купля-продажа земли

В своем письме от 05.04.2018 N 03-04-05/22178 Минфин ответил на вопрос об обложении НДФЛ доходов, полученных от продажи земельных участков.

Ведомство считает, что при продаже земельных участков, образованных в результате раздела, ранее истечения минимального предельного срока владения, налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ.

Срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав вновь образованных земельных участков,

— говорится в письме.

Но у налогоплательщика есть возможность воспользоваться налоговым вычетом. Подробней об этом читайте в статье: «Минфин рассказал, как платить НДФЛ при разделе земельного участка для продажи».

 

Доход от реализации колхозом земельных участков облагается налогом на прибыль и не попадает под ставку 0% как выручка от реализации сельскохозяйственной продукции. Такой вывод содержится в постановлении АС Северо-Западного округа №  А13-7327/2015 от 25.05.2016 г.

Колхоз, полагая что продажа земли является доходом от сельскохозяйственной деятельности, продавал земельные участки и не уплачивал налог на прибыль. Налоговая инспекция при камеральной проверке декларации по налогу на прибыль доначислила налог, посчитав, что такая продажа не является  с/х деятельностью.

Первые две судебные инстанции поддержали налогоплательщика, однако кассационная инстанция с ними не согласилась.

По мнению АС Северо-Западного округа,  удовлетворяя заявление колхоза, суды неправильно применили нормы законодательства о налогах и сборах, в частности, пункт 1.3 статьи 284 НК РФ, введенный в действие с 01.01.2013 года. В рамках положений указанной нормы закона, то есть в силу прямого указания закона, у заявителя отсутствовали правовые основания для применения льготной налоговой ставки (0 процентов) в отношение дохода, полученного не от реализации произведенной им сельскохозяйственной продукции или не от реализации произведенной и переработанной им собственной сельскохозяйственной продукции, а от реализации имущественных прав на земельные участков.

При этом, судами не принято во внимание, что налоговый орган установил факт систематической реализации колхозом земельных участков в предыдущих налоговых периодах, что отражено в оспариваемом решении налогового органа. Данный факт не оспаривается налогоплательщиком. Следовательно, спорные операции по реализации земельных участков в 2014 году не носили разового характера и не являлись вынужденными. Наоборот, это свидетельствует о системности осуществляемой заявителем указанного вида предпринимательской деятельности и о получении им от этого вида деятельности постоянного дохода.

Суд кассационной инстанции посчитал возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые решение и постановление и принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных требований Колхоза.

В материалах дела изложен интересный факт - колхозом один участок  площадью 111 тыс. кв.м. был продан за 33 млн.рублей, а председатель колхоза по соглашению об отступном получил в свою собственность участок в площадью 158 тыс. кв.м. за... 100 000 рублей.

Минфин РФ в своем письме № 03-11-11/42684 от 24 июля 2015 г. разъясняет порядок учета ИП, применяющим УСН, доходов от продажи земельных участков.

Если физлицо зарегистрировано как ИП, в ЕГРИП им указан код вида деятельности 70.12.3 «покупка и продажа земельных участков», а участок использовался в предпринимательстве, то доходы от его продажи включаются в базу по УСН.

В случае если участки не использовались в предпринимательстве, а в ЕГРИП в отношении данного ИП не указаны вышеназванные виды деятельности, то доходы от продажи таких участков подлежат обложению НДФЛ.

Любые операции с недвижимостью требуют особого внимания,  поскольку они проходят регистрацию в едином государственном реестре и документы, предоставленные в Росреестр, уже не удастся подправить.

При купле-продаже земельных участков следует руководствоваться § 7 главы 30 ГК РФ, а также положениями Земельного кодекса РФ, напоминает нашим читателям Екатерина Анненкова, аудитор, аттестованный Минфином РФ, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру».

Эксперт поясняет, что по общему правилу земельные участки относятся к объектам основных средств в соответствии с п.5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Вместе с тем, для отражения участка в составе ОС необходимо выполнение условий, установленных ПБУ 6/01

Подробней об особенностях бухгалтерского учета приобретенных земельных участков, а так же о том, какие документы должны быть у продавца земельного участка и как оформляется сделка купли-продажи земли, читайте в статье «Порядок оформления и бухгалтерского учета приобретения земельных участков».

Минфин РФ в своем письме № 03-03-06/1/33408 от 16.08.2013 разъясняет, признаются ли расходами для целей исчисления налога на прибыль при реализации участков расходы продавца, связанные с выполнением документально оформленных перед покупателем обязательств по строительству транспортной и инженерной инфраструктуры, линий коммуникаций до границ участка.

Ведомство напоминает, что расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

При этом обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

В этой связи налогоплательщик вправе учесть расходы, связанные с подготовкой земельных участков к продаже, при условии, что данные расходы соответствуют критериям статьи 252 НК РФ.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-9396/2012 от 10.12.2012 подтвердил, что вывод о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земель эколого-курортного региона, совершенного администрацией и обществом, основан на законе.

ФАС указал, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Спорный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его обществу совершена в нарушение норм действующего законодательства.

Минфин РФ в своем письме № 03-04-05/4-1327 от 21.11.2012 разъясняет порядок применения имущественного вычета при продаже участка, находившегося в собственности в течение восьми месяцев, если в течение этого периода физическим лицом были произведены затраты на благоустройство данного участка.

В письме отмечается, что расходы на благоустройство земельного участка, произведенные налогоплательщиком в период его владения данным участком, могут быть учтены при определении налоговой базы от его продажи, если выполненные работы привели к увеличению стоимости участка.

Кроме того, необходимо наличие договора на выполнение работ по благоустройству, актов выполненных работ и платежных документов, подтверждающих произведенные расходы.

Минфин в письме № 03-07-07/94 от 20.09.2012 разъясняет порядок применения установленного статьей 145 Налогового кодекса РФ освобождения от обязанностей налогоплательщика НДС, связанных с исчислением и уплатой этого налога.

Ведомство напоминает, что организации и ИП имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, связанных с исчислением и уплатой этого налога, если за три предшествующих последующих календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или ИП без учета НДС не превысила в совокупности 2 миллиона рублей.

Таким образом, выручка от реализации земельного участка, не являющейся согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Кодекса объектом налогообложения НДС, подлежит учету при определении выручки от реализации товаров (работ, услуг) в целях применения статьи 145 Кодекса.

Подписано постановление Администрации Новгородской области "Об установлении цены продажи земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений".

Пресс-центр администрации Новгородской области сообщает, что документом установлена цена продажи земельных участков в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка гражданам, имеющим в собственности расположенные на таких земельных участках индивидуальные жилые дома.

Цена в размере пятнадцати процентов от кадастровой стоимости установлена для коммерческих и некоммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей, имеющих в собственности расположенные на таких земельных участках объекты, используемые для осуществления деятельности в сфере промышленности, научно-технической, инновационной и инвестиционной деятельности.

В размере двадцати процентов – гражданам, коммерческим и некоммерческим организациям, индивидуальным предпринимателям, имеющим в собственности расположенные на таких земельных участках иные объекты.

Ссылки по теме:

Сайты по теме:                           

Администрация Новгородской области