продажа квартиры

Если ИП на УСН осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН.

Вместе с тем, если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, при рассмотрении вопроса налогообложения доходов, полученных от его продажи, необходимо учитывать положения пункта 17.1 статьи 217 НК.

То есть от НДФЛ освобождаются доходы от продажи недвижимости, находящейся в собственности более минимального срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от обстоятельств).

При этом данная норма не распространяются на доходы, получаемые физлицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или долей в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Об этом сообщает Минфин в письме от 28.04.2020 № 03-04-05/34415.

218 НДФЛ

При продаже квартиры не возникает НДФЛ если она находилась в собственности в течение минимального предельного срока (3 или 5 лет) и более.

Если гражданин владел квартирой менее этого срока, возникает налогооблагаемый доход. Кроме того, у гражданина есть право на налоговые вычет. Но вычеты положены только если речь идет о ставке НДФЛ 13%.

Для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки при определении налоговой базы, налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218 — 221 НК, не применяются, напоминает Минфин в письме № 03-04-05/31827 от 21.04.2020.

Пунктом 3 статьи 224 НК установлено, что в отношении доходов, полученных физлицом, не являющимся налоговым резидентом РФ, применяется налоговая ставка 30 %.

Если объект недвижимости находился в собственности физлица не менее минимального срока владения, НДФЛ при его продаже не возникает.

Минимальный срок владения составляет 5 лет или 3 года (в зависимости от ситуации).

С 1 января 2020 года начала действовать поправка в НК, согласно которой минимальный срок составляет 3 года в случае, если продаваемое жилье является для человека единственным.

При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю.

Таким образом, при соблюдении этих условий в целях налогообложения минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года.

При этом, по мнению Минфина, изложенному в письме № 03-04-05/15558 от 03.03.2020, указанные положения применяются с 1 января 2020 года также в случаях, если продаваемые жилые помещения, находящиеся в собственности налогоплательщика, приобретены налогоплательщиком до 1 января 2020 года.

Доходы от продажи квартиры не облагаются НДФЛ, если она в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

В общем случае этот срок составляет 5 лет. Для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 — срок 3 года.

Минфин в письме № 03-04-05/15562 от 03.03.2020 разъяснил, как считать этот срок при продаже квартиры, часть которой перешла в наследство вдове.

Как известно, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Таким образом, если квартира приобретена в период брака за счет общих доходов супругов в общую совместную собственность, то для каждого из супругов срок владения имуществом, приобретенным в общую совместную собственность супругов, исчисляется с даты возникновения права собственности на такое имущество у одного из супругов.

При этом дата перехода доли в указанном имуществе в собственность одного из супругов в порядке наследования от другого супруга не учитывается.

Сын получил в подарок квартиру, затем подарил ее отцу, после чего отец решил ее продать. Как считать НДФЛ с дохода от продажи? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме от 15.01.2020 № 03-04-05/1344.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры в размере 1 000 000 рублей.

Вместо получения этого вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Начиная с доходов, полученных в 2019 году действует новое правило в отношении доходов от продажи имущества, подученного в дар или по наследству.

В составе расходов учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения.

Учитывая изложенное, облагаемый налогом доход от продажи имущества, полученного в дар и проданного после 1 января 2019 года, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение этого имущества.

Вместе с тем из текста обращения следует, что квартира дарителем (сыном) ранее получена в дар, в этой связи расходы дарителя (сына) на приобретение квартиры отсутствуют.

Таким образом, доход налогоплательщика, полученный от продажи квартиры, может быть уменьшен на сумму имущественного налогового вычета, не превышающую в целом 1 000 000 рублей.

 

Гражданину Германии по наследству досталась квартира в России, которую он продал. Как считать налог и платить его, спросил он у ФНС.

Ведомство напомнило, что между Россией и Германией заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения, согласно которому в данной ситуации доходы, получаемые резидентом Германии от отчуждения недвижимого имущества, подлежат налогообложению на территории РФ.

Для нерезидентов в РФ ставка НДФЛ составляет 30 %.

Иностранному гражданину следует сдать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.

ФНС в письме № БС-3-11/453@ от 23.01.2020 разъяснила, что декларацию можно направить почтой с описью вложения, а также через личный кабинет налогоплательщика на сайте www.nalog.ru.

Также с помощью сервиса ФНС можно заполнить платежный документ. Осуществить уплату налогов, находясь за границей, позволяет сервис «Уплата налогов картой иностранного банка». С его помощью можно уплатить налоги, если плательщик постоянно проживает и работает за границей, и у него нет карты российского банка. При этом в данном случае наличие ИНН является обязательным.

Рефинансировать ипотеку с использованием маткапитала станет легче.

Зампредсед Госдумы Ирина Яровая внесла на рассмотрение законопроект, упрощающий процедуру перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей, которые использовали при покупке жилья материнский капитал.

Сегодня чаще всего семьи используют маткапитал на улучшение жилищных условий. Ставки по ипотечным кредитам сейчас заметно снизились. Так, в крупных банках ставка ипотеки варьируется от 9,5 до 7,3% годовых. Реализуется программа льготного ипотечного кредитования при рождении второго ребенка или последующих детей. Семьи с несколькими детьми могут получить кредит по ставке 6% на весь срок кредита. А жители Дальнего Востока могут взять кредит под 2%. Однако, как отмечает Ирина Яровая, нередко семьи для того, чтобы уменьшить финансовую нагрузку, обращаются в банки за получением новых кредитов с более низкой процентной ставкой для погашения первоначальных кредитов (для рефинансирования). Но банки не очень активно идут на это.

Основными причинами этого являются:

– необходимость получить согласие органов опеки и попечительства на передачу в залог жилого помещения, приобретенного за счет средств маткапитала, что на практике сделать невозможно из-за противоречивости условий и требований.

– необходимость оформить в общую собственность семьи объекта недвижимости на этапе смены кредитора.

«Законопроектом указанные проблемы снимаются. Предлагаемые законопроектом изменения упрощают процесс рефинансирования ипотечных кредитов, в том числе с использованием средств маткапитала. Снижают риски новых кредиторов в части оформления обеспечения, что позволяет сразу установить пониженную процентную ставку по кредиту, защищают интересы заемщика и соблюдают интересы ребенка по наделению его долей в собственности при окончательном погашении кредита», – указано в пояснительной записке к законопроекту.

Также проект устанавливает, что сведения об использовании средств маткапитала будут включать в реестр прав на недвижимость. Действующее законодательство устанавливает обязанность родителей оформить недвижимое имущество в общую собственность лица, получившего сертификат на материнский капитал, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Но на практике эта обязанность исполняется не всегда, поэтому в случае продажи жилья у добросовестного покупателя появляется риск потери недвижимости. Потому что есть дети, которые являются законными правообладателями этого жилья. Просто их не указали при регистрации.

На основании пп.4 п.3 ст. 217 НК минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года в случае, если в собственности налогоплательщика на дату госрегистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю.

Минфин в письме № 03-04-05/94269 от 04.12.2019 пояснил, что данная норма, установленная подпунктом 4 п.3 ст. 217 НК применяются с 1 января 2020 года.

Доходы от продажи квартиры освобождаются от НДФЛ при условии, что она находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения, который в общем случае составляет 5 лет.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения составляет 3 года.

Минфин в письме № 03-04-05/88173 от 15.11.2019 дал разъяснения по ситуации, когда продается квартира, полученная женщиной по брачному договору.

Нажитое во время брака имущество является совместной собственностью супругов, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной госрегистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность супругов.

В случае продажи квартиры, переданной супруге по брачному договору и находившейся в совместной собственности супругов с 2011 года, то есть более трех лет, доход, полученный от ее продажи, не подлежит обложению НДФЛ.

Доходы от продажи квартиры не облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет 3 года.

А если речь идет о квартире в Крыму? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/69329 от 09.09.2019.

Минимальный предельный срок владения объектами недвижимого имущества, находящимися на территориях Республики Крым и города Севастополя, для целей обложения НДФЛ исчисляется с даты регистрации на них права собственности в соответствии с законодательством, действовавшим на указанных территориях до вступления в силу Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ от 21.03.2014.

При этом моментом возникновения права собственности на квартиру является не дата внесения в ЕГРН записи о праве собственности на указанное имущество в связи с изменением состава собственников, а момент первоначального возникновения права совместной собственности на квартиру.

Несдача 3-НДФЛ не спасет от уплаты налога при продаже квартиры.

Чтобы провести камеральную проверку по НДФЛ физлица, продавшего недвижимость или получившего ее в подарок, декларация будет не нужна.

Вы можете не сдать 3-НДФЛ, но от начисления налога это вас не спасет. Налоговики сами рассчитают налог по имеющимся у них данным.

При продаже доходом станет цена сделки или 0,7 кадастровой стоимости (то, что будет больше по сумме).

При дарении доходом будет кадастровая стоимость недвижимости.

Поправки в НК содержатся в законопроекте № 720839-7.

Полный обзор поправок в части НДФЛ читайте в нашем материале «Очень много поправок по НДФЛ: новый проект переписали».