общая долевая собственность

Минфин в письме № 03-04-05/19109 от 27.03.2018 разъяснил порядок получения имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры в общую долевую собственность до 01.01.2014.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК (в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2014 года) налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 млн. рублей, в частности, на приобретение квартиры.

Абзацем 25 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК определено, что при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Таким образом, при оформлении квартиры в общую долевую собственность каждый из совладельцев может воспользоваться имущественным налоговым вычетом исходя из его доли в указанном имуществе. При этом в НК не предусмотрена передача права на получение имущественного налогового вычета одним из совладельцев другому.

Передача собственником за плату в пользование части недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, другому собственнику этого недвижимого имущества признается объектом налогообложения НДС. Такой вывод содержится в письме Минфина № 03-07-11/55855 от 31.08.2017.

Между двумя юрлицами (являющимися плательщиками НДС), совместно владеющими долями (частью общей площади, без выдела в натуре) в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, заключено Соглашение о порядке владения и пользования этим имуществом.

Согласно Соглашению, Собственник 1 предоставляет Собственнику 2, за плату, право пользования всей площадью объекта, а Собственник 2 обязуется выплачивать Собственнику 1 ежемесячную плату за владение и пользование имуществом, находящимся в их общей долевой собственности. Подлежит ли налогообложению НДС такая операция?

Данная операция подлежит налогообложению НДС в общеустановленном порядке, ответил Минфин.

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, налоговый вычет распределяется пропорционально доле каждого собственника, напоминает УФНС Республики Алтай, приводя в пример следующий случай:

Налоговый орган отказал в предоставлении имущественного вычета в размере по 1млн руб. каждому собственнику, от реализации долей в общей долевой собственности.

Не согласившись с выводами Управления о том, что имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами общей долевой собственности пропорционально доле каждого собственника, налогоплательщик обратился с апелляционной жалобой в Межрегиональную инспекцию Федеральной налоговой службы.

Межрегиональная инспекция Федеральной налоговой службы, рассмотрев апелляционную жалобу налогоплательщика, оставила ее без удовлетворения. Из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи продавцы  реализовали покупателю однокомнатную квартиру, находящуюся в общей долевой собственности по 1/3 доли в праве собственности каждого продавца. Поскольку указанная квартира находилась в общей долевой собственности Продавцов менее трех лет и реализована как единый объект права собственности, имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 млн руб., подлежит распределению между совладельцами имущества пропорционально их доле, то есть каждый из продавцов вправе получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 333 333, 0 рублей.

 Позиция налогового органа соответствует Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 № 5-П, отмечает региональная УФНС.

Федеральная нотариальная  палата направила в регионы примерные образцы договоров об оформлении жилых помещений в общую долевую собственность, уитывающие нормы Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Примерные образцы составлены по многочисленным просьбам нотариальных палат субъектов РФ.

Минфин РФ в своем письме № 03-11-12/10876  от 26 февраля 2016 г. уточняет возможность применения ПСН при сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве общей долевой собственности.

В письме отмечается, что ИП, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, вправе применять ПСН.

Вместе с тем, предпринимателю необходимо получить согласие других собственников этих нежилых помещений на сдачу их в аренду.

Кроме того, общая площадь сдаваемых в аренду помещений не должна превышать площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности.

Минфин РФ в своем письме № 03-05-06-01/6977 от 10 февраля 2016 г. уточняет порядок уплаты ИП на ПСН налога на имущество, находящееся в общей долевой собственности и используемое в предпринимательской деятельности.

Ведомство отмечает, что в случае если объект налогообложения находится в общей долевой собственности, налог исчисляется для каждого из участников пропорционально его доле.

При этом для ИП, использующих принадлежащее им имущество в предпринимательской деятельности и применяющих специальные налоговые режимы, предусмотрены налоговые преференции.

В этой связи, ИП на ПСН, являющийся плательщиком налога на имущество физлиц в отношении объекта, находящегося в общей долевой собственности, освобождается от уплаты этого налога.

Минфин РФ в своем письме № 03-05-06-03/46151 от 11 августа 2015 г. уточняет размер госпошлины, уплачиваемой физлицом  за госрегистрацию права долевой собственности на квартиру на основании судебного акта.

Ведомство напоминает, что согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, за госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним физическими лицами уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

Если долевая собственность возникает с момента регистрации права на квартиру, в том числе на основании вступившего в силу судебного акта, [rubricator=119]госпошлина[/rubricator] за первичную госрегистрацию должна уплачиваться каждым сособственником квартиры с учетом размера его доли.

Например, в случае приобретения квартиры в равнодолевую собственность пяти физических лиц (доли в праве равны 1/5) государственная пошлина за государственную регистрацию прав уплачивается каждым физическим лицом в размере 400 рублей (2 000 x 1/5 = 400 рублей).

Депутат Госдумы Виталий Золочевский предложил установить суд в качестве обязательного арбитра при решении вопроса о том, может ли один из участников долевой собственности реализовать право на распоряжение своей долей собственности.

Как пояснил Клерк.Ру генеральный директор юридической компании "ЮрПартнерЪ" Антон Толмачев, выкуп незначительной доли недвижимости с последующим фактическим выселением других собственников можно назвать одной из самых распространенных схем, к которым прибегают “черные” риелторы. Между тем, по его словам, мера, предложенная депутатом, излишне радикальна.

“Инициатива предполагает ограничение права частной собственности граждан, владеющих долями в недвижимости. Во-вторых, не понятен механизм, при котором суд будет выступать в качестве арбитра. Например, кто будет истцом и ответчиком, что и кому необходимо будет доказать собственнику доли в недвижимости? Инициатива может создать большие трудности как для судебной системы, так и для добросовестных граждан.

Кроме того, махинации с долями не единственная схема мошеннического приобретения недвижимости, поэтому более логично будет  не ужесточать требования к конкретной сделке, а разработать комплекс мер по борьбе с мошенничеством на рынке недвижимости”, - отмечает" Антон Толмачев.

Депутат Госдумы Виталий Золочевский предлагает внести изменения в часть первую Гражданского кодекса РФ с целью защиты граждан от «черных риелторов».

Как сообщает пресс-служба ЛДПР, по действующему законодательству у участников долевой собственности, которые не собираются продавать свою долю, есть преимущественное право на приобретение данного имущества у того участника долевой собственности, который собирается осуществить продажу. При этом законом оговариваются определенные временные рамки — месяц, чтобы выкупить недвижимую собственность, и 10 дней на движимую.

«Нет сомнений, что остальным участникам долевой собственности найти необходимую сумму для покупки указанной доли в столь короткие сроки проблематично. А пропуск срока лишает их преимущественного права на приобретение имущества, тем самым превращая это право в фикцию», - констатирует депутат.

Золочевский предлагает установить суд в качестве обязательного арбитра при решении вопроса о том, может ли один из участников долевой собственности реализовать право на распоряжение своей долей собственности, и каким образом он может его реализовать. 

В Госдуму внесут законопроект, предлагающий усложнить процедуру продажи комнат в коммунальных квартирах, как и другого долевого имущества.

Сейчас участникам долевого имущества дается преимущественное право выкупить выставленную на торги часть квартиры в течение месяца. Законопроект увеличивает данный срок до 1 года.

Согласно тексту законопроекта, участник долевой собственности при желании продать, подарить, отдать в залог свою долю в квартире, обязан будет обратиться в суд.

Суд будет принимать решение, исходя из наличия у остальных участников долевой собственности преимущественного права покупки доли. Если остальные участники отказываются от сделки, то суд вправе будет принять решение о продаже доли с публичных торгов, передают “Известия”.

В Госдуму поступил законопроект, который предлагает изменить порядок предоставления имущественного вычета при продаже имущества, находящегося в общей долевой либо совместной собственности.

Законопроект № 821637-6 предполагает при реализации подобного имущества предоставлять налоговый  вычет по НДФЛ каждому совладельцу этого имущества в сумме до 1 000 000 рублей вне зависимости от его доли.

В действующей редакции НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой или общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета не превышает в целом 1 000 000 рублей, который распределяется между совладельцами имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними.

По мнению автора законопроекта, депутата Маргариты Свергуновой, существующая норма в значительной степени ограничивает права лиц, обладающих долевой собственностью.

ФНС РФ в своем письме № БС-4-11/6911@ от 22.04.2015 напоминает порядок предоставления имущественного вычета при реализации долей имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, по отдельным договорам купли-продажи.

Соответствующие разъяснения ФНС приводит, в связи с жалобами налогоплательщиков на решения налоговых органов субъектов Российской Федерации об отказе в предоставлении имущественного налогового вычета в максимальном размере 1 000 000 рублей.

В ведомстве напоминают, что если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Данное разъяснение было дано в письме ФНС от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ и  согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506.

В целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам РФ НДФЛ в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков ФНС обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения данных разъяснений.