изменение арендной платы

ФАС Московского округа в Постановлении № А41-2853/11 от 06.06.2013 отклонил довод о том, что размер арендной платы в любом случае не может повышаться чаще, чем раз в год.

ФАС отметил, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из смысла данной нормы права следует, что арендодатель не праве понудить арендатора (в том числе и по суду) к пересмотру арендной платы в течение года с момента ее установления или изменения.

Между тем, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А45-22241/2012 от 25.04.2013 подтвердил, что законодательством не предусматривается возможность изменения размера арендной платы в связи с недостижением сторонами соглашения об увеличении размера арендной платы.

ФАС указал, что возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена статьей 614 ГК РФ.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Судами установлено, что согласно положениям спорного договора арендная плата за пользование памятником определяется согласием сторон по протоколу согласования арендной платы. Истец, направив уведомление об увеличении размера арендной платы, тем самым самостоятельно изменил размер арендой платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, что не соответствует положениям договора и законодательства.

Из норм ГК РФ следует возможность изменения договора по требованию одной из сторон по решению суда при наличии предусмотренных данным пунктом оснований. Истец с таким заявлением не обращался.

Таким образом, при отсутствии оснований для вывода об изменении условия договора о размере арендной платы в предусмотренном законодательством и договором порядке, судами в иске о взыскании арендной платы в увеличенном размере отказано правомерно.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А11-8164/2011 от 04.02.2013 подтвердил, что поскольку арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи без оговорок и каких-либо возражений касающихся площадей, он лишается возможности требовать уменьшения арендной платы по причине исключения из арендованного имущества ряда площадей.

ФАС указал, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право арендатора требовать уменьшение размера арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

ФАС Поволжского округа в Постановлении № А55-37188/2009 от 03.10.2012 подтвердил, что поскольку договором не была предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, изменение арендодателем предусмотренной в ней формулы расчета арендной платы является неправомерным.

ФАС отметил, что расчет долга с применением иной методики определения размера арендной платы, чем согласованная сторонами при заключении договора аренды земельного участка, является неправомерным. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий. Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А70-12407/2011 от 15.08.2012 отклонил довод о том, что изменение размера арендной платы по основаниям, указанным в договора, может производиться арендодателем в одностороннем порядке, причем несколько раз за год.

ФАС указал, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А03-9596/2011 от 02.04.2012 пояснил, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер платы при аренде муниципальной земли подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

ФАС указал, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-9722/2010 от 23.12.2011 подтвердил, что арендная плата является регулируемой ценой договора, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

ФАС отметил, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта либо с указанной в нем даты, что соответствует правилам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, общество обязано вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-6180/11 от 03.10.2011 подтвердил, что суды правомерно признали расчет задолженности неверным, поскольку арендатору на момент наступления срока внесения арендной платы не было известно об изменении ее размера.

ФАС указал, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Суды, оценив условия договора аренды, пришли к выводу о том, что изменение размера арендной платы по данному договору производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы путем направления арендатору уведомления о таких изменениях.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении № А56-22930/2009 от 23.03.2011 отклонил довод о том, что арендная плата подлежит уменьшению, поскольку арендуемый лесной участок не мог использоваться в полном объеме.

ФАС отметил, что законодательством предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды участка лесного фонда.

Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон с учетом вида лесопользования, размера участка, годового размера лесопользования на арендуемом участке лесного фонда и действующих ставок лесных податей за данный вид лесопользования; плата взимается исходя из установленного ежегодного размера отпуска древесины на участке лесного фонда, переданном в аренду.

Поскольку, из буквального толкования договора аренды следует, что предусмотренная в нем обязанность арендатора вносить арендные платежи не зависит от использования лесосеки, арендная плата не подлежит уменьшению.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 31 мая 2010 г. по делу N А70-9965/2009 указал, что установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и порядка расчета арендной платы.

ФАС отметил, что арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами. Исполнение же договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.