продажа квартиры

Физическое лицо получило в порядке наследования квартиру, которую впоследствии продало. На основании утвержденного судом мирового соглашения указанное физлицо выплатило другому наследнику денежную сумму в счет причитающейся ему части наследуемого имущества.

По мнению Минфина, выраженному им в письме от 18.06.2018 № 03-04-07/41903, при продаже квартиры, приобретенной налогоплательщиком в порядке наследования, к расходам на ее приобретение могут быть отнесены денежные суммы, выплаченные налогоплательщиком другому наследнику в счет компенсации, предусмотренной статьей 1170 ГК.

Вышеназванное письмо Минфина доведено до сведения письмом ФНС № БС-4-11/12388@ от 27.06.2018.

 

Многие граждане в одном и том же году продают недвижимое имущество и на вырученные деньги тут же покупают новое жилье.

В материале: «Налоговый вычет: покупка и продажа недвижимости в одном году» рассмотрено несколько случаев касающихся уплаты налога и получения налогового вычета при покупке и продаже недвижимости в течение одного года.

Вопрос: В 2017 году была продана квартира в Приморском крае, а спустя два месяца этого же года куплена в С.-Петербурге. Нужно ли заполнять декларацию?

Ответ: Если была продана квартира, которая была в собственности менее 3 лет, то возникает обязанность по декларированию дохода. Если до покупки квартиры в С.-Петербурге не было использовано право на получение налогового вычета, то можно подать декларацию 3-НДФЛ за 2017 год и вернуть до 260 000 рублей.

 

Вопрос:  В 2014 году приняли долевое участие в строительстве квартиры, в 2016 г. получили право на собственность. В 2017 г. продали квартиру.цена продажи квартиры составляет более 70% кадастровой стоимости. Как рассчитать налог с продажи квартиры и налоговый вычет?

Ответ: Перед тем как рассчитать налог с продажи жилья, можно применить налоговый вычет при продаже квартиры. Следует учесть, что максимальная сумма вычета с продажи ограничена 1 млн. рублей. Можно воспользоваться одним из двух вариантов вычета на выбор:
— стандартный вычет, с помощью которого можно уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. рублей;
— вычет по расходам на покупку, с помощью которого можно уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов при покупке квартиры. После чего, вы можете рассчитать сумму налога к уплате, если таковая останется.

Поскольку цена продажи квартиры составляет более 70% кадастровой стоимости, то налог рассчитывается из той стоимости, которая указана в договоре, и кадастровая стоимость не влияет в данном случае не влияет ни на размер налога для уплаты ни на размер налогового вычета для возврата налога.

Кроме того, можно воспользоваться вычетом на покупку этого жилья, вне зависимости от того, что уже продали этот объект. Сумма вычета составит понесенные расходы на ее покупку, но не более 2 млн. рублей.

Еще больше вопросов и ответов на эту тему найдете здесь.

 

Иностранец продал квартиру в РФ. Что с НДФЛ?

Ответ на этот вопрос дал Минфин в письме № 03-04-05/27158 от 23.04.2018.

Для целей уплаты НДФЛ в РФ значение имеет налоговый статус физлица, то есть является физлицо налоговым резидентом РФ или нет.

Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в году. При этом гражданство физлица значения не имеет.

Доходы физлица от продажи квартиры, находящейся в РФ, являются объектом налогообложения в РФ независимо от налогового статуса физлица и независимо от его гражданства.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК доходы физлиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, от продажи недвижимого имущества могут освобождаться от налогообложения при соблюдении условий, установленных статьей 217.1 НК.

Арбитражный суд поддержал выводы налогового органа Республики Карелия о том, что операции предпринимателя по реализации квартир связаны с предпринимательской деятельностью и подлежат учету при исчислении единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Об этом сообщила пресс-служба регионального УФНС.

По итогам проведенной выездной налоговой проверки налоговики установили, что предприниматель заключил договоры участия в долевом строительстве шести однокомнатных квартир со строительной организацией республики. В последующем до окончания строительства квартир предприниматель заключил с физическими лицами договоры уступки прав по договорам участия в долевом строительстве всех шести квартир. В результате данных сделок предпринимателем была получена прибыль 4,2 млн рублей. Операции предпринимателя по реализации квартир были расценены налоговым органом как осуществление предпринимательской деятельности, в связи с чем ему доначислен налог по упрощенной системе налогообложения, соответствующие пени и штрафные санкции.

Полагая выводы налогового органа незаконными, предприниматель обратился в арбитражный суд. При этом предприниматель утверждал, что спорные квартиры были приобретены в целях улучшения жилищный условий его семьи.

Однако арбитражный суд признал претензии налоговой службы обоснованными, указав на то, что заявленными видами деятельности предпринимателя являются: «сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества», «предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде нежилого недвижимого имущества». Между заключением договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прошел незначительный период времени, реализация предпринимателем своих прав по договорам участия в долевом строительстве носила системный характер, была направлена и привела к получению прибыли по каждой из шести сделок. Спорные квартиры не использовались предпринимателем в личных целях.

Субсидии, направленные налогоплательщиком на приобретение квартиры, являются расходами налогоплательщика, поэтому при продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, он имеет право уменьшить сумму своих доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

Доход, превышающий сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

В соответствии с пунктом 1 статьи 229 НК налогоплательщик обязан представить налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором были получены доходы от продажи имущества, находящегося в его собственности менее 5 лет.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № 03-04-05/18578 от 23.03.2018.

 

Что делать, если изменился состав собственников?

О свежем разъяснении Минфина читайте в блоге компании НДФЛка

Зачем подписываться на блоги компаний? 

Мы создали раздел «Блоги компаний» для того, чтобы вы могли общаться напрямую с компаниями, которые работают для бухгалтеров.

И если вы не подпишетесь, то в вашу ленту не будут попадать важные статьи для бухгалтеров. Потому что наша редакция обсуждает с блогерами каждый пост, чтобы они были только самыми полезными для вас.

Подписаться можно в этом списке :

 Открыть оригинал изображения (1242x835, 0.5 Мб)

 

Какие расходы на недвижимость при ее продаже не уменьшают базу по НДФЛ?

Рассказывает НДФЛка в своем блоге.

Зачем подписываться на блоги компаний? 

Мы создали раздел «Блоги компаний» для того, чтобы вы могли общаться напрямую с компаниями, которые работают для бухгалтеров.

И если вы не подпишетесь, то в вашу ленту не будут попадать важные статьи для бухгалтеров. Потому что наша редакция обсуждает с блогерами каждый пост, чтобы они были только самыми полезными для вас.

Подписаться можно в этом списке :  
Открыть оригинал изображения (1242x835, 0.5 Мб)

Продажа квартир и другой недвижимости может являться предпринимательской деятельностью, даже если они продавались в период, когда физлицо не было зарегистрировано как ИП. Это в очередной раз подтвердил суд, на этот раз АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 12.05.2017 N Ф04-5222/2016.

Налоговая инспекция доначислила налог по УСН, НДФЛ и НДС после проведения выездной проверки гражданки В. Доначисления были сделаны по доходам, полученным от продажи трех квартир и одного нежилого помещения. В. являлась индивидуальным предпринимателем до 31.10.2013 года с заявленным видом деятельности "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества". Одна из квартир была продана в октябре 2013 (по ней начислен налог УСН), по остальным квартирам, проданным в ноябре-декабре НДФЛ, а по нежилой недвижимости НДФЛ и НДС.

Суды согласились с доводами налоговой инспекции. В частности, суд отметил, что регистрация всех спорных объектов недвижимого имущества на физическое лицо без указания его статуса предпринимателя, не свидетельствует о том, что приобретение данных объектов было произведено в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

Реализованные В.  объекты недвижимости не могли быть использованы ею в личных целях, либо в целях удовлетворения потребностей членов семьи, поскольку спорные объекты недвижимости на момент передачи покупателям находились в черновой обработке и были не пригодны для проживания, никто из родственников и сам предприниматель не были зарегистрированы и не проживали в указанных квартирах, а также квартиры принадлежали В. на праве собственности непродолжительное время, что, также свидетельствует о приобретении объектов недвижимости не в личных целях, а с целью последующего извлечения дохода

Отсутствие же в договорах указания на статус индивидуального предпринимателя не влечет автоматической характеристики таких сделок как сделок, совершенных физическим лицом.

Не в пользу В. был и тот факт, что она не только перестала быть ИП, но еще и сменила место жительства (хотя и по причине выхода замуж), после чего опять была зарегистрирована как ИП, но в другом регионе. Повторная регистрация в качестве ИП была воспринята как дополнительное доказательство предпринимательской деятельности по продаже недвижимости.

Управление ФНС по Ставропольскому краю дала подробные разъяснения по поводу порядка налогообложения доходов физлиц от продажи недвижимости.

С 1 января 2016 года вступила в силу статья 217.1 Налогового кодекса РФ, установившая новый порядок обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости (введена Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ), напомнили налоговики.

Из пункта 5 этой статьи следует, что в целях налогообложения продажная стоимость недвижимости должна сравниваться с ее кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если продажная стоимость оказывается меньше этой величины, доход от продажи недвижимости в целях исчисления НДФЛ принимается равным этой величине.

Пунктом 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ установлено, что положения статьи 217.1
 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Поэтому, если недвижимость приобретена в собственность до 1 января 2016 года, то при налогообложении доходов от ее продажи положения статьи 217.1. НК РФ не применяются.

Согласно Гражданскому кодексу РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра.

Например, жилой дом с участком был куплен в декабре 2015 года и продан в 2016 году.

Если регистрация права собственности на дом и на участок произошла в декабре 2015 года, то при их продаже применяются правила исчисления НДФЛ, действовавшие до 1 января 2016 года. То есть доходом в целях налогообложения будет продажная стоимость дома с участком независимо от того, больше она или меньше кадастровой стоимости.

При этом можно заявить имущественный вычет при продаже имущества, который предоставляется в размере доходов, полученных от продажи недвижимости, но не более
 1 млн. рублей. Вместо этого вычета доход от продажи недвижимости можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Если дом с участком был куплен, например, за 900 000 руб. и продается за эту же цену, налоговая база по НДФЛ при такой продаже будет равна нулю независимо от того, какой из вариантов применения вычета будет выбран.

Если недвижимость была куплена за 1 200 000 рублей, а продана за 1 350 000 рублей, то налогооблагаемая база составит 1 350 000-1 200 000=150 000 рублей, к уплате в бюджет подлежит 150 000 х 13%=19 500 рублей.

Если договор купли-продажи дома был заключен в декабре 2015 года, а регистрация права собственности на него произошла уже в 2016 году, в целях налогообложения последующей продажи этого дома с участком применяются положения статьи 217.1 НК РФ.

Допустим, кадастровая стоимость дома с участком по состоянию на 1 января 2016 года составляет 2,5 млн. рублей. Если он продан за 250 000 рублей, то, исходя из положений НК РФ, доход от продажи в целях налогообложения составит 1,75 млн. рублей (2,5 млн. рублей x 0,7).

Этот доход можно уменьшить на имущественный вычет в размере полученных доходов от продажи недвижимости, но не более 1 млн. рублей, или на сумму расходов, связанных с ее приобретением.
 Таким образом, в первом случае налоговая база по НДФЛ составит 750 000 руб. (1 750 000 рублей – 1 000 000 рублей), а сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, -
 97 500 рублей (750 000 руб. x 13%); во втором случае исходя из налоговой базы 1,5 млн. руб. (1 750 000 руб. – 250 000 руб.), налог к уплате составит 195 000 рублей.

Статьей 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже.

При продаже квартиры вместо получения имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, поясняет Минфин в письме № 03-04-05/75124 от 15.12.2016.

Минфин РФ в письме № 03-04-09/26466 от 06.05.2016 г. напоминает о том, что изменения порядка налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, вступившие в силу с 1 января 2016 года, не касаются имущества, приобретенного до 01.01.2016 г. При этом порядок налогообложения не зависит от того, является ли продаваемое жилье единственным.

Новый порядок предусматривает увеличение до пяти лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения. При этом субъектам Российской Федерации предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:

- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

- в результате приватизации;

- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.