продажа недвижимого имущества

529 НДФЛ

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 НК освобождаются от НДФЛ доходы, получаемые физлицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения составляет 5 лет (за рядом исключений).

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Таким образом, минимальный предельный срок владения земельным участком и жилым домом исчисляется с даты первичной государственной регистрации одним из супругов права собственности на такое имущество, приобретенное в совместную собственность супругов.

В этой связи в случае нахождения земельного участка и жилого дома в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более доход, полученный от продажи указанного имущества, не подлежит обложению НДФЛ.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/57648 от 01.08.2019.

При продаже недвижимости или получении ее в подарок (в ряде случаев) физлица должны сдать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.

Получив декларацию, налоговики проводят камеральную проверку и выясняют, правильно ли посчитан налог.

Однако некоторые физлица уклоняются от сдачи 3-НДФЛ, надеясь, что это избавит их обязанности платить налог.

Теперь налоговикам облегчат процедуру контроля. Они смогут проводить камеральную проверку без 3-НДФЛ.

Соответствующие поправки в НК (в статьи 88 и 229) содержатся в проекте, опубликованном на федеральном портале.

В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению 3-НДФЛ в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или его получения в дар, налоговый орган будет проводить проверку на основе имеющихся у него документов (сведений) о таких доходах и самостоятельно исчислять сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком.

«Камералка» будет проводиться в течение 3 месяцев со дня, следующего за днем истечения установленного срока уплаты налога по таким доходам.

Доход от продажи недвижимости налоговики будут определять исходя из цены сделки, информация о которой получена налоговым органом.

Если такой информации нет или цена сделки меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость этого объекта, сумма дохода налогоплательщика от продажи этого объекта принимается равной 70 % от кадастровой стоимости.

При дарении доход будет приниматься равным кадастровой стоимости объекта.

Если собственность долевая, налоговики высчитают доход из расчета доли. Если собственность совместная — доход поровну разделят на всех собственников.

Если в процессе этой камералки, физлицо одумается и сдаст 3-НДФЛ, проверка прекратится и начнется камеральная проверка декларации. Однако документы, которые были в рамках прекращенной проверки, налоговики будут использовать и дальше, при новой проверке.

Таким образом физлица, продавшие недвижимость или получившие ее в подарок, будут платить НДФЛ по решению ИФНС. Остается только надеяться, что в этом случае налоговики не будут допускать ошибок и начислять налог при дарении имущества близкими родственниками или при продаже жилья, бывшего в собственности более 5 лет.

О других готовящихся многочисленных поправках в НК читайте в нашем материале «Налоги сильно изменят: готовы масштабные поправки в НК».

УФНС Волгоградской области похвасталось на своем сайте выигранным судебным делом, пополнившим казну на 134 млн рублей.

АС Поволжского округа отказал в кассационной жалобе ИП о признании недействительным решения ИФНС о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения по результатам выездной проверки.

Претензии налоговиков возникли из-за продажи недвижимости. В 2009-2011 годах он до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя приобрел 34 объекта недвижимости нежилого, торгового и производственного назначения, а также четыре земельных участка под объектами торговли. Имущество было передано в доверительное управление. В 2012 году владелец этого имущества зарегистрировался как глава КФХ (они регистрируются как ИП) и начал применять УСН.

Посчитав, что получение арендных платежей через доверительное управление не является предпринимательской деятельностью, ИП не включал эти суммы в доходы по УСН. А доверительный управляющий удерживал у него НДФЛ, как налоговый агент и перечислял в бюджет.

По истечении трех лет ИП продал имущество обществу, которое все эти годы его арендовало. При этом УСН он не уплатил, поскольку не считал это предпринимательством, а НДФЛ не посчитал нужным платить, потому как имущество принадлежало ему более 3-х лет.

В ходе налоговой проверки налоговый орган пришел к выводу, что доход, полученный от аренды недвижимого имущества и от его последующей продажи, является доходом ИП, полученным от предпринимательской деятельности, а не доходом физического лица. Следовательно, как посчитал налоговый орган, налогоплательщик должен был определить размер подлежащего уплате в бюджет единого налога по УСН, НДФЛ и НДС с учетом суммы полученного дохода от аренды спорных нежилых помещений, а также суммы дохода от их от реализации.

НДФЛ и НДС в решении налоговиков появились потому, что с учетом доходов от сдачи в аренду имущества ИП потерял право на УСН.

По результатам выездной проверки ИП было начислено 134 млн.рублей налогов, пеней и штрафов. Их и пришлось уплатить предпринимателю, после того, как суд встал на сторону налоговиков.

Если физлицо-нерезидент продаст недвижимость в России, придется заплатить НДФЛ по ставке 30%. Такой вывод содержится в письме ФНС № ГД-3-11/6410@ от 27.09.2017.

Из положений статьи 210 и пункта 17.1 статьи 217 НК следует, что в отношении доходов, полученных от продажи жилого дома физлицом, не являющимся налоговым резидентом РФ, налоговая база определяется без применения налоговых вычетов, а также без учета срока владения проданным имуществом. При этом указанный доход на основании пункта 3 статьи 224 НК облагается НДФЛ по ставке 30%.

Таким образом, если физлицо, не являющееся в 2017 году налоговым резидентом РФ (то есть находящееся в 2017 году на территории РФ менее 183 дней) планирует продать в 2017 году жилой дом, находящийся в РФ, то полученный им доход от продажи указанного жилого дома будет подлежать обложению НДФЛ по ставке 30%.

При этом, сдавая 3-НДФЛ, физлицо не обязано предоставлять документы, подтверждающие нахождение его в иностранном государстве.

526 НДФЛ

Для целей уплаты НДФЛ в РФ значение имеет налоговый статус физического лица, то есть является ли физлицо налоговым резидентом РФ или нет.

Налоговыми резидентами РФ признаются физлица, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в году. При этом гражданство физлица значения не имеет.

В соответствии со статьей 209 НК объектом налогообложения физлиц-налоговых резидентов признается доход, полученный как от источников в РФ, так и от источников за пределами РФ, а для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, доход, полученный от источников в РФ.

Таким образом, если физическое лицо не являлось налоговым резидентом РФ, то есть находилось на территории РФ менее 183 дней в календарном году, в котором было продано недвижимое имущество, обязанностей по уплате НДФЛ в связи с продажей такого имущества, находящегося в иностранном государстве, у физлица не возникает.

Какой-либо ответственности родственников физического лица, не уплатившего причитающиеся ему налоги в иностранном государстве, законодательством РФ не предусмотрено.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/56002 от 31.08.2017.

1131 3-НДФЛ

В форму 3-НДФЛ будут внесены значительные изменения. Проект приказа размещен ФНС РФ для публичного обсуждения.

Изменятся следующие листы:

  • Титульный (добавится адрес места жительства за пределами РФ);
  • лист Д1 «Расчет имущественных налоговых вычетов по расходам на новое строительство либо приобретение объектов недвижимого имущества» (добавятся данные по кадастровым номерам недвижимости);
  • лист Е1 «Расчет стандартных и социальных налоговых вычетов» (появится вычет за прохождение независимой оценки квалификации;
  • лист И «Расчет налогооблагаемого дохода от участия в инвестиционных товариществах» со штрих-кодом 03313183;
  • лист З «Расчет налогооблагаемого дохода от операций с ценными бумагами и операций с производными финансовыми инструментами (ПФИ)» со штрих-кодом 03313138.
Кроме того, в декларации появится лист «К» «Расчет дохода от продажи объектов недвижимого имущества», заполнять его надо будет при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года.

Обновленная декларация должна вступить в силу начиная с отчетности за 2017 год.

Верховный суд РФ, рассматривая дело № А70-7612/2016, поддержал позицию налогового органа о необходимости включать в налоговую базу по УСН доход от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности. Об этом сообщает пресс-служба ФНС РФ.

Инспекция в рамках камеральной проверки налоговой декларации индивидуального предпринимателя по УСН, установила, что ИП занизил налоговую базу, не включив в нее доход от реализации нежилого помещения. Это помещение на момент его продажи не было предназначено для использования его в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательскими, целях. В соответствии с договором аренды нежилого помещения предприниматель сдавал его в аренду ООО для размещения магазина.

По результатам проверки инспекция оштрафовала предпринимателя, а также доначислила ему налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, и пеню.

ИП, не согласившись с инспекцией, обратился в суд. Он ссылался на то, что нежилое помещение он приобрел как физическое лицо, то есть задолго до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, договор купли-продажи нежилого помещения был заключен без ссылки на его статус ИП, а деньги от продажи данного помещения не поступали на его расчетный счет или в кассу.

Суды трех инстанций признали правомерными выводы налогового органа. Они указали, что, хотя объект недвижимости был приобретен и затем продан предпринимателем как физическим лицом, но при этом использовался в предпринимательской деятельности и имел статус нежилого помещения, то и полученные доходы от его реализации необходимо включать в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Определением Верховного Суда Российской Федерации предпринимателю было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

В 2011 ИП приобрел нежилое помещение и использовал его в предпринимательской деятельности. В августе 2013 года деятельность физического лица в качестве ИП была прекращена, а в ноябре этого же года нежилое помещение было продано. Как посчитать НДФЛ с продажи? Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/37018 от 14.06.2017.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества. Кроме того, вместо получения указанного вычета он может уменьшить доходы на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Однако данное положение не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих доходов, полученных от продажи, в частности, недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении КС от 29.03.2016 N 487-О возможность применения имущественного налогового вычета при продаже имущества для целей исчисления и уплаты НДФЛ не распространяется на ИП, использующих имущество в предпринимательской деятельности.

Равным образом в этом случае у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве предпринимателя, отсутствует возможность воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 221 НК при исчислении налоговой базы по НДФЛ право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность, в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом на вопрос о правомерности отнесения суммы расходов на уменьшение налоговой базы по НДФЛ после прекращения деятельности в качестве ИП Минфин не ответил, мотивируя тем, что это связано с оценкой конкретной хозяйственной ситуации, а такие обращения не рассматриваются.

Согласно статье 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему ранее имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав, пояснил Минфин в письме № 03-04-05/25968 от 28.04.2017.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока и более. Если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования, то минимальный предельный срок составляет 3 года.

Если жилой дом находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то доход от его продажи будет подлежать обложению НДФЛ.

Индивидуальные предприниматели, получившие доход от реализации имущества, используемого в предпринимательской деятельности, обязаны включить указанную сумму дохода в налогооблагаемую базу, в соответствии с применяемым налоговым режимом. Об этом напоминает УФНС по Республике Алтай.

Так, по результатам камеральной проверки налоговой декларации индивидуального предпринимателя по УСН за 2015 год, алтайскими налоговиками было выявлено, что более 9 млн рублей доходов от реализации нежилого помещения и земельного участка не были включены в налогооблагаемую базу.

В ходе камеральной проверки установлено, что по адресу местонахождения зарегистрировано в установленном  порядке имущество для размещения и обслуживания объекта общественного питания, и доказано ведение деятельности путем передачи в аренду взаимозависимому лицу.

Довод налогоплательщика о неполучении дохода в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ, в связи с отсутствием поступлений денежных средств за реализованные объекты недвижимого имущества на расчетный счет индивидуального предпринимателя, был отклонен. Причиной отказа стало отражение в договоре купли-продажи направления денежных средств за реализованные объекты недвижимого имущества в счет погашения задолженности по кредитному договору, согласно которому предприниматель выступал стороной, заключившей сделку.

Таким образом, налогоплательщику дополнительно начислено 800 тыс. рублей.

Выводы Управления ФНС России по Республике Алтай поддержаны вышестоящим налоговым органом в результате рассмотрения апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя.

С 1 января 2016 года изменился минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого гражданин может не платить НДФЛ при его продаже. Теперь этот срок составляет 5 лет.

Данное положение относится к недвижимому имуществу, приобретенному физическими лицами и оформленному в собственность после 1 января 2016 года (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), напомнили в УФНС по Нижегородской области.

При продаже налогоплательщиком имущества, купленного до 1 января 2016 года, будет действовать трехлетний срок, при этом дата продажи не имеет значения.

Законодательством установлены и другие исключения, когда минимальный срок владения имуществом составит три года, а не пять лет:

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ);

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ);

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

В этих случаях налогоплательщик не будет уплачивать налог, если он владел объектом недвижимости три года и более.

Срок подачи декларации по форме 3-НДФЛ – 2 мая 2017 года. Исчисленный в декларации налог необходимо уплатить не позднее 17 июля 2017 года.