предварительный договор

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-8602/12 от 01.08.2014 пояснил, что правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

ФАС отметил, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как верно отметил суд апелляционной инстанции, значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

При этом лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

В настоящее время в рамках арендных отношений многие организации и ИП все чаще применяют предварительные договоры аренды, то есть заключаемые до того, как объект недвижимости прошел государственную регистрацию.

Вместе с тем, учет расходов по таким договорам может привести к возникновению дополнительных налоговых рисков, отмечает Екатерина Анненкова, аудитор, аттестованный Минфином РФ, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру».

Подробней об особенностях налогового учета различных расходов по предварительным договорам аренды читайте в статье «Налоговый учет расходов, связанных с предварительным договором аренды».

Налоговый кодекс РФ (пп.2 п.1 ст. 220) связывает предоставление имущественного налогового вычета не только с фактом осуществления налогоплательщиком расходов, но и с приобретением жилья в собственность налогоплательщика.

Одним из документов, который подтверждает право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Положениями ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть по предварительному договору купли-продажи налогоплательщик не приобретает права требования на квартиру и квартира не передается налогоплательщику в собственность.

Таким образом, предварительный договор, заключенный в целях приобретения в будущем квартиры, акт приема-передачи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика в соответствии с условиями такого договора, не являются документами, подтверждающими право налогоплательщика на получение указанного имущественного налогового вычета

Данная позиция изложена в письме ФНС России от 29.08.2013 № БС-4-11/15716@.

Предварительный договор, заключенный в целях приобретения в будущем квартиры, не является документом, подтверждающим право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета.
 
Налоговый кодекс РФ (пп.2 п.1 ст. 220) связывает предоставление имущественного налогового вычета не только с фактом осуществления налогоплательщиком расходов, но и с приобретением жилья в собственность налогоплательщика, то есть с наличием документа о регистрации права собственности налогоплательщика на готовую квартиру.
 
Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
То есть по предварительному договору купли-продажи налогоплательщик не приобретает права требования на квартиру и квартира не передается налогоплательщику в собственность.
 
Данная позиция изложена в письме ФНС России от 29.08.2013 № БС-4-11/15716@, сообщает отдел налогообложения №2 УФНС России по Ульяновской области.

Заключение договора передачи в платное пользование помещений в строящемся здании до ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности чревато многими проблемами, отмечает наш колумнист Андрей Купин, управляющий партнер юридической компании «ЮрАрбитражКонсалт».

Эксперт поясняет, что в данном случае суд вполне может признать обычный договор аренды недействительным, поскольку в договоре аренды арендодатель должен быть собственником передаваемого в аренду помещения.

Подробней о том, как выстраивать договорные отношения при передаче в платное пользование помещений в строящемся здании, читайте в статье «Пользование помещением в строящемся торговом центре».

ФАС Центрального округа в Постановлении № А08-346/2012 от 25.12.2012 подтвердил, что поскольку основной договор купли-продажи недвижимого имущества, в счет уплаты платежей по которому была внесена спорная сумма, не заключен, суды правомерно взыскали с ответчика сумму неосновательного обогащения.

Рассмотрев материалы дела, ФАС указал, что ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. В связи с чем, суды сделали правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

В связи с тем, что к сроку, предусмотренному предварительным договором, основной договор не был заключен и доказательств осуществления сторонами действий к заключению основного договора в материалы дела не представлено, суды пришли к верному выводу о том, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи были прекращены.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А46-9764/2011 от 12.10.2012 подтвердил, что переданная в рамках предварительного договора продажи земельного участка денежная сумма не может трактоваться в качестве задатка.

Податель жалобы полагает, что в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по передаче в натуре земельного участка истцу, уплаченные последним денежные средства подлежат возврату в двойном размере, так как являются задатком.

ФАС указал, что реализация функции задатка в рамках предварительного договора невозможна. Задаток здесь выполняет функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость земельного участка впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию в основном договоре.

Следовательно, заключил ФАС, выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности реализации функции задатка в рамках предварительного договора и об авансовом характере совершенного платежа являются правильными.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-19421/2011 от 22.07.2012 признал обоснованность вывода суда апелляционной инстанции о невозможности реализации функции задатка в рамках предварительного договора.

ФАС указал, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В свою очередь задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из приведенных норм права следует невозможность применения задатка по предварительному договору.

Ссылки по теме:

Сайты по теме:                           

ФАС Северо-Кавказского округа

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А78-5935/2010 от 06.06.2011 подтвердил, что поскольку соглашение не содержит обязательного условия о заключении в будущем основного договора, оно не может являться предварительным договором.

ФАС указал, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

ФАС Центрального округа в Постановлении № А35-1259/2009 от 19.05.2011 указал, что поскольку безусловных доказательств направления сторонами проекта основного договора в материалы дела не представлено, суды обоснованно сочли обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращенными.

ФАС отметил, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено судами, исходя из переписки сторон, оцененной во взаимосвязи с другими доказательствами по делу, ИП фактически утратил интерес к заключению основного договора на условиях, согласованных сторонами.

Между тем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.