Материалы с тегом защита прав дольщиков

Минстрой России подготовил поправки к проекту федерального закона, направленного на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Документ опубликован сегодня на сайте Правительства.

Поправками, в частности, предусматривается создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» путём преобразования фонда, на который возложены функции по управлению компенсационным фондом. Предусматривается также обеспечение дополнительной прозрачности деятельности Фонда, в том числе контроль и аудит со стороны Счётной палаты, парламентский контроль.

Предлагается установить фиксированный уровень взносов застройщиков на переходный период до 1 июля 2018 года в размере 1,2%. После этого взносы будут определяться в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством России, в том числе на основе актуарного оценивания обязательств Фонда, и с учётом финансовой устойчивости застройщиков.

Определяются также порядок уплаты взносов застройщиками, прозрачный порядок использования средств компенсационного фонда, порядок определения выплат возмещения гражданам, условия и порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства.

Поправками предусматриваются упрощение процедуры банкротства застройщиков, сокращение её сроков в целях ускорения решения проблем для граждан.

Госдуме рекомендовано принять законопроект об ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов.

Согласно проекту, с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Он должен составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади строящегося жилья на среднюю цену квадратного метра на первичном рынке.

Если размер собственного капитала не соответствует этому требованию, сумма собственных капиталов девелопера и юридических лиц, заключивших договор поручительства, должна составлять не менее 1 млрд рублей.

Законопроект также предусматривает использование механизма банковского проектного финансирования строительства домов с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков в качестве одного из возможных способов обеспечения их прав, сообщает “Интерфакс”.

Также в Госдуму внесен законопроект № 982552-6 о защите прав потребителей рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.

Согласно проекту, если в рекламе жилья указана цена за квадратный метр площади либо цена договора, необходимо указывать конкретный объект недвижимости, о котором идет речь.

Авторы проекта подчеркивают, что отсутствие такого требования приводит к введению потребителей в заблуждение при формальном соблюдении рекламодателем требований закона.

Минстрой подготовил законопроект, обязывающий участников долевого строительства жилья страховаться на случай недостроя.

Согласно подготовленному проекту, дольщик обязан будет за свой счет застраховать риски, возникающие в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого участия.

Соответствующий договор можно будет заключить со страховщиками, список которых должен публиковаться на сайте ЦБ. Минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, сообщает “РБК”.

Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении № Ф09-2191/15 от 08.06.2015 пояснил, что дольщик не приобретает права собственности на еще не возведенное жилье.

Судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения убытков.

Прокуратура Санкт-Петербурга провела проверку соблюдения законодательства о долевом строительстве.

Как сообщает пресс-служба городской прокуратуры, было установлено, что ООО «Петербургская Строительная Компания» заключает с гражданами договоры участия в долевом строительстве жилья, в которые включены пункты, ущемляющие права потребителей.

Так, застройщик не несет ответственности за нарушение срока передачи квартиры, если невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательства вызвано действиями или бездействием государственных органов и учреждений. Кроме того, стороны должны обращаться для урегулирования споров к судебным органам по месту нахождения застройщика, что нарушает право дольщика на выбор суда. Выявлены также и другие ущемляющие положение граждан нарушения законодательства.

Пункты, противоречащие закону, исключены из типового договора участия в долевом строительстве. Сейчас работа по [rubricator=111]надзору[/rubricator] за соблюдением прав граждан-участников долевого строительства жилья продолжается.

Комитет Госдумы по уголовному, гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству провел «круглый стол» на тему: «Реформирование Гражданского кодекса РФ в части вещных прав».

Как сообщает пресс-служба Госдумы РФ, руководитель рабочей группы по реформированию Гражданского кодекса Василий Витрянский отметил, что целиком меняется второй раздел ГК. Он будет иметь подразделы: владение, общее положение об общих правах, права собственности, ограниченные вещные права.

По его словам, после принятия поправок в Кодекс будут серьезно защищены права дольщиков строящегося жилья. «Они смогут зарегистрировать право на свое жилье еще до того как оно будет построено. Таким образом, случаи, когда одна и та же квартира продавалась нескольким людям одновременно будут исключены», – отметил Витрянский. 

Генеральной прокуратурой Российской Федерации подведены итоги работы прокуроров по защите прав участников долевого строительства жилья.

Как отмечается на официальном сайте Генпрокуратуры, только в Приволжском федеральном округе в 2014 году введено в эксплуатацию 22 проблемных объекта, восстановлены права свыше 1 тыс. дольщиков.

Реализуемый комплекс мероприятий, постоянный мониторинг долевого строительства и обмен информацией способствовали повышению оперативности реагирования на нарушения, позволили стабилизировать криминогенную ситуацию. В 2014 году возбуждено 170 уголовных дел этой категории

Распространены случаи включения застройщиками в договоры долевого участия незаконных условий, размещения в Интернете недостоверной информации о строящихся многоквартирных домах.

Всего в ходе проверок прокурорами в 2014 году выявлено более 2,8 тыс. нарушений в данной сфере, с целью их устранения внесено свыше 1,4 тыс. представлений, в суды направлено 190 заявлений. По требованиям прокуроров к различным видам ответственности привлечено более 1,1 тыс. лиц. По постановлениям прокуроров следственными органами возбуждено 37 уголовных дел.

Управление Генеральной прокуратуры Российской Федерации в Приволжском федеральном округе подвело итоги работы по надзору в сфере долевого строительства многоквартирных жилых домов.

Как сообщает пресс-служба Управления, прокуроры округа с целью защиты прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных жилых домов внесли свыше 260 представлений в адрес застройщиков-нарушителей. По актам прокурорского реагирования к дисциплинарной и административной ответственности привлечены 450 должностных и юридических лиц.

К примеру, только после вмешательства прокуратуры в реестр зачастую включались пострадавшие участники долевого строительства, рассмотрение заявлений которых было заволокичено чиновниками областной администрации. В Кировской области по представлению прокуратуры департамент строительства и архитектуры региона принял меры по устранению нарушений законодательства при ведении аналогичного реестра пострадавших дольщиков.

Приняты меры прокурорского реагирования к застройщикам, допускающим отступления от проектной документации и возводящим жильё без разрешений на строительство.

По результатам принятых органами прокуратуры совместно с органами власти и контроля мер в округе за истекший период введены в эксплуатацию 22 «долгостроя», восстановлены права свыше 1 тыс. пострадавших дольщиков.

Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении № Ф09-6323/14 от 26.09.2014 признал, что участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков построенного объекта или уменьшения цены договора.

Суд указал, что по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом и иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Госдума рассмотрит законопроект, направленный на повышение защиты прав и интересов участников долевого строительства.

Законопроектом предлагается расширить перечень документов, подтверждающих неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору.

В данный перечень включается решение органа исполнительной власти о включении гражданина в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства жилья, а также решение суда о сносе зданий.

В Генеральной прокуратуре Российской Федерации во исполнение поручения Президента Российской Федерации установлен контроль за расследованием уголовных дел о преступлениях в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Как  сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, расследование таких дел зачастую принимает неоправданно затяжной характер. Из числа находившихся в 2013-2014 годах в производстве уголовных дел в суд направлено лишь каждое восьмое.

При наличии объективных проблем (длительное проведение судебно-бухгалтерских, программно-технических и финансово-аналитических судебных экспертиз, большой объем документов, требующих значительных временных затрат для их осмотров, изучения и анализа и др.) нередко по вине следствия допускаются нарушения разумных сроков уголовного судопроизводства, их необоснованное продление. При этом надлежащий ведомственный контроль со стороны руководителей следственных подразделений в полной мере не обеспечивается.

У прокуратуры вызывает обеспокоенность состояние работы по возмещению причиненного ущерба. Например, в 2013 году возмещено немногим более 19%. По результатам мер, принятых Генеральной прокуратурой Российской Федерации, 33 руководителя следственных подразделений регионального уровня и 35 следователей за упущения по службе привлечены к дисциплинарной ответственности.

Управление Генеральной прокуратуры РФ в Дальневосточном федеральном округе обобщило результаты работы прокуроров субъектов округа по надзору за соблюдением прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов в 1 полугодии 2014 года.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, в Еврейской автономной и Амурской областях застройщиками допускались факты передачи гражданам объектов строительства до получения разрешения на ввод их в эксплуатацию.

В Приморском крае и Сахалинской области установлены случаи несоответствия качества объектов долевого строительства предъявляемым требованиям (техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, условиям договоров и т.д.).

По итогам надзорных мероприятий внесено 37 представлений, вынесено более 30 постановлений о возбуждении дел об административных правонарушениях, в суд направлено 10 исковых заявлений. По результатам рассмотрения актов прокурорского реагирования более 30 виновных лиц привлечено к административной и дисциплинарной ответственности.

Прокуратурой Тульской области в 1 полугодии 2014 года были приняты меры в защиту прав участников долевого строительства многоквартирных домов.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, так, во исполнение требований прокурора Советского района г. Тулы застройщики ООО «Борн», ООО «ГЕСТОР» и ООО «Калугаглавснабстрой» привели договоры участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями закона, 5 лиц привлечены к дисциплинарной ответственности.

В ходе проверок прокурорами выявлялись факты привлечения денежных средств дольщиков до государственной регистрации договоров, нарушения сроков ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, построенных на деньги граждан, а также несоответствия условий контрактов и проектных деклараций требованиям законодательства.

В целях устранения выявленных нарушений в указанной сфере в первом полугодии 2014 года прокурорами внесено 13 представлений, по результатам рассмотрения которых 9 лиц привлечены к дисциплинарной ответственности. Мерами прокурорского реагирования удалось не только восстановить права граждан, но и пресечь дальнейшее совершение застройщиками правонарушений.

Управление Генеральной прокуратуры в Дальневосточном федеральном округе обобщило результаты работы прокуроров субъектов РФ округа по надзору за соблюдением прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов в первом квартале 2014 года.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, на территории Дальневосточного федерального округа по состоянию на 1 апреля 2014 года деятельность в названной сфере осуществляют 220 застройщиков на 438 объектах долевого строительства.

В ходе проведенных проверок прокурорами выявлены факты строительства многоквартирных домов в отсутствие необходимой разрешительной документации, нарушения законодательства при вводе объектов в эксплуатацию и несоблюдения сроков сдачи объектов жилья.

Всего в 1 квартале 2014 года в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства принесен 1 протест, внесено 16 представлений, вынесено 4 постановления о возбуждении дел об административных правонарушениях, в суд направлено 1 исковое заявление. По результатам их рассмотрения два должностных лица привлечены к административной и 7 – к дисциплинарной ответственности.

Уступка прав требования по договору долевого участия означает для дольщика гарантированное снижение в несколько раз возможности требовать от застройщика компенсации убытков в случае затянувшегося недостроя. Об этом в ходе заседания Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости заявила руководитель юридического отдела Kalinka Real Estate Consulting Group Ольга Славкина. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Как известно, один из наиболее острых вопросов, связанных с новостройками – это затягивание сроков строительства (в том числе, сроков подключения к инженерным коммуникациям) и последующие с этим проблемы с оформлением квартиры в собственность. Судебная практика, по свидетельству экспертов, такова, что суды взыскивают неустойку с застройщиков в пользу покупателей, но снижают её до минимума (к примеру, с полутора-двух миллионов рублей - в среднем до пятидесяти тысяч (даже с учетом штрафа).

Дольщики в подобных ситуациях традиционно являются страдающей стороной. По закону они могут через суд зарегистрировать на себя право собственности на недостроенные объекты или же объединиться в жилищно-строительный кооператив и, опять же через суд, добиться перевода на себя прав аренды. Оба этих способа чреваты для дольщиков очень значительными затратами, поскольку им предстоит, по сути,  исполнять функции застройщика с финансированием за свой счёт.

«В конфликтных ситуациях очень важно, что за договор был заключен – долевого участия (ДДУ) или уступка. Между ними очень большая разница, - констатировала Ольга Славкина. - У каждого застройщика против выработанных против него законов вырабатываются свои контрмеры. И сейчас мало кто из застройщиков продает площади напрямую через ДДУ. В основном продают по уступке. (Уступка права требования по  договору участия в долевом строительстве осуществляется на основании положений ст. 11 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ – Клерк.Ру).  И договор уступки я бы назвала ложной защитой дольщика.

Допустим, договор вами заключён с компанией Х. Эта компания не обязательно подставная, это часто бывают инвесторы, которые закупили крупный объем. Вот компания Х как инвестор закупила крупный объем, по 1 тысяче долларов за метр, потом вам уступила права уже по 5 тысяч долларов. Когда идёт уступка, изменяется сторона договора долевого участия, то есть, компания Х уступила права – и вы стали на её место, как сторона договора. Но этот договор долевого участия имеет цену. Цена у него – 1 тысяча долларов за метр, это значит, что если компания-застройщик не будет исполнять условия договора, вы можете взыскивать через суд штрафы и пени из расчёта тысячи долларов за метр, а не пяти, как было заплачено вами в реальности.

Поэтому уступка – это очень большая проблема на сегодняшний день, которую вообще не озвучивают. Этим как раз объясняется малая активность  обманутых дольщиков, потому что зачем им собираться в толпы, организовывать какие-то сообщества, обращаться к властям, если они знают, что они востребовать могут себе то, что в 10 раз меньше их затрат?».

Прокуратура Санкт-Петербурга проверила соблюдение законодательства, регулирующего вопросы долевого участия граждан при строительстве жилых домов.

Как сообщает пресс-служба городской прокуратуры, в результате выявлены нарушения при заключении с гражданами договоров долевого участия в строительстве жилых домов в деятельности застройщиков ООО «Прайм-Инвестмент», ООО «Леонтьевский Мыс» и ООО «Тетра-Инвест».

Как правило, в договорах долевого участия граждан в строительстве жилых домов содержались условия, ущемляющие права потребителя, относительно сроков и порядка регистрации права собственности на объект недвижимости и порядка исполнения обязанностей по внесению долевых взносов. Также включались условия установления обязательного претензионного порядка разрешения спорных вопросов, возникающих между сторонами при исполнении договора, что ограничивает права граждан на судебную защиту, установления обязанности внесения платы за коммунальные услуги сразу же после регистрации права собственности на квартиру и прочее.

В связи с этим прокуратура района внесла главам строительных фирм представления, а также возбудила в отношении юридических и должностных лиц дела об административном правонарушении.

По итогам рассмотрения актов прокурорского реагирования нарушения устранены путем исключения противоречащих законодательству условий из договоров, виновные лица привлечены к дисциплинарной ответственности.

Как пояснил Клерк.Ру  генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков, нарушения связаны, в том числе и с несовершенством российского законодательства:

«По итогам мониторинга соблюдения защиты прав потребителя у нас действительно было выявлено одно нарушение. В данном случае мы, как и многие строительные компании, столкнулись с несовершенством российского законодательства. С одной стороны обязательный порядок урегулирования споров предусматривается в Гражданском кодексе, с другой - закон “О защите прав потребителей” не допускает досудебного порядка урегулирования споров, и трактует такие действия, как ущемления прав потребителей. Нарушение уже исправлено. Хочу отметить, что даже по старому договору ни один дольщик ни разу не обратился к нам с претензией».

Органы прокуратуры систематически осуществляют надзор за соблюдением прав дольщиков.

Как сообщает пресс-служба Генпрокуратуры, При осуществлении надзорных полномочий прокуроры уделяют особое внимание вопросам обеспечения соблюдения законности в сфере долевого строительства жилых многоквартирных домов и защите прав дольщиков.

Принимаемые правоохранительными органами совместно с иными органами государственной власти меры позволили в большинстве регионов существенным образом улучшить ситуацию, восстановить права граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков и предупредить новые преступления.

Значительно сократилось количество «долгостроев» в республиках Башкортостан, Саха (Якутия), Красноярском, Пермском, Ставропольском краях, Воронежской, Костромской, Курской, Омской, Свердловской и Тюменской областях.

В Республике Татарстан из 73 «проблемных» домов, имевшихся в регионе в начале 2011 г., сейчас сданы в эксплуатацию 66. В Самарской области за два последних года удовлетворены требования более 3 тыс. дольщиков.

Всего в 2013 г. в обозначенной сфере выявлено 3 тыс. нарушений законодательства, для устранения которых внесено свыше 1,1 тыс. представлений. К различным видам ответственности привлечено более 1,6 тыс. виновных должностных лиц, в суды предъявлено 150 исков (заявлений). По постановлениям прокуроров, направленным в следственные органы, в 2013 г. возбуждено 48 уголовных дел.