аренда земельных участков

Прокурор Курганской области опротестовал решение Кетовской районной Думы «О предоставлении участков, находящихся в собственности муниципальных образований, в аренду для ведения личного подсобного хозяйства» на предмет соответствия действующему законодательству.

Как сообщает пресс-служба областной прокуратуры,  данным правовым актом нарушались законные интересы местных жителей на получение земельных участков на территории Кетовского района, поскольку в соответствии с ним получить землю бесплатно могли лишь многодетные семьи и участники боевых действий, остальные граждане могли получить участок только за плату.

В соответствии с Земельным кодексом РФ ограничения оборота земельных участков могут устанавливаться только федеральными законами.

В связи с этим прокурор вынес протест на указанное решение Кетовской районной Думы. Изложенные в протесте требования полностью удовлетворены. В настоящее время незаконный правовой акт отменен.

Сенаторы одобрили закон, который предусматривает, что в границы территории инновационного центра «Сколково» могут включаться земельные участки, переданные управляющей компании в аренду на срок не менее чем пять лет и имеющие общую границу с участками, находящимися в границах территории центра.

Как сообщает пресс-служба Совета Федерации, такие участки исключаются из границ территории центра со дня прекращения права аренды  управляющей компании. Распоряжение ими допускается исключительно в целях обеспечения реализации проекта путем их передачи управляющей компанией в субаренду лицам, участвующим в реализации проекта. При этом закон устанавливает запрет на передачу субарендаторами таких земельных участков третьим лицам.

В настоящее время в состав территории центра «Сколково» могут включаться  только земельные участки, находящиеся в собственности его Управляющей компании.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении № А03-13033/2013 от 08.10.2014 подтвердил, что поскольку обществом земельный участок по целевому назначению использован не был, суд обоснованно обязал ответчика вернуть земельный участок.

ФАС отметило, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Госдума приняла закон о внесении изменений в лесное законодательство, предусматривающих введение типовых договоров аренды лесных участков.

Как сообщает пресс-служба Госдумы, по мнению разработчиков поправок, введение типовых договоров аренды лесных участков позволит установить обязательные для соблюдения сторонами требования к условиям договоров аренды лесного участка, снизит количество нарушений прав сторон договоров аренды лесных участков, а также сократит число соответствующих споров, в том числе рассматриваемых в судебном порядке.

Срок вступления в силу Федерального закона в данной части – 1 июля 2015 года.

ФАС Центрального округа в Постановлении № А23-1544/2013 от 27.02.2014 пояснил, что моментом прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, является дата государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

ФАС указал, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А10-5043/2012 от 13.12.2013 пояснил, что обязанность арендатора по возврату имущества корреспондируется со встречным правом арендодателя требовать от арендатора при прекращении договора аренды возврата имущества в том состоянии, в котором он его получил.

ФАС указал, что одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В связи с тем, что арендатор не выполнил свою обязанность по возврату истцу как арендодателю земельного участка, на земельном участке расположен торговый павильон арендатора, истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика освободить земельный участок.

Сус апелляционной инстанции, отказывая в иске, неправильно истолковал положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что согласно указанной статье способом защиты в случае нарушения является следующий: если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Закон предоставляет арендодателю не только право требовать внесения арендной платы за все время просрочки при несвоевременном возврате имущества, но и возлагает на арендатора обязанность вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А79-13886/2012 от 18.09.2013 подтвердил, что предприниматель как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обладает исключительным правом на приобретение в аренду данного участка.

ФАС отметил, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-18290/2012 от 16.08.2013 подтвердил, что плательщик арендной платы, для определения размера которой используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении действительно кадастровой стоимости арендуемого участка.

ФАС отметил, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами.

Это возможно в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Управление публикует ответ на часто задаваемый налогоплательщиками вопрос: "Организация арендует земельный участок. Каков порядок списания в расходы арендной платы в случае, если за месяц уплачено больше, чем выставлено арендодателем в счет-фактуре".

 

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса  Российской Федерации (далее - НК РФ) при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на арендные, в том числе лизинговые, платежи за арендуемое,в том числе принятое в лизинг,  имущество.
 
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. При этом расходы должны отвечать критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Пунктом 1 ст. 252 НК РФ установлено, что расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
 
В связи с этим, если налогоплательщик авансом производит уплату арендных платежей за арендуемый земельный участок (т.е. оплатил фактически не оказанные арендодателем услуги по договору аренды), то данные платежи должны уменьшать налоговую базу равномерно в течение срока действия договора аренды.
 
Исходя из изложенного, налогоплательщик вправе ежемесячно включать в состав расходов для целей налогообложения суммы уплаченной арендной платы, но не более сумм, указанных арендодателем в счете-фактуре.

Депутаты Мособлдумы одобрили законопроект «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, на территории Московской области на 2013 год».

Как сообщает пресс-служба Мособлдумы, муниципалитетам, предложившим рост ставки более чем на 10%, одобрили их величину. Для остальных округов и районов рост ставки составит 10% к уровню 2012 года.

17 муниципальных образований предложили увеличить базовую ставку арендной платы на 5–10%, 14 муниципальных образований – более чем на 10%, остальные — оставить на уровне 2012 года.

ФНС России в письме от 05.07.2012 N АС-4-3/1083@ разъяснила вопрос подачи налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц физическими лицами, получившими в натуральной форме доход от сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения.

По общему правилу арендаторы земель сельскохозяйственного назначения (организации или индивидуальные предприниматели) при выплате дохода арендодателю - физическому лицу признаются налоговыми агентами, в обязанности которых входит исчисление, удержание и уплата в бюджет НДФЛ с суммы выплаченного физическому лицу дохода.

Если удержать сумму налога невозможно (в частности при выплате дохода в натуральной форме), налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога.

В этом случае налогоплательщик обязан самостоятельно исчислить с полученного дохода НДФЛ по ставке 13 процентов, уплатить его в бюджет и подать в налоговую инспекцию декларацию.

Письмом Федеральной налоговой службы от 05 июля 2012 года № АС-4-3/11083@ дано разъяснение о представлении физическими лицами, получившими доход от сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения декларации о доходах.

Так, доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения, обязанность по исчислению, удержанию и уплате налога на доходы физических лиц в соответствии со статьей 226 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) возлагаются на российские организации и индивидуальных предпринимателей, от которых такой доход получен налогоплательщиками. Указанные организации и индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами.

Согласно пункту 2 статьи 226 Кодекса налоговый агент при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 228 Кодекса обязанность по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц, а также по представлению налоговой декларации в отношении доходов, при получении которых не был удержан налог налоговым агентом, возлагаются на самого налогоплательщика.

Минфин РФ в своем письме № 03-07-11/21 от 01.02.2011 приводит порядок применения НДС в отношении платы за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В письме отмечается, что в соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождены операции по реализации услуг, оказываемых госорганами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам прав, за которые взимаются пошлины и сборы, в том числе платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами.

В связи с этим арендные платежи за право пользования земельными участками налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Что касается прав на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то данные права вышеуказанными перечнями не предусмотрены.

Поэтому плата за предоставление данных прав включается в налоговую базу по НДС в общеустановленном порядке.

Учитывая изложенное, при осуществлении вышеуказанных операций исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, по нашему мнению, должны уплачивать налог на добавленную стоимость в бюджет.