Материалы с тегом нежилое помещение

Гражданин приобрел нежилое помещение, затем перевел его в жилое, получив свидетельство о регистрации права собственности, и подал в ИФНС декларацию, намереваясь получить имущественный налоговый вычет.

Однако в этой просьбе мужчине было отказано, так как было приобретено именно нежилое помещение. Суды нескольких инстанций поддержали налоговиков. Гражданин посчитал, что положение пп.2 п.1 ст.220 НК РФ является неконституционным и обратился в Конституционный Суд.

КС, в свою очередь, изучив представленные материалы, не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению.

В Определении КС № 1164-О от 06.06.2017 отмечается, что даже состав документов, необходимых для предоставления налогового вычета, предполагают поощрение налоговой льготой именно строительства и приобретения гражданами жилья, а не перевода уже принадлежащих им нежилых помещений в объекты жилой недвижимости, который по содержанию и правовым последствиям не равнозначен строительству жилых помещений или их приобретению по договору.

Это само по себе не исключает установления законом иных налоговых льгот на иных условиях, нежели имущественный налоговый вычет, предоставляемый в связи со строительством или приобретением жилья, и вместе с тем не ставит под сомнение конституционность оспариваемых законоположений, которые предусматривают именно такой налоговый вычет.

Минэкономразвития предложило упростить процедуру открытия магазинов и офисов в жилых домах. По оценке ведомства, для осуществления предпринимательской деятельности в жилом многоквартирном доме не нужно учитывать мнение всех жильцов подъезда — достаточно будет получить поддержку двух третей. Такое предложение содержится в оценке регулирующего воздействия законопроекта Минстроя «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», пишут «Известия».

Подготовленный Минстроем документ описывает механизм получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Для того чтобы получить разрешение, согласно проекту, необходимо провести общее собрание собственников, в котором должны принять участие все жители подъезда, где планируется изменить статус помещения, а также больше 50% собственников многоквартирного дома (МКД).

В Минэкономразвития считают, что мнений 2/3 жителей подъезда будет достаточно и отмечают, что «добиться стопроцентного участия жильцов подъезда на практике может быть невозможно по ряду причин, например, таких как отсутствие собственников помещений на территории Российской Федерации».

Таким образом, по оценке министерства, предприниматель может столкнуться с проблемой: если даже один собственник помещения в подъезде не сможет принять участия в собрании, это приведет к «невозможности осуществлять предпринимательскую деятельность».

В соответствии с пп. 23.1 п.3 ст. 149 Налогового кодекса РФ от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Такое освобождение не применяется в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения, предупреждает УФНС Архангельской области и Ненецкого АО. К объектам производственного назначения на основании ст. 149 Налогового кодекса РФ относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ указано, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир, гаражей, иных объектов), о функциональном назначении нежилых помещений и прочее.

Таким образом, установленное ст. 149 Налогового кодекса РФ освобождение от НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), не применяется.

Минфин РФ в своем письме от 2 декабря 2015 г. № 03-04-05/70160 уточняет возможность получения имущественного вычета при продаже нежилого помещения, использовавшегося ранее в предпринимательской деятельности.

В ведомстве считают, что поскольку помещение использовалось в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), то его реализация относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательства.

Вместе с тем, если физлицо к моменту продажи нежилого помещения, прекратило деятельность в качестве ИП, доходы от продажи облагают НДФЛ в общем порядке.

При этом имущественный вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, не предоставляется.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан (например, своих сотрудников).

Специалисты УФНС по Республике Мордовия напоминают, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Так, в частности, случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.

В этой связи при продаже нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере пропорциональном его доле в нежилом помещении.

Такие разъяснения приводит УФНС по Республике Мордовия на ведомственном сайте.

Вопрос. Организация применяет УСН и ЕНВД (розничная торговля). В 2013 году продано нежилое помещение, ранее использовавшееся для торговли. Каким налогом облагаются данные доходы?
На основании п. 1 ст. 346.28 Налогового кодекса  РФ (далее - НК РФ) система налогообложения в виде ЕНВД применяется с 2013 года в добровольном порядке в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Реализация объекта основных средств не является видом деятельности, облагаемым ЕНВД.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, перешедшие на применение УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
 
Как установлено ст. 249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. Таким образом, доходы от продажи нежилого помещения учитываются в составе доходов от реализации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в том числе налогоплательщиками, совмещающими применение УСН и системы налогообложения в виде ЕНВД.
 
В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ в целях гл. 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
 
Учитывая изложенное, доходы от реализации нежилого помещения учитываются при определении налоговой базы по УСН в отчетном (налоговом) периоде их получения.
 
Одновременно сообщаем следующее.
В соответствии с п. 3 ст. 346.16 НК РФ в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) в составе расходов в соответствии с гл. 26.2 НК РФ (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления)) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) до даты реализации (передачи) с учетом положений гл. 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму единого налога и пени.
 
При продаже основного средства (реализованного до истечения срока, установленного п. 3 ст. 346.16 НК РФ) списание в расходы его остаточной стоимости не предусмотрено.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-13693/12 от 06.03.2013 подтвердил, что нежилой характер помещения не освобождает его собственника от несения расходов на содержание имущества в многоквартирном доме.

ФАС отметил, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложения управляющей организации на общем собрании собственников помещений в таком доме и устанавливается на срок не менее чем один год.

Ответчик, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан нести затраты на содержание общего имущества данного дома.

Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ.

Об этом напоминает Минфин РФ в письме № 03-04-05/3-716 от 09.06.2012.

Ведомство отмечает, что согласно статье 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физлицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом данные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.

Ссылки по теме:

Сайты по теме:

Минфин РФ

ФАС Поволжского округа в Постановлении № А65-14550/2010 от 12.04.2012 пояснил, что нормы законодательства не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

ФАС указал, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещении в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на такие реконструкцию, переустройство и перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений.

Следовательно, такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Представьте, что вы по завещанию получили право пожизненного пользования квартирой в центре Москвы или собственник такой квартиры разрешил вам прописаться и пользоваться ею. Не спешите радоваться — пользование не означает собственность, и помимо возможных бытовых неурядиц вы можете столкнуться с множеством вопросов, не нашедших своего разрешения в действующем законодательстве.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А67-3301/2011 от 14.03.2012 признал, что общество, являясь собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязано нести расходы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

ФАС указал, что отсутствие заключенного договора между сторонами не является основанием для освобождения общества от участия в таких расходах. Нежилые помещения находятся в жилом доме, то есть не могут существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другими.

Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

Довод о том, что истец не доказал факт несения расходов на управление, содержание и ремонт жилого дома был обоснованно отклонен судами на том основании, что в силу норм действующего законодательства взыскание платы за содержание общего имущества осуществляется на основании установленных тарифов.