Материалы с тегом предварительный договор

Если стороны по тем или иным причинам не могут заключить договор и подписать все документы сразу, законодательством предусмотрен такой институт права как предварительный договор. Как установлено в статье 429 Гражданского кодекса РФ, предметом такого соглашения является заключение сторонами договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-8602/12 от 01.08.2014 пояснил, что правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

ФАС отметил, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как верно отметил суд апелляционной инстанции, значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

При этом лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

После введения с 01 января 2014 года требования о страховании ответственности застройщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве, головная боль строительных компаний связана с поиском способа обойти эти требования.

В настоящее время в рамках арендных отношений многие организации и ИП все чаще применяют предварительные договоры аренды, то есть заключаемые до того, как объект недвижимости прошел государственную регистрацию.

Вместе с тем, учет расходов по таким договорам может привести к возникновению дополнительных налоговых рисков, отмечает Екатерина Анненкова, аудитор, аттестованный Минфином РФ, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру».

Подробней об особенностях налогового учета различных расходов по предварительным договорам аренды читайте в статье «Налоговый учет расходов, связанных с предварительным договором аренды».

Многие коммерческие организации для осуществления своей хозяйственной деятельности арендуют недвижимость под склады, офисы и тому подобные нужды. Таким образом, организации становятся арендаторами, которым арендодатели предоставляют услуги аренды на возмездной основе. При этом все чаще применяются предварительные договоры аренды, заключаемые до того, как объект недвижимости прошел государственную регистрацию.

Налоговый кодекс РФ (пп.2 п.1 ст. 220) связывает предоставление имущественного налогового вычета не только с фактом осуществления налогоплательщиком расходов, но и с приобретением жилья в собственность налогоплательщика.

Одним из документов, который подтверждает право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Положениями ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть по предварительному договору купли-продажи налогоплательщик не приобретает права требования на квартиру и квартира не передается налогоплательщику в собственность.

Таким образом, предварительный договор, заключенный в целях приобретения в будущем квартиры, акт приема-передачи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика в соответствии с условиями такого договора, не являются документами, подтверждающими право налогоплательщика на получение указанного имущественного налогового вычета

Данная позиция изложена в письме ФНС России от 29.08.2013 № БС-4-11/15716@.

Предварительный договор, заключенный в целях приобретения в будущем квартиры, не является документом, подтверждающим право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета.
 
Налоговый кодекс РФ (пп.2 п.1 ст. 220) связывает предоставление имущественного налогового вычета не только с фактом осуществления налогоплательщиком расходов, но и с приобретением жилья в собственность налогоплательщика, то есть с наличием документа о регистрации права собственности налогоплательщика на готовую квартиру.
 
Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
То есть по предварительному договору купли-продажи налогоплательщик не приобретает права требования на квартиру и квартира не передается налогоплательщику в собственность.
 
Данная позиция изложена в письме ФНС России от 29.08.2013 № БС-4-11/15716@, сообщает отдел налогообложения №2 УФНС России по Ульяновской области.

Заключение договора передачи в платное пользование помещений в строящемся здании до ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности чревато многими проблемами, отмечает наш колумнист Андрей Купин, управляющий партнер юридической компании «ЮрАрбитражКонсалт».

Эксперт поясняет, что в данном случае суд вполне может признать обычный договор аренды недействительным, поскольку в договоре аренды арендодатель должен быть собственником передаваемого в аренду помещения.

Подробней о том, как выстраивать договорные отношения при передаче в платное пользование помещений в строящемся здании, читайте в статье «Пользование помещением в строящемся торговом центре».

ФАС Центрального округа в Постановлении № А08-346/2012 от 25.12.2012 подтвердил, что поскольку основной договор купли-продажи недвижимого имущества, в счет уплаты платежей по которому была внесена спорная сумма, не заключен, суды правомерно взыскали с ответчика сумму неосновательного обогащения.

Рассмотрев материалы дела, ФАС указал, что ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. В связи с чем, суды сделали правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

В связи с тем, что к сроку, предусмотренному предварительным договором, основной договор не был заключен и доказательств осуществления сторонами действий к заключению основного договора в материалы дела не представлено, суды пришли к верному выводу о том, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи были прекращены.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А46-9764/2011 от 12.10.2012 подтвердил, что переданная в рамках предварительного договора продажи земельного участка денежная сумма не может трактоваться в качестве задатка.

Податель жалобы полагает, что в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по передаче в натуре земельного участка истцу, уплаченные последним денежные средства подлежат возврату в двойном размере, так как являются задатком.

ФАС указал, что реализация функции задатка в рамках предварительного договора невозможна. Задаток здесь выполняет функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость земельного участка впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию в основном договоре.

Следовательно, заключил ФАС, выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности реализации функции задатка в рамках предварительного договора и об авансовом характере совершенного платежа являются правильными.

В последнее время процедура длительных переговоров о заключении сделки завершается подписанием предварительного договора. Кажется, это самый оптимальный вариант для сторон сделки.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-19421/2011 от 22.07.2012 признал обоснованность вывода суда апелляционной инстанции о невозможности реализации функции задатка в рамках предварительного договора.

ФАС указал, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В свою очередь задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из приведенных норм права следует невозможность применения задатка по предварительному договору.

Ссылки по теме:

Сайты по теме:                           

ФАС Северо-Кавказского округа

В настоящей статье речь пойдет о ситуации, когда застройщик привлекает покупателей для продажи еще не построенных объектов недвижимости. В такой ситуации застройщик не может подписать договор купли-продажи квартиры, т.к. он просто еще не создан. Для того, что бы закрепить намерение продать объект недвижимости компания предлагает предварительный договор купли-продажи. В таком договоре описываются параметры создаваемого объекта, его стоимость и другие условия.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А78-5935/2010 от 06.06.2011 подтвердил, что поскольку соглашение не содержит обязательного условия о заключении в будущем основного договора, оно не может являться предварительным договором.

ФАС указал, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

ФАС Центрального округа в Постановлении № А35-1259/2009 от 19.05.2011 указал, что поскольку безусловных доказательств направления сторонами проекта основного договора в материалы дела не представлено, суды обоснованно сочли обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращенными.

ФАС отметил, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено судами, исходя из переписки сторон, оцененной во взаимосвязи с другими доказательствами по делу, [advert=93]ИП[/advert] фактически утратил интерес к заключению основного договора на условиях, согласованных сторонами.

Между тем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.