Материалы с тегом недостроенный объект

Министерство финансов не поддержало предложение о повышении налоговой нагрузки на собственников земельных участков в курортных районах, на которых находятся неиспользуемые или недостроенные объекты.

«Минфин России не поддерживает повышение налоговой нагрузки на собственников земельных участков, расположенных на территориях курортов и лечебно-оздоровительных местностей и длительное время не используемых по их целевому назначению, занятых объектами незавершенного строительства и неиспользуемыми объектами», — сообщили агентству RNS в пресс-службе ведомства.

По итогам мартовского заседания правительственной комиссии по вопросам социально-экономического развития Северо-Кавказского федерального округа Минфину и Минэкономразвития было поручено «проработать вопрос о повышении налоговой нагрузки на собственников земельных участков, расположенных на территориях курортов и лечебно-оздоровительных местностей и длительное время не используемых по их целевому назначению, занятых объектами незавершённого строительства или неиспользуемыми объектами». В ходе заседания комиссии премьер-министр Дмитрий Медведев вспомнил поездку по Ессентукам.
 

«… действительно, стоят хорошие дома, исторические дома, но они не используются, они приходят в негодность, они ветшают и разрушаются. Собственники должны понимать, что это их ответственность», — говорил Медведев, предложив провести инвентаризацию таких объектов.
 

В Минфине считают, что вопрос стимулирования использования земли на курортах должен решаться в рамках Кодекса об административных правонарушениях, а также Гражданского кодекса.

«Повышение налоговой нагрузки вступит в противоречие со ст. 3 НК РФ, согласно которой законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения, а налоги не могут носить дискриминационный характер. Предлагаемая мера стимулирования целевого использования земельных участков, расположенных на указанных территориях, нецелесообразна. Минфин России направил свое мнение в правительство РФ», — подчеркнули в ведомстве.

В Минэкономразвития RNS уточнили, что по состоянию на 1 января 2017 года в едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о 3,6 млн земельных участков, расположенных на территории Северо-Кавказскому федерального округа.

«В 2016 году на территории СКФО выявлено 763 нарушения земельного законодательства, связанных с использованием земель не по целевому назначению. Общая площадь земельных участков, на которых выявлены нарушения, составила 23,7 тыс. га», — отметили в пресс-службе ведомства.

Еще об одном предложении Минфина, изложенном в "Основных направлений налоговой политики на 2017-2019 годы", сообщило РИА Новости. Министерство предлагает взимать налог на имущество с домов, которые построены на частных земельных участках, отражены в кадастре, но не оформлены в собственность владельцев.

"В целях вовлечения в налоговый оборот объектов капитального строительства, поставленных на кадастровый учет, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, прорабатывается вопрос законодательного закрепления обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении таких объектов за собственниками земельных участков, на которых расположены указанные объекты", — говорится в документе.

Таким образом, Минфин предлагает взимать налог на имущество с владельцев домов, даже если они не оформили права собственности на них. В настоящее время налог на имущество за строение начисляется, если владелец оформил права собственности, поэтому многие граждане просто не оформляют собственность на здания, которые расположены на принадлежащих им земельным участках.

О других предложениях Минфина, указанных в "Основных направлений налоговой политики на 2017-2019 годы" уже сообщали сегодня ТАСС, КоммерантЪ и газета Ведомости.

Не только законченные строительством объекты могут стать объектом гражданско-правовых сделок. Недостроенные объекты строительства также являются ликвидными активами компаний и становятся объектами купли-продажи.

Прежде всего, объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к недвижимости, т.е. их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, что установлено ст. 130 ГК РФ. Значит, на объекты незавершенного строительства распространяется тот же правовой режим, что и на объекты, законченные строительством. Таким образом, чтобы стать объектом купли-продажи, объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Порядок регистрации объектов недвижимости, как законченных строительством, так и нет, установлен Законом N 122-ФЗ. Порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества определен ст. 25 этого Закона:
- если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3);
- если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4).

Из сложившейся арбитражной практики следует, что к незавершенным строительством относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Если право собственности на объект, не завершенный строительством, не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, он не может быть объектом гражданско-правовых сделок. По этому вопросу в настоящий момент сложилась широкая арбитражная практика. В частности, в Постановлении ФАС Уральского округа от 18.06.2009 N Ф09-3913/09-С6 по делу N А34-1276/2008 суд указал: договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, на который отсутствует зарегистрированное право собственности, считается недействительным. Также нельзя такой объект:
- сдавать в аренду;
- передать в качестве вклада в уставный капитал;
- внести в качестве вклада в совместную деятельность.

При регистрации права собственности на незавершенный строительством объект организация обязана уплатить государственную пошлину. Величина и порядок ее уплаты установлены гл. 25.3 НК РФ. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для юридических лиц 15 000 руб., для физических лиц - 1000 руб.

Итак, организация имеет на балансе недостроенный объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано, и она решает продать его. Продажа незавершенного строительством объекта осуществляется на основании договора купли-продажи. Правовые основы этого договора регулируются положениями гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно нормам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на объект, не завершенный строительством, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров, работ, услуг, а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации признается объектом обложения НДС. Следовательно, операция по реализации незавершенного строительства облагается налогом. Согласно п. 3 ст. 164 НК РФ к стоимости объекта применяется налоговая ставка 18%. Если недостроенный объект относится к объектам жилого назначения, организация-продавец не сможет воспользоваться налоговой льготой, указанной в пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в соответствии с которым реализация жилых домов, а также помещений и долей в них не признается операцией, подлежащей обложению НДС.

Доход от продажи объекта, не завершенного строительством, облагается налогом на прибыль организаций. При методе начисления доход признается в отчетном (налоговом) периоде, когда он имел место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (ст. 271 НК РФ). Датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ). Под реализацией понимается передача на возмездной основе права собственности на товары. Передача права собственности на объект незавершенного строительства невозможна без его регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Когда следует признавать доход от его реализации?

Доход от реализации объекта недвижимого имущества признается для целей налогообложения прибыли с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию указанных прав на недвижимое имущество. Факт подачи документов на государственную регистрацию подтверждается распиской о приемке документов органом, осуществляющим государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ним. Такая расписка выдается на основании п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ. При реализации прочего имущества доход от такой операции налогоплательщик вправе уменьшить на цену его приобретения (создания), что установлено пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. Данный порядок предполагает учет доходов от реализации товаров, в т.ч. не законченных строительством зданий. Признание расходов на приобретение или создание не завершенного строительством объекта можно лишь на основании оправдательных документов. Налогоплательщик не вправе ссылаться на отсутствие документов по причине истечения срока давности, установленного для их хранения.

Поскольку операция по реализации объектов незавершенного строительства подлежит обложению НДС, организация-продавец на основании положений ст. 168 НК РФ обязана в течение пяти календарных дней выставить покупателю счет-фактуру с суммой НДС, выделенной отдельной строкой. Согласно указанному документу организация-покупатель сможет принять сумму предъявленного налога к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ). Вычет по НДС организация-покупатель сможет получить после принятия указанного объекта к учету, т.е. после его отражения на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Если объект незавершенного строительства приобретается с целью дальнейшей достройки и использования в собственных целях, организация может:
- заключить договор строительного подряда со строительной фирмой, в соответствии с которым она выполнит все необходимые работы и доведет объект до состояния, пригодного к эксплуатации;
- выполнить достройку объекта собственными силами.

Если организация-покупатель является плательщиком НДС, со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, необходимо будет исчислить НДС по ставке 18%.

Объект незавершенного строительства может быть приобретен организацией не для собственного использования, а с целью его дальнейшей продажи, т.е. объект может быть перепродан организацией в том же состоянии, в каком был приобретен, или же достроен и перепродан. В этом случае в бухгалтерском учете организации-покупателя он будет учитываться как товар.

К инвестиционным активам могут относиться объекты незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты организацией-заемщиком к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или иных внеоборотных активов. Если покупатель планирует после достройки объекта продать его, проценты за пользование заемными средствами не включаются в первоначальную стоимость объекта, а учитываются в составе прочих расходов организации и в учете отражаются на счете 91 "Прочие доходы и расходы".

До момента, когда организация достроит приобретенный объект и начнет использовать его в своей деятельности в качестве основного средства, она не будет признаваться плательщиком налога на имущество организаций в отношении приобретенного объекта незавершенного строительства. Более того, если она в дальнейшем не планирует использовать приобретенный объект незавершенного строительства в качестве основного средства, а собирается, например, достроить его и продать, она не будет признаваться плательщиком налога на имущество организации в отношении данного объекта, сообщает Межрайонная ИФНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Республике Саха (Якутия).

Имеет ли право ООО приобрести объект незавершенного строительства (2-х этажное здание) и учесть расходы на его достройку (еще 2-х этажей), ремонт в момент приобретения или данные расходы будут учитываться только после ввода в эксплуатацию здания?

ФАС Московского округа в Постановлении № КА-А40/10120-08 от 08.12.2008 отверг довод заявителя о том, что приобретенные объекты недвижимости недостроены, в связи с чем не могут быть отнесены к основным средствам и являться объектом обложения налогом на имущество.

Из материалов дела следовало, что общество приобрело объекты недвижимого имущества, которые приняты к бухгалтерскому учету в качестве незавершенных капитальных вложений, соответственно, амортизация по ним не начислена и в налоговую базу по налогу на имущество стоимость указанных объектов не включена.

Между тем объекты были сданы в аренду и использовались арендаторами по их прямому назначению без какой-либо доработки. 

Это обстоятельство, по мнению ФАС, свидетельствовало о том, что данные объекты соответствуют критериям необходимым для их принятия в состав основных средств на основании требований ПБУ 6/01. Кроме того, какие-либо документы, подтверждающие невозможность их принятия государственной комиссией или необходимость в последующей строительной доработке, отсутствовали. 

В итоге ФАС заключил о необходимости принятия приобретенных объектов в состав основных средств, включения их стоимости в налоговую базу по налогу на имущество, а также о необоснованном неначислении по данным объектам налога на имущество.