застройщик

Госдума в среду рассмотрела пакет законопроектов, касающихся долевого строительства.

Первый проект предусматривает разработку Правительством требований к застройщикам, привлекающим дольщиков, пишет «Парламентская газета». В нем же прописано прописано создание в регионах специальных контролирующих и надзирающих органов, если таковых ещё нет. Власти регионов должны будут вносить данные о выданных разрешениях на строительство в единую информационную систему.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства обяжут информировать контролирующие органы и органы регистрации прав на недвижимое имущество о несоответствии застройщика требованиям законодательства. Если такая информация появится, то власти не будут регистрировать договоры долевого строительства.

Второй законорпроект ужесточает ответственность за нарушения порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства. Штраф в размере 30 тысяч рублей заплатят должностные лица, а 200 тысяч рублей — юрлица. Если должностные лица повторно нарушат закон, то штраф для них составит уже 100 тысяч рублей, а для юрлиц — 300 тысяч рублей. За незаконное использование в наименовании компании словосочетания «специализированный застройщик» придется заплатить штраф в размере от 500 тысяч рублей до 700 тысяч рублей.

За неправомерную выдачу заключения о соответствии застройщика и проектной декларации законодательным требованиям чиновники должны будут заплатить штраф от 50 до 100 тысяч рублей.

Законопроект с поправками в Налоговый кодекс, предусматривающих освобождение от налогов в отношении средств компенсационного «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», вносится Правительством на рассмотрение в Госдуму.

Фонд создаётся в целях повышения гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками.

В связи с тем, что компенсационный фонд будет формироваться за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, возникает необходимость учёта расходов застройщиков, понесённых ими на уплату таких взносов, при их налогообложении.

В статье 264 Налогового кодекса, такие расходы уже указаны, новым законопроектом предлагается распространить их и на застройщиков, применяющих упрощённую систему налогообложения. Пункт 1 статьи 34616 Налогового кодекса предлагается дополнить нормой, согласно которой при определении объекта налогообложения полученные доходы уменьшаются на сумму расходов в виде отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд.

Также предлагается освободить от налогообложения по налогу на прибыль доходы Фонда, полученные за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков, дополнив пункт 1 статьи 251 Налогового кодекса соответствующей нормой.

Денежные средств участников долевого строительства, использованные застройщиком, не включаются в состав расходов, если это происходит в рамках целевого финансирования при соблюдении ряда условий.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или инвесторов.

Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.

Статьей 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлен перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору. Этот перечень является закрытым.

Таким образом, в случае соответствия произведенных затрат установленному перечню такие расходы признаются для целей налогообложения произведенными в рамках целевого финансирования и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Такие пояснения дает Минфин в письме № 03-03-06/1/45223 от 17.07.2017.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

На основании статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости или возмещения затрат на их строительство.

Использование застройщиком денежных средств на иные цели считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства.

Учитывая изложенное, в случае если застройщиком соблюдаются цели использования денежных средств, установленные Федеральным законом N 214-ФЗ, а также условие ведения раздельного учета полученных денежных средств, то данные средства не учитываются в составе доходов в целях налогообложения прибыли организаций как средства целевого финансирования.

Такой вывод содержится в письме Минфина № 03-03-06/1/2488 от 20.01.2017.

С января по октябрь 2016 года доля просроченной задолженности застройщиков в общем объеме выданных им кредитов выросла на 4,7 процентного пункта (п. п.), до 24,7%. Об этом говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). "При этом в период с 2009 по 2014 год этот показатель находился на уровне 5-6%",— добавляет гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Более половины просроченных кредитов (56,7%) приходятся на Москву. Следом с большим отрывом идут Омская область (8,2%), Подмосковье (6,6%) и Санкт-Петербург (11%).

В РАСК выделяют две причины роста объема проблемных кредитов: задержка оплаты заказов и снижающаяся маржинальность строительных работ, из-за чего компаниям не хватает ресурсов для обслуживания долгов, пишет «Коммерсант».

С января по октябрь текущего года общий объем кредитов, выданных застройщикам, вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 14% (1,1 трлн руб., из них 205 млрд руб., или $3,17 млрд,— валютные займы), следует из исследования РАСК. Но реальный рост объема кредитования за вычетом инфляции (7%), по расчетам аналитиков, составил 2%. "Основной прирост произошел за счет Удмуртии, где в течение сентября строительные компании получили валютные кредиты на общую сумму 173 млрд руб. Нам не удалось получить комментарий ЦБ о том, на какие проекты были выделены эти средства",— отмечает Николай Алексеенко. Без учета Удмуртии, по его словам, объем кредитования в целом по стране продемонстрировал падение на 8%.

По мнению аналитиков РАСК, ограничение доступа застройщиков к заемным средствам — одна из причин тенденции к снижению объемов строительных работ, которая сохраняется последние 14 месяцев. За первую половину 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель снизился на 5,7%, до 2,29 трлн руб.

Участники банковского сектора считают, что проблемы с привлечением займов испытывают далеко не все игроки. "Не возникает сложностей у компаний с понятной контрактной логикой, например у занятых строительством автодорог по госконтрактам, а застройщикам жилья получить кредит сейчас очень сложно",— объясняет руководитель направления рисков банка "Глобэкс" Евгений Ретюнский.

Федеральная налоговая служба письмом от 20.09.2016 № СД-4-3/17624@ направила в нижестоящие инспекции письмо Минфина от 05.07.2016 № 03-03-РЗ/39299, разъясняющее учет расходов на строительство объектов инфраструктуры организацией-застройщиком.

В частности рассмотрен порядок признания расходов застройщиков на строительство объектов инфраструктуры, которые в дальнейшем будут передаваться органам государственной власти или органам местного самоуправления, либо по их решению специализированным эксплуатирующим организациям.

Минфин России указал, что подобные расходы отвечают требованиям статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации и могут учитываться в составе расходов, которые уменьшают налогооблагаемую прибыль от реализации построенного жилого фонда и нежилых помещений.

Порядок учета указанных расходов зависит от того, осуществляется ли строительство собственными силами застройщика, в том числе с привлечением подрядных организаций, или застройщик выступает только в качестве технического заказчика.

Если застройщик осуществляет деятельность в качестве технического заказчика (в соответствии с терминами Градостроительного кодекса РФ), то подобные доходы и расходы учитываются в порядке, предусмотренном подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, в качестве целевого финансирования. В этом случае сумма затрат, превышающая сумму денежных средств, полученных на целевое финансирование, не учитывается для целей налогообложения прибыли организаций на основании пункта 17 статьи 270 НК РФ.

УФНС России по Рязанской области дала разъяснения по вопросу учёта в целях налогообложения налогом на прибыль организаций расходов застройщиков, осуществляющих строительство объектов инфраструктуры.

В случаях, когда застройщик осуществляет строительство собственными силами, в том числе с привлечением подрядных организаций, денежные средства, поступающие от покупателей объектов жилого фонда, а также нежилых помещений, учитываются в составе доходов от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав в соответствии с положениями статьи 271 Налогового кодекса Российской Федерации.

При этом расходы застройщиков, осуществляющих строительство объектов инфраструктуры самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, формируют расходы, связанные со строительством жилого фонда и нежилых помещений, которые учитываются в уменьшение налогооблагаемой базы по мере признания доходов от реализации объектов жилого фонда или нежилых помещений, в случае, если построенные объекты инфраструктуры в последующем подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность, либо по их поручению (решению) специализированным эксплуатирующим организациям.

В тех случаях, когда создаваемые объекты инфраструктуры планируется эксплуатировать застройщиком самостоятельно либо передавать их на основании сделок в пользу третьих лиц, подобные расходы учитываются в установленном порядке в качестве амортизируемого имущества или готовой продукции, соответственно.

Если же застройщик осуществляет деятельность в качестве технического заказчика (в соответствии с терминами Градостроительного кодекса Российской Федерации), то подобные доходы и расходы учитываются в порядке, предусмотренном подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, в качестве целевого финансирования. В этом случае сумма затрат, превышающая сумму денежных средств, полученных на целевое финансирование, не учитывается для целей налогообложения прибыли организаций на основании пункта 17 статьи 270 НК РФ.

Аналогичная информация содержится в письме Минфина России от 05.07.2016 № 03‑03‑PЗ/39299.

В 2015 году число обанкротившихся застройщиков выросло в пять раз и достигло 2,7 тысячи. Об этом говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса.

По итогам января 2016 года банкротами стали еще 167 компаний, что на 81% превышает показатель января 2015 года.

По данным РАСК, большинство банкротов нынешнего кризиса это малые предприятия, осуществляющие функции подрядчиков и субподрядчиков при строительстве.

Увеличение темпа банкротств происходит на фоне снижения объема строительных работ и роста закредитованности застройщиков. Специалисты отмечают, что следствием обострения ситуации может стать рост числа срывов договорных обязательств подрядчиков, снижение темпов строительства и замораживание работ, пишет газета «Коммерсантъ».

Закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан, оказался неудачным экспериментом. Об этом 28 апреля в ходе брифинга по итогам первого квартала 2015 года заявил Михаил Волков, генеральный директор ОСАО «Ингосстрах». С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

«В классическом страховании можно на основании статистики, экспертных оценок просчитать степень вероятности наступления страхового случая, – отметил Волков. – Но тот формат, в котором нам предлагается заниматься страхованием ответственности застройщика, не позволяет этого делать».

«Да, закон принят, но он не работает, – продолжил руководитель «Ингосстраха». – Если строительство ведется не на собственные средства, а на кредитные (а долевое участие – это те же кредиты), то кто из разумных страховщиков будет его страховать?

Как оценить риск ухода с рынка частной компании-застройщика, сколько это должно стоить? Застройщик начал возводить дом, собрал деньги с населения, но дом не достроил, пришли обманутые дольщики, страховщики должны заплатить им возмещение. По нашим расчетам, один недостроенный дом – в среднем 1 млрд. рублей возмещения. Емкость огромная, никто за рубежом перестраховывать эти риски не будет, оставлять их на собственном удержании тоже невозможно.

Страховать коммерческие риски предпринимателей – это в принципе неправильно. Более того, мы уверены, что если начнем их страховать, они начнут специально банкротиться, мы будем их провоцировать на мошенничество».

Столичные застройщики, привлекающие средства граждан в рамках долевого строительства, смогут обратиться за помощью в Департамент информационных технологий Москвы при подготовке отчетности в электронном виде.

24 марта Департамент провел первый обучающий семинар для застройщиков по формированию отчетности в электронном виде. Теперь подавать отчетность в Москомстройинвест, предусмотренную 214-ФЗ, строительные компании могут в кабинете юридического лица на московском портале госуслуг, говорится в сообщении ведомства. Участникам семинара представили пошаговую инструкцию по подготовке всех необходимых документов.

Сформированная отчетность, заверенная электронной подписью, направляется в ведомство, осуществляющее [rubricator=111]надзор[/rubricator] за долевым строительством. После проверки всех данных юридическое лицо получает в личном кабинете уведомление о том, что его отчетность принята.

Специалисты УФНС по Республике Алтай напоминают, что передача на территории РФ товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые принимаются к вычету через амортизационные отчисления при исчислении налога на прибыль организаций, объектом налогообложения НДС не признается. При этом на основании статьи 170 НК РФ суммы налога по товарам (работам, услугам), приобретаемым организацией для осуществления указанных операций, вычетам не подлежат.

В то же время, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 14 июня 2011 года № 18476/10 результатом деятельности подразделения капитального строительства является обеспечение создания силами подрядных организаций объектов основных средств, эксплуатация которых направлена на реализацию товаров, признаваемую объектом налогообложения по НДС

Следовательно, налогоплательщик в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ может отнести к вычетам суммы НДС, предъявленные ему при приобретении товаров (работ, услуг) для одного из подразделений общества, так как соответствующие расходы произведены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения.

В связи с этим, налогоплательщик, являющийся одновременно инвестором, заказчиком и застройщиком при осуществлении строительства объекта подрядными организациями без производства строительно-монтажных работ собственными силами, вправе заявить к вычету суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для содержания подразделения, оказывающего услуги по контролю за ходом строительства и техническому [rubricator=111]надзору[/rubricator].

Такие разъяснения приводит УФНС по Республике Алтай на ведомственном сайте.

Минфин РФ разработал проект федерального закона «О внесении изменения в Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» и иные законодательные акты Российской Федерации».

Документ устанавливает особенности проведения государственного контроля в области строительства многоквартирных домов, основания проведения таких проверок, а также их сроки и периодичность.

Текст законопроекта размещен на сайте министерства.

Предметом проверки является соблюдение застройщиком в процессе долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости требований, установленных действующим законодательством.

Ссылки по теме:

Сайты по теме:

Минфин РФ

2053 НДС