аренда муниципального имущества

При аренде объекта муниципального нежилого фонда у органа местного самоуправления арендатор указанного имущества должен уплатить в бюджет НДС. Это следует из п.3 ст. 161 НК.

При этом исчисление НДС производится налоговым агентом расчетным методом исходя из налоговой ставки 18/118.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-07-14/9228 от 15.02.2018.

Согласно подпункту 4.1 пункта 2 статьи 146 НК операции по оказанию услуг казенными учреждениями не признаются объектом налогообложения НДС.

При оказании казенными учреждениями услуг по аренде государственного (муниципального) имущества, закрепленного за ними (включая органы государственной власти и управления, а также органы местного самоуправления) на праве оперативного управления, объекта налогообложения НДС не возникает.

В связи с этим арендаторы такого имущества НДС в качестве налогового агента не уплачивают.

В соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества.

При предоставлении органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду государственного (муниципального) имущества, не закрепленного за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями, составляющего государственную (муниципальную) казну, обязанность по исчислению и уплате НДС возлагается на арендатора, являющегося налоговым агентом.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-4-3/25449@ от 14.12.2017.

На основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального казенного имущества, выкупаемого субъектами МСБ в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

Субъектами малого и среднего предпринимательства являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и ИП), отнесенные в соответствии с условиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.

Между тем нотариальная деятельность не является предпринимательством.

Таким образом, положения указанного подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Кодекса при реализации имущества казны нотариусам, занимающимся частной практикой, не применяются. В связи с этим указанные операции подлежат налогообложению НДС.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-07-14/76518 от 21.12.2016.

По материалам проверки, проведенной прокуратурой Соль-Илецкого района Оренбургской области, возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 169 УК РФ (воспрепятствование законной предпринимательской деятельности).

По версии следствия, с 2015 по 2016 год должностные лица МУП «БиО» предоставляли в аренду объекты муниципальной собственности (палатки, торговые места и др.) для предпринимательской деятельности на срок от 1 до 3 месяцев (в летний период). При этом обязательным условием являлось заключение с унитарным предприятием договоров на оказание услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, что не предусмотрено нормативными актами РФ. В 2015 году такие договоры на оказание услуг заключались с предпринимателями по указанию директора предприятия, а в 2016 году обязательное условие на заключение данных договоров введено в аукционную документацию на право аренды торговых мест.

От незаконных действий должностных лиц унитарного предприятия пострадали 225 предпринимателей. Общая сумма причиненного им ущерба составила 3,5 млн рублей, сообщается на сайте Генпрокуратуры. Данные действия привели к незаконному обогащению предприятия, так как по окончании финансового года полученные денежные средства не были перечислены в бюджет муниципального образования, руководитель распорядился данными средствами по своему усмотрению.

Таким образом, действия должностных лиц предприятия привели к незаконному ограничению права субъектов предпринимательства осуществлять свою деятельность без заключения договора на оказание услуг по сбору и вывозу отходов, равно как и выбирать исполнителя данной услуги.

Одним из самых распространенных случаев, когда упрощенцы являются налоговыми агентами по НДС, является аренда федерального, регионального или муниципального имущества. Вместе с тем, налоговым агентом по НДС упрощенец будет если арендует такое имущество непосредственно у государства (муниципалов).

«Если же договор аренды у вас с бюджетным учреждением или ГУП (МУП), то налогового агентства не будет, эти организации сами уплачивают НДС в бюджет. Так же не будет налогового агентства в случае аренды имущества у казенных учреждений, в силу того, что казенные предприятия не являются налогоплательщиками НДС», - поясняет Надежда Камышева, эксперт по налогообложению и бухгалтерскому учету ИА «Клерк.Ру» (Над.К).

Подробней о том, когда и как уплачивается НДС упрощенцами, арендующими государственное или муниципальное имущество, читайте в статье «Аренда имущества у государства: что надо знать налогоплательщикам УСН».

ФНС РФ в своем письме № ГД-4-3/2256@ от 16.02.2015 приводит разъяснения по вопросу уплаты налога на добавленную стоимость в качестве налогового агента при аренде у администрации города нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью.

Ведомство напоминает, что при предоставлении органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В тоже время не признается объектом налогообложения оказание услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества казенными учреждениями, не являющимися органами местного самоуправления.

Таким образом, в случае приобретения услуг по аренде имущества, не являющихся объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость, оказываемых казенными учреждениями, не являющимися органами местного самоуправления, арендаторы данного имущества налог на добавленную стоимость в качестве налогового агента не уплачивают.

Прокуратура Приморского края провела проверку по фактам повышения в отдельных муниципальных образованиях края платы за наем жилья.

Как сообщает пресс-служба краевой прокуратуры, в связи с возложением жилищным законодательством на собственников квартир новой обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов, администрация Владивостока также возложила на нанимателей муниципальных жилых помещений обязанность по уплате указанных взносов путем увеличения платы за наем муниципального жилищного фонда.

Прокуратура г. Партизанска выявила, что произошедшее на территории ее городского округа повышение платы за найм жилых помещений произошло в связи с тем, что администрация округа также посчитала необходимым платить взносы на капитальный ремонт муниципального жилья.

Между тем, законодатель закрепляет обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт только на собственников жилых помещений, на нанимателей муниципальных жилых помещений данная обязанность не распространяется.

По всем фактам на незаконные нормативные правовые акты органов местного самоуправления прокурорами принесены протесты.

Изменения в закон №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы" существенно упростили процедуру оформления в собственность помещения, которые малый бизнес сегодня арендует у города. Об этом 14 ноября в ходе круглого стола «Взаимодействие бизнеса и власти в Москве: законодательство, практика, перспективы» сообщил зам. руководителя Департамента городского имущества Москвы Александр Прохоров. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Как известно, по закону 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства, занимающие на праве аренды муниципальные помещения либо здания, имеют право выкупить их путем прямой сделки без проведения торгов. Летом Госдума приняла изменения к 159-ФЗ, одновременно в чем были внесены изменения в закон города Москвы №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

"После этого процедура существенно упростилась, - отметил Александр Прохоров. - Если раньше без торгов можно было купить только помещение площадью до 300 м2, то сегодня ограничения отменены,  и мы с удовольствием продаем помещения до 1000 м2 - путем издания распорядительного документа департамента, и свыше 1000 м2 - по распоряжению правительства Москвы. 

Увеличен срок рассрочки по платежу при выкупе - с одного до трех лет. При этом ставка рассрочки составляет всего 2,75% годовых. Расширен круг предпринимателей, имеющих право на выкуп арендованных помещений. Если раньше этим правом могли воспользоваться те, кто заключил с городом договор аренды до 5 августа 2006 года, то теперь - до 1 июля 2011 года. Принят административный регламент, по которому срок рассмотрения заявления сокращен с 3 месяцев до 30 дней. В 2014 году департамент планирует полностью перевести эту работу в электронный вид.

Еще одно новшество касается того, что если раньше после проведения экспертизы предприниматель был не согласен с оценкой недвижимости, то он попросту терял право преимущественного выкупа. Сейчас он имеет право в течение 30 дней после получения текста договора купли-продажи оспорить эту оценку в суде, и договор будет заключен только после решения суда".

"Департамент городского имущества Москвы выступает стороной по 18 000 договоров аренды, 60% из которых - с субъектами малого бизнеса, - сообщил Прохоров. - По нашим подсчетам, это суммарная площадь около 2,5 млн. м2".

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-9849/13 от 10.10.2013 подтвердил, что поскольку договор аренды муниципального имущества не может быть признан возобновленным на неопределенный срок без проведения, он прекратил свое действие с момента окончания срока его действия.

ФАС указал, что предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

В случаях, предусмотренных законом договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок лишь в случаях, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А79-11775/2012 от 04.07.2013 пояснил, что перечень договоров, по которым возможен переход прав в отношении муниципального имущества, не является исчерпывающим.

ФАС указал, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Правила устанавливают порядок организации и проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров, безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.

При этом единственным условием заключения подобного договора должно стать проведение конкурса или аукциона на его заключение в соответствии с принятым порядком.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А78-4209/2012 от 21.02.2013 подтвердил, что соглашение о продлении договора аренды муниципального имущества заключается по результатам проведения торгов.

ФАС отметил, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-21061/2010 от 30.06.2011 пояснил, что предприятие и школа не могут заключить между собой договор о совместной деятельности (простого товарищества).

ФАС указал, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и коммерческие организации.

Школа является муниципальным учреждением, которое отнесено к некоммерческим организациям. Кроме того, являясь землепользователем на праве постоянного (бессрочного) пользования, образовательное учреждение не вправе распоряжаться земельным участком.