договор ипотеки

Сбербанк России с седьмого июля снизит ставки по ипотечным и потребительским кредитам, сообщил глава Сбербанка Герман Греф в ходе прямой линии в соцсети "ВКонтакте".

"Мы снижаем ставки по ипотеке, там по разным продуктам разное снижение. Мы примерно на полпроцента снижаем ипотеку. Ипотека с господдержкой, ипотека для клиентов, которые покупают жилье в наших стройках, и так далее", - сказал Греф.

Глава банка также сообщил, что с седьмого июля на величину до двух процентных пунктов также будут снижены ставки по потребительским кредитам, пишет Интерфакс.

Как сообщалось, в марте 2016 года Сбербанк повысил ставки по ипотеке с господдержкой. Минимальная ставка по этому продукту тогда увеличилась с 11,4% до 12%.В середине июня глава Сбербанка говорил, что до конца 2016 года ипотечные ставки еще снизятся в связи с понижением ключевой ставки Банка России.

По потребкредитам Сбербанк снизил ставки с 16 мая, по разным продуктам ставки уменьшились на величину от 1,1 до 1,4 процентного пункта.

Депутаты Госдумы повторно внесут законопроект, защищающий валютных ипотечников. Согласно законопроекту, банк не сможет взыскать с заемщика залог (недвижимость), если сумма его долга в рублях из-за девальвации национальной валюты увеличилась более чем на 25%.

Как рассказал Клерк.Ру генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев, валютные заемщики, а особенно – по ипотеке, в сложившейся кризисной ситуации пострадали больше других, и поэтому вполне понятны мотивы инициаторов проекта.

“С одной стороны, принцип обязательности исполнения принятых на себя обязательств никто не отменял, и заемщики так или иначе должны погасить кредиты. С другой стороны, поведение банков, получающих от таких заемщиков сверх-прибыль и не желающих идти навстречу, требует каких-либо ограничений.

Полагаю, что в данном случае депутатам предстоит непростая задача: найти компромисс между заемщиками и банками. Однако данный компромисс необходим, потому что сама по себе ситуация, очевидно, не разрешится”, - отмечает Антон Толмачев. 

Депутаты Госдумы намерены повторно внести законопроект, защищающий валютных ипотечников.

Согласно законопроекту, банк не сможет взыскать с заемщика залог (недвижимость), если сумма его долга в рублях из-за девальвации национальной валюты увеличилась более чем на 25%.

В этом случае должник сможет потребовать пересчитать кредит в рубли по официальному курсу на дату заключения договора, сообщают “Известия”.

Минфин РФ в своем письме № 03-04-07/43152 от 27 июля 2015 разъяснил правомерность предоставления имущественного вычета в случае принятия по наследству жилья, находящегося под обременением-ипотекой.

В письме отмечается, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе, в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации приобретение налогоплательщиком имущества в порядке наследования обусловлено принятием на себя обязанностей по ипотечному кредиту.

Следовательно, наследник вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов по оплате задолженности по ипотечному кредиту.

Сергей Лукин прокомментировал действия Правительства РФ, направленные на либерализацию государственной программы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке жилья.

Как сообщает пресс-служба Совета Федерации, по словам Лукина, государство увеличит суммы максимального кредита и расширит список ее участников. «Увеличение лимита выдачи кредитов с 3 миллионов до 4 миллионов рублей в регионах и с 8 миллионов до 10 миллионов рублей в Москве положительно отразится на рынке дорогостоящего жилья. Включение в программу жилищно-строительных кооперативов позволит нарастить объемы выдаваемых кредитов до 10 процентов».

Сенатор напомнил, что госпрограмма, действующая с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, была принята с целью оживления строительного рынка. В соответствии с ней, на субсидирование ипотечной ставки в 12 % из федерального бюджета было выделено 20 миллиардов рублей.

По мнению законодателя, необходимо также рассмотреть возможность снижения порога для вхождения в программу банков. Сейчас он составляет 300 миллионов рублей ежемесячно выданных кредитов.

Депутат Госдумы Сергей Миронов заявил о необходимости массового создания в России строительно-сберегательных касс. Практика стройсберкасс предполагает договор накопления сбережений с фиксированными взносами со стороны заемщика. Когда накопленная сумма достигает 30-50-ти процентов от стоимости жилья, вкладчик получает кредит на оставшуюся сумму. Процент по кредиту не превышает 3%.

По словам главного эксперта "Правовой сервис 48Prav.ru" Александра Трифонова, данная инициатива копирует практику, существующую в Германии: “В Германии с населением 80 миллионов человек, ежегодно заключается от 3 до 4 миллионов договоров. Также немецкое правительство активно поощряет такой вид приобретения недвижимости, а из федерального бюджета выплачивается надбавка в размере 8,8% от суммы годовых взносов”.

Как пояснил Клерк.Ру генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев, в России история этой практики не столь успешна. Так, соответствующий законопроект дважды вносился в Госдуму (в 2002 и 2004 гг.), но оба раза был снят с рассмотрения. Однако сегодня судьба инициативы может сложиться совершенно иначе, потому как действительно институт ипотеки в РФ проявил себя весьма неоднозначно.

“Конечно, гражданам будет гораздо привлекательнее взять кредит на половину суммы жилья под 3%, или даже 6 %, это все равно будет куда выгоднее, чем платить двойную стоимость, как в случае с ипотекой. Но сразу возникают некоторые опасения, например, касательно безопасности всех этих сбережений, будет ли введено обязательное государственное страхование таких касс, будет ли создан аналог Агентства по страхованию вкладов, которое сегодня возмещает убытки вкладчикам, банки которых обанкротились либо лишены лицензии”, - отмечает Толмачев.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А40-181104/14 от 01.07.2015 признал, что истребование имущества из незаконного владения является основанием для погашения записи об ипотеке.

Суд отметил, что когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

При этом судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Госдума приняла проект федерального закона № 689941-6 об упрощении порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.

Как сообщает пресс-служба Госдумы, законопроектом предлагается установить специальный порядок погашения регистрационной записи о залоге квартиры, приобретенной по военной ипотеке, - в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган Росреестра заявления уполномоченного органа о снятии залога.

Документ направлен на сокращение временных и финансовых затрат как бюджетных средств, так и средств самого военнослужащего.

Депутаты Мосгордумы заявили о необходимости реализации программы помощи валютным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.

Как сообщает пресс-центр Мосгордумы, депутаты указали на необходимость принятия нормативных актов, определяющих категории граждан, которым может быть оказана помощь в погашении кредитов, разработки механизма компенсации расходов кредитных организаций на формирование дополнительных резервов в связи с возможными потерями при образовании просроченной задолженности.

По их мнению, было бы целесообразно обязывать кредитные организации предлагать заемщику наиболее подходящий вариант реструктуризации задолженности.

Депутат фракции ЛДПР Сергей Катасонов внесет на рассмотрение парламента законопроект, направленный на защиту заемщиков по договорам ипотечного кредитования.

Как сообщает пресс-служба ЛДПР, Сергей Катасонов предлагает соотнести удовлетворение денежных требований кредитора по ипотечному обязательству со стоимостью заложенного имущества полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке. По мнению депутата, оно не должно превышать этой стоимости.

Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении № Ф09-6139/14 от 13.10.2014 подтвердил, что поскольку по договорам уступки права требования переходило право требования по кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества, перешедшее право залога подлежало регистрации.

Суд отметил, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Кредитный договор должен быть заключен в простой письменной форме. С момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки. Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке, удовлетворению не подлежат.

Обеспечивающее обязательство (ипотека) следует судьбе обеспечиваемого обязательства, при этом обеспечивающее обязательство передается в силу прямого указания закона. С необходимостью государственной регистрации перехода права залогодержателя закон связывает возникновение у нового кредитора возможности по реализации данного права.

В случае, когда обязательство залогодателя прекращается в силу закона, разница между суммой требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, и стоимостью жилого помещения не является объектом обложения НДФЛ.

Об этом сообщают специалисты УФНС по Тамбовской области на ведомственном сайте.

В ведомстве напоминают, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

При этом если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме того, пунктом 5 статьи 61 данного закона предусмотрено, что если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.

Минфин РФ в своем письме № 03-05-06-03/1011 от 16.01.2014  уточняет порядок уплаты госпошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке.

Ведомство отмечает, что за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 1 000 руб., организациями – 4 000 руб.

При этом уплата государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке осуществляется пропорционально обеими сторонами с учетом положений п. 2 ст. 333.18 НК РФ.

В случае если договор об ипотеке заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивается в размере, установленном для физических лиц (в общей сумме 1 000 руб.), т.е. каждым из них по 500 руб.

Вместе с тем государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, а также за погашение регистрационной записи об ипотеке.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-10606/2010 от 21.05.2013 подтвердил, что право залога залогового кредитора после проведения повторных торгов по реализации имущества должника-банкрота не прекращается.

ФАС указал, что залоговое имущество продолжает обеспечивать основное обязательство и после повторных торгов в ходе продажи имущества путем публичного предложения, т.к. средства, вырученные от продажи заложенного имущества в порядке публичного предложения, направляются залоговому кредитору.

Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона.

Таким образом, в силу изложенных норм прекращение залога связано с его реализацией, в том числе и в случае продажи путем публичного предложения. В случае же когда заложенное имущество не продано посредством публичного предложения, залог не прекращается, в связи с чем у залогового кредитора не утрачивается право на оставление за собой предмета залога.