ру, 14.01.11

Как известно, власти планируют в следующем году ввести единый налог на недвижимость. Такие планы существуют давно, и столь же давно введение налога откладывается. Главной причиной этого по сей день остается отсутствие полноценного кадастра объектов недвижимости, подлежащих налогообложению. Накануне Торгово-промышленная палата РФ провела в 11 регионах круглые столы, результаты которого были сведены в доклад Скуфинского.

В частности, выяснилось, что в 2010 году объем земельного налога и налогов на имущество юридических и физических лиц составил 552 миллиарда рублей (422 из них - налог на имущество организаций, налог на имущество физлиц - лишь 15,6 миллиарда). Еще 500 миллиардов рублей в год, по экспертным оценкам, составляют платежи за аренду государственного имущества. Всего  1 триллион рублей, а это 7% консолидированного бюджета и 18% доходов муниципальных образований, подчеркнул председатель комитета ТПП. Между тем, в европейских странах эта статья обеспечивает до 80% доходов муниципалитетов.

Оценка недвижимости сегодня проведена в 12 субъектах РФ и начата в 29. В 2012 году ее планируется провести в 42 субъектах. В большинстве регионов не определены границы объектов землеустройства. Из 22 тысяч муниципальных образований лишь в 15% утверждены генеральные планы, в 21% - правила землепользования и застройки. ТПП предлагает  ускорить этот процесс и ввести ответственность за его невыполнение.

«Кадастр недвижимости и регистрация прав сегодня формируется по заявительному принципу - то есть за счет граждан и бизнеса, когда мы фиксируем какую-то сделку, - подчеркнул Скуфинский. - На круглых столах прозвучали предложения о том, чтобы государство формировало сведения об объектах недвижимости за счет федерального бюджета. Чем полнее реестр, тем меньше налоговая нагрузка на каждого отдельно взятого честного налогоплательщика».