предоставление недвижимости в аренду

Специалисты УФНС Томской области напоминают о необходимости заключать официальный договор при сдаче квартиры в аренду, поскольку это поможет как защитить законные интересы всех участников сделки, так и соблюсти налоговое законодательство.

На факт возможного утаивания доходов от сдачи жилья налоговикам часто указывают соседи недобросовестных арендодателей, множество сигналов поступает на телефон доверия областного Управления ФНС. Налоговая инспекция проверяет факты и в случае их подтверждения проводит контрольные мероприятия, направленные на привлечение к декларированию доходов, предусмотренных Налоговым кодексом РФ. Штраф за нарушение установленного срока представления декларации о доходах составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки.

Также официальное оформление сдачи жилья внаем и оплата налогов могут оказать значительную помощь при урегулировании возможных конфликтов между жильцами и хозяевами. Согласно российскому законодательству, договор, заключенный между съемщиком и арендодателем, будет иметь юридическую силу даже без нотариального заверения, обращают внимание налоговики.

Если же квартира сдается внаем на основании устных договоренностей, то проблемы могут возникнуть и у жильца, и у владельца недвижимости. Так, у арендатора не будет доказательств того, что он находится в квартире законно, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания. А чтобы выселить такого арендатора или через суд взыскать с него ущерб и плату за аренду при возникновении конфликтов, придется предоставить свидетелей для подтверждения претензий.

Заключив договор найма и оплачивая налоги, собственник квартиры выбирает самый действенный способ избежать недоразумений и не стать жертвой различных схем квартирного мошеничества.

Федеральная налоговая служба письмом от 28.03.2016 N СД-4-3/5270@ направила нижестоящим инспекциям для сведения и использования в работе письмо Министерства финансов РФ, касающееся порядка расчета налога по патентной системе налогообложения при сдаче в аренду недвижимости.

В случае если по договору аренды сдается нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, расчет суммы налога осуществляется исходя из площади такого здания, отраженной в договоре аренды и указанной в заявлении на получение патента.

Если по одному договору аренды сдаются несколько обособленных объектов (комнат, технических и складских помещений), находящихся в одном здании, размер потенциально возможного дохода определяется исходя из общей площади всех поименованных в договоре помещений.

Что делать, если в течение действия патента произошло изменение условий в договорах аренды, в письме не указано.

Президент РФ подписал закон, направленный на совершенствование порядка и сокращение сроков предоставления сведений о правах на объекты недвижимости по запросу нотариуса.

Как сообщает пресс-служба Кремля, кроме того, Федеральным законом №457 предусматривается сокращение срока государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов с пяти до трех рабочих дней, а в случае представления этих документов в форме электронных документов – до одного рабочего дня.

В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения можно будет вносить через нотариуса.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-23978/2013 от 14.10.2014 пояснил, что договор аренды госимущества доложен быть заключен при условии предварительного опубликования в средствах массовой информации соответствующего сообщения.

Суд отметил, что у предпринимателя не возникло право на получение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Договор аренды заключен без предварительного и заблаговременного опубликования в средствах массовой информации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, что позволило апелляционному суду сделать вывод о ничтожности данного договора.

Реализация арендатором в установленном законом порядке преимущественного права на заключение нового договора аренды земель сельскохозяйственного назначения фактически исключает возможность передачи уполномоченным органом этих земель другим лицам.

При недействительности (ничтожности) договора аренды условие о преимущественном праве на заключение нового договора применению не подлежит, поэтому отказ апелляционного суда в удовлетворении заявленных требований коллегия суда кассационной инстанции считает правомерным.

1 сентября вступают в силу поправки в главу IV первой части Гражданского Кодекса РФ, посвященной юридическим лицам. В числе прочего новая версия ГК содержит исчерпывающий перечень организационно-правовых форм некоммерческих организаций. В частности, образована новая форма: товарищество собственников недвижимости, которое должно придти на смену товариществу собственников жилья. Об этом 1 сентября в ходе пресс-конференции "Новая жизнь юридических лиц" сообщил председатель Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Товарищество собственников недвижимости может объединять собственников самой разной недвижимости - жилой, офисной, садовой, гаражной. "Бывают огромные офисные комплексы, где площади выкуплены множеством разных собственников, - отметил Павел Крашенинников. - Как управлять их общим имуществом, как договориться по принципиальным вопросам?". В рамках товарищества собственников недвижимости совместное управление будет достаточно четко регламентировано.

Что касается товариществ собственников жилья (ТСЖ), то они со вступлением в силу поправок в ГК могут как существовать в прежней форме, так и быть перерегистрированы в товарищества собственников недвижимости. Новая форма учитывает владение всеми площадями, относящимися к жилому дому - и земельный участок под домом, и его подвальные и чердачные помещения, сдаваемые в коммерческую аренду. Стоит отметить, что товарищество собственников недвижимости может быть образовано жильцами сразу нескольких соседних домов - это может оказаться полезным, например, в вопросе организации придомовой парковки или благоустройстве двора. Кстати, участником ТСН может стать и отдельное юридическое лицо, и даже муниципалитет.

Поправки в ГК не предусматривают немедленной отмены прежней формы ТСЖ. Изменения будут наступать лишь при первом изменении устава: то есть тогда, когда жильцы решат, что новая организационно-правовая форма для них удобнее и выгоднее. Массовой кампании по перерегистрации с ограниченными сроками точно не будет.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А39-1582/2013 от 19.12.2013 пояснил, что неиспользование земельного участка само по себе не влечет прекращение договора аренды.

ФАС указал, что в качестве основания для расторжения договора по требованию одной из сторон установлено существенное нарушение другой стороной условий договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения закреплены в отношении договоров аренды земельного участка на срок более пяти лет.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Из анализа приведенной правовой нормы следует, что обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А79-13886/2012 от 18.09.2013 подтвердил, что предприниматель как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обладает исключительным правом на приобретение в аренду данного участка.

ФАС отметил, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А27-21977/2012 от 25.09.2013 пояснил, что земельные участки, предоставленные для нужд связи, являются землями, ограниченными в обороте и не передаются в собственность.

ФАС отметил, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность.

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Земельные участки, предоставленные для нужд связи, являются землями, ограниченными в обороте. Указанные земли не передаются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

К землям связи относятся земельные участки, предоставленные для нужд связи в постоянное (бессрочное) или безвозмездное срочное пользование, аренду либо передаваемые на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для строительства и эксплуатации сооружений связи.

ФАС  Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-14495/2012 от 12.09.2013 подтвердил, что арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок.

ФАС указал, что арендодатель как сторона по договору вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суды, установив, что истец представил надлежащие доказательства соблюдения указанных требований, удовлетворили исковые требования о возврате арендатором земельного участка арендодателю при прекращении договора аренды.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении № Ф03-3768/2013 от 13.08.2013 подтвердил, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

ФАС отметил, что при переходе права на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении № А78-9893/2012 от 16.08.2013 подтвердил, что поскольку договор аренды сторонами исполнялся без возражений и разногласий и гражданско-правовые отношения по нему к моменту их оценки уже прекратились, данный договор не может быть признан недействительным.

ФАС указал, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем условиям, имеющим существенное значение.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе либо иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами и спор при передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, стороны не вправе его оспаривать по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды и ссылаться на его недействительность или незаключенность.