кадастровый учет

В ЕГРН нет сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Как считать земельный налог? Ответ на этот вопрос дала ФНС в письме № БС-4-21/25802@ от 27.12.2018.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений ЕГРН о каждом земельном участке.

При отсутствии в кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка отсутствует налоговая база для исчисления земельного налога.

В отношении земельного участка, сведения о кадастровой стоимости которого отсутствуют в ЕГРН, налогоплательщик представляет в ИФНС декларацию по земельному налогу с указанием налоговой базы, равной нулю.

ФНС в письме № БС-4-21/22415@ от 19.11.2018 рассмотрела обращение о применении кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций и выделении НДС.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

При исчислении налога уменьшение налоговой базы по налогу на величину НДС Налоговым кодексом не предусмотрено.

В случае установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда такая кадастровая стоимость отражается в ЕГРН и используется для целей налогообложения.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в Определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объекта налогообложения НДС.

Для выявления не поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости власти смогут применять новый сервис «Ресурсы.РФ». Он создан Акционерным обществом «ТЕРРА ТЕХ», являющимся «дочкой» Роскосмоса.

АО «ТЕРРА ТЕХ» сегодня является коммерческим оператором услуг дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ) и геоинформационных сервисов на их основе, сообщается на сайте Роскосмоса.

Одним из первых продуктов ТЕРРА ТЕХ, который получит массовое распространение, станет сервис «Ресурсы.РФ» — это выявление не поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости, расчет потенциального объема недополученного имущественного и земельного налога в бюджетах муниципальных образований и ведение поиска инвестиционно-привлекательных земельных участков, свободных от хозяйственной деятельности — например, для реализации их с торгов на правах аренды или в собственность.

В Госдуму внесен проект закона, ограничивающий рост налога на недвижимость. Авторы – группа депутатов во главе с председателем Госдумы Вячеславом Володиным. В законопроекте предложено отказаться от запланированного повышения налоговых платежей, взимаемых с физлиц, и ограничить их рост из-за пересмотра кадастровой стоимости.

Свои комментарии по этому поводу дал бизнес-омбудсмен Борис Титов:

«Налог на недвижимость резко вырос из-за повсеместной радикальной переоценки кадастровой стоимости, качество которой не выдерживает никакой критики. Не вдаваясь в подробности законопроекта, скажу, что шаг разумный, но всех проблем он не решает.

Закон №237-ФЗ о кадастровой оценке обязал регионы постепенно переводить процедуру такой оценки на специально созданные для этой цели ГБУ. Но методика оценки не отлажена, исходные данные очень «сырые», некорректные, и если ГБУ начнут проводить переоценку прямо сейчас, неминуемо последует новый вал судебных исков. Считаю, что стоило бы дать им время на подготовку – «расчистку» данных, наработку необходимой квалификации персонала и так далее. То есть, как минимум на пару лет установить мораторий на кадастровую переоценку.

А законопроект – лишь попытка закрасить белой краской то, что надо бы сначала основательно почистить».

Верховный Суд РФ в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258 сделал вывод, что рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС.

При этом выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Минфин письмом от 23.04.2018 №03-05-04-01/27451 довел эти разъяснения до сотрудников налоговых органов в целях формирования единой правоприменительной практики по вопросу об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС.

Кроме того, рекомендовано учесть в работе письмо Минэкономразвития от 17 апреля 2018 № Д23и-1986, в котором отмечается, что порядок применения кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством РФ, не предусматривает возможность использования скорректированной величины кадастровой стоимости, не содержащейся в ЕГРН.

Таким образом, использование иной кадастровой стоимости (отличной от кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и применяемой для целей, предусмотренных законодательством РФ) для целей налогообложения на имущество организаций действующим законодательством не предусмотрено.

Вышеназванное письмо Минфина доведено до сведения письмом ФНС № БС-4-21/8060@ от 26.04.2018.

Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев дал ряд указаний во исполнение перечня поручений Президента России, подписанного 15 марта 2018.

Так, в частности, Минэкономразвития и Минфину поручается обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости.

Кроме того, эти два ведомства должны обеспечить внесение в законодательство изменений, предусматривающих уточнение параметров расчёта налога на имущество физлиц.

Срок исполнения этих указаний -  до 26 июня 2018 года.

Депутаты Калмыкии внесли в Госдуму законопроект об обязательной постановке на государственный кадастровый учёт всех существующих объектов капитального строительства (ОКС).

Документом предлагается внести в Градостроительный кодекс поправки, вводящие обязанность ставить ОКС на государственный кадастровый учёт до начала эксплуатации, даже если для их строительства или реконструкции не требуется получение разрешения на ввод в строй. Сейчас к таким сооружениям относятся, в частности, гаражи, бани и другие постройки на дачных и садовых участках.

Кроме того, авторы проекта предлагают внести административные штрафы за нарушение требования об обязательной постановке таких объектов на кадастровый учёт.  В частности, использование ОКС без постановки на кадастровый учет (если не требуется разрешение на строительство) повлечёт наложение штрафа в размере от 500 рублей до 1 тысячи для граждан, от 400 до 700 тысяч для юридических лиц.

Цель законопроекта - сподвигнуть граждан своевременно осуществлять кадастровый учет и государственную регистрацию права на соответствующие объекты. Ведь с бань и гаражей сейчас начисляется налог на имущество физических лиц.

Нововведения приведут к увеличению поступлений от налогов и максимальному наполнению Единого государственного реестра недвижимости, уверены депутаты Калмыкии.

В Госдуму поступил инициированный Правительством законопроект «О внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства РФ в части уточнения правил распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости».

Подготовленный в соответствии с решением Конституционного Суда документ предусматривает, что судебные расходы по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случаях удовлетворения требований истца взыскиваются с административного ответчика.

Напомним, Конституционный Суд в Постановлении №20-П от 11.07.2017 указал, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Одновременно предложено уточнить, что обязанность доказывания достоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на административном ответчике, а обязанность доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Если здание определено как торговый центр (комплекс) и включено в региональный Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая, то все помещения внутри него также подлежат налогообложению, исходя из кадастровой стоимости, вне зависимости от того, указаны или нет эти помещения в Перечне.Такие разъяснения приводит УФНС Хабаровского края.

Таким образом, если определена кадастровая стоимость здания торгового центра, а кадастровая стоимость помещения в нем не определена, налоговая база в отношении помещения устанавливается в соответствии с п. 6 ст. 378.2  НК РФ как доля кадастровой стоимости здания, в котором они находятся, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Если же помещение принадлежит налогоплательщику на праве общей долевой собственности и его стоимость определена и внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКС), налоговая база в отношении такого помещения в здании, включенном в Перечень, должна исчисляться как доля кадастровой стоимости помещения, принадлежащего налогоплательщику.

Начиная с 2015 года, налог на имущество в отношении некоторых объектов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Это касается административно-деловых и торговых центров и помещений в них, а также нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение (либо которые фактически используются для размещения) офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Если здание определено административно-деловым или торговым центром и включено в региональный перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от отсутствия этих помещений в перечне.

В случае, если определена кадастровая стоимость указанного здания, но при этом кадастровая стоимость помещения не определена, налоговая база в отношении помещения определяется в соответствии с п.6 ст.378.2 Налогового кодекса как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

В отношении помещений общего пользования здания, налогоплательщиком налога на имущество организаций признается лицо, на которое зарегистрированы соответствующие права на эти помещения.

Налоговая база в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, определяется из кадастровой стоимости помещения, принадлежащего каждому налогоплательщику, пропорционально его доле в праве общей собственности, а в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности – в равных долях.

Такие разъяснения приводит на своем сайте Управление ФНС Республики Алтай.

ФНС своим письмом № БС-4-21/11953@ от 23.06.2017 направила для руководства и учета в работе письмо Минфина России от 20.06.2017 N 03-05-04-01/38266 о применении при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций, земельному налогу и налогу на имущество физических лиц кадастровой стоимости, пересмотренной в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости.

Минфин напомнил, что налоговая база в отношении объектов недвижимости определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В случае увеличения кадастровой стоимости объекта недвижимости вследствие ее пересмотра на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости сведения о такой кадастровой стоимости не учитываются при определении налоговой базы по соответствующему налогу в этом и предыдущих налоговых периодах.

В случае уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости вследствие ее пересмотра на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости сведения о такой кадастровой стоимости могут учитываться при определении налоговой базы по соответствующему налогу в этом и предыдущих налоговых периодах, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости.

С 2017 года на Ставрополье при расчете налога на имущество физических лиц применяется кадастровая стоимость, предупреждает региональное Управление ФНС. То есть налог за 2016 год в 2017 году необходимо будет уплачивать исходя из кадастровой оценки недвижимости.

Эти изменения приняты для того, чтобы обеспечить более справедливое налогообложение, считают налоговики. Ранее налог зависел от инвентаризационной стоимости невидимости и никак не был связан с тем, сколько она действительно стоит. Получалось, что налог на квартиры в новостройках на окраине города, как правило, был выше налога на дорогую недвижимость в городском центре.

По новым правилам расчета размер налога зависит от кадастровой стоимости недвижимости, приближенной к ее рыночной стоимости.

Кроме того, по объектам недвижимости, введенным в эксплуатацию с 2013 года, инвентаризационная стоимость не определялась, и, следовательно, налог вообще не уплачивался, что приводило к социальной несправедливости. С переходом к новым правилам владельцы такой недвижимости будут уплачивать налог наравне со всеми.

Переход на новый порядок будет поэтапным. В течение пяти лет будут применяться понижающие коэффициенты: 0,2 – к первому налоговому периоду; 0,4 – ко второму; 0,6 – к третьему; 0,8 – к четвертому; с пятого налогового периода – в полном объеме).

Рассчитать примерную сумму налога, которую нужно будет уплатить по новым правилам, можно в сервисе «Налоговый калькулятор» на сайте ФНС России www.nalog.ru.