Материалы с тегом продажа квартиры

Субсидии, направленные налогоплательщиком на приобретение квартиры, являются расходами налогоплательщика, поэтому при продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, он имеет право уменьшить сумму своих доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

Доход, превышающий сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

В соответствии с пунктом 1 статьи 229 НК налогоплательщик обязан представить налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором были получены доходы от продажи имущества, находящегося в его собственности менее 5 лет.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № 03-04-05/18578 от 23.03.2018.

 

Что делать, если изменился состав собственников?

О свежем разъяснении Минфина читайте в блоге компании НДФЛка

Зачем подписываться на блоги компаний? 

Мы создали раздел «Блоги компаний» для того, чтобы вы могли общаться напрямую с компаниями, которые работают для бухгалтеров.

И если вы не подпишетесь, то в вашу ленту не будут попадать важные статьи для бухгалтеров. Потому что наша редакция обсуждает с блогерами каждый пост, чтобы они были только самыми полезными для вас.

Подписаться можно в этом списке :

 Открыть оригинал изображения (1242x835, 0.5 Мб)

 

Какие расходы на недвижимость при ее продаже не уменьшают базу по НДФЛ?

Рассказывает НДФЛка в своем блоге.

Зачем подписываться на блоги компаний? 

Мы создали раздел «Блоги компаний» для того, чтобы вы могли общаться напрямую с компаниями, которые работают для бухгалтеров.

И если вы не подпишетесь, то в вашу ленту не будут попадать важные статьи для бухгалтеров. Потому что наша редакция обсуждает с блогерами каждый пост, чтобы они были только самыми полезными для вас.

Подписаться можно в этом списке :  
Открыть оригинал изображения (1242x835, 0.5 Мб)

Продажа квартир и другой недвижимости может являться предпринимательской деятельностью, даже если они продавались в период, когда физлицо не было зарегистрировано как ИП. Это в очередной раз подтвердил суд, на этот раз АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 12.05.2017 N Ф04-5222/2016.

Налоговая инспекция доначислила налог по УСН, НДФЛ и НДС после проведения выездной проверки гражданки В. Доначисления были сделаны по доходам, полученным от продажи трех квартир и одного нежилого помещения. В. являлась индивидуальным предпринимателем до 31.10.2013 года с заявленным видом деятельности "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества". Одна из квартир была продана в октябре 2013 (по ней начислен налог УСН), по остальным квартирам, проданным в ноябре-декабре НДФЛ, а по нежилой недвижимости НДФЛ и НДС.

Суды согласились с доводами налоговой инспекции. В частности, суд отметил, что регистрация всех спорных объектов недвижимого имущества на физическое лицо без указания его статуса предпринимателя, не свидетельствует о том, что приобретение данных объектов было произведено в личных целях, а не в рамках предпринимательской деятельности, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

Реализованные В.  объекты недвижимости не могли быть использованы ею в личных целях, либо в целях удовлетворения потребностей членов семьи, поскольку спорные объекты недвижимости на момент передачи покупателям находились в черновой обработке и были не пригодны для проживания, никто из родственников и сам предприниматель не были зарегистрированы и не проживали в указанных квартирах, а также квартиры принадлежали В. на праве собственности непродолжительное время, что, также свидетельствует о приобретении объектов недвижимости не в личных целях, а с целью последующего извлечения дохода

Отсутствие же в договорах указания на статус индивидуального предпринимателя не влечет автоматической характеристики таких сделок как сделок, совершенных физическим лицом.

Не в пользу В. был и тот факт, что она не только перестала быть ИП, но еще и сменила место жительства (хотя и по причине выхода замуж), после чего опять была зарегистрирована как ИП, но в другом регионе. Повторная регистрация в качестве ИП была воспринята как дополнительное доказательство предпринимательской деятельности по продаже недвижимости.

Управление ФНС по Ставропольскому краю дала подробные разъяснения по поводу порядка налогообложения доходов физлиц от продажи недвижимости.

С 1 января 2016 года вступила в силу статья 217.1 Налогового кодекса РФ, установившая новый порядок обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости (введена Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ), напомнили налоговики.

Из пункта 5 этой статьи следует, что в целях налогообложения продажная стоимость недвижимости должна сравниваться с ее кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если продажная стоимость оказывается меньше этой величины, доход от продажи недвижимости в целях исчисления НДФЛ принимается равным этой величине.

Пунктом 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ установлено, что положения статьи 217.1
 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Поэтому, если недвижимость приобретена в собственность до 1 января 2016 года, то при налогообложении доходов от ее продажи положения статьи 217.1. НК РФ не применяются.

Согласно Гражданскому кодексу РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра.

Например, жилой дом с участком был куплен в декабре 2015 года и продан в 2016 году.

Если регистрация права собственности на дом и на участок произошла в декабре 2015 года, то при их продаже применяются правила исчисления НДФЛ, действовавшие до 1 января 2016 года. То есть доходом в целях налогообложения будет продажная стоимость дома с участком независимо от того, больше она или меньше кадастровой стоимости.

При этом можно заявить имущественный вычет при продаже имущества, который предоставляется в размере доходов, полученных от продажи недвижимости, но не более
 1 млн. рублей. Вместо этого вычета доход от продажи недвижимости можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Если дом с участком был куплен, например, за 900 000 руб. и продается за эту же цену, налоговая база по НДФЛ при такой продаже будет равна нулю независимо от того, какой из вариантов применения вычета будет выбран.

Если недвижимость была куплена за 1 200 000 рублей, а продана за 1 350 000 рублей, то налогооблагаемая база составит 1 350 000-1 200 000=150 000 рублей, к уплате в бюджет подлежит 150 000 х 13%=19 500 рублей.

Если договор купли-продажи дома был заключен в декабре 2015 года, а регистрация права собственности на него произошла уже в 2016 году, в целях налогообложения последующей продажи этого дома с участком применяются положения статьи 217.1 НК РФ.

Допустим, кадастровая стоимость дома с участком по состоянию на 1 января 2016 года составляет 2,5 млн. рублей. Если он продан за 250 000 рублей, то, исходя из положений НК РФ, доход от продажи в целях налогообложения составит 1,75 млн. рублей (2,5 млн. рублей x 0,7).

Этот доход можно уменьшить на имущественный вычет в размере полученных доходов от продажи недвижимости, но не более 1 млн. рублей, или на сумму расходов, связанных с ее приобретением.
 Таким образом, в первом случае налоговая база по НДФЛ составит 750 000 руб. (1 750 000 рублей – 1 000 000 рублей), а сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, -
 97 500 рублей (750 000 руб. x 13%); во втором случае исходя из налоговой базы 1,5 млн. руб. (1 750 000 руб. – 250 000 руб.), налог к уплате составит 195 000 рублей.

Статьей 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже.

При продаже квартиры вместо получения имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, поясняет Минфин в письме № 03-04-05/75124 от 15.12.2016.

Минфин РФ в письме № 03-04-09/26466 от 06.05.2016 г. напоминает о том, что изменения порядка налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, вступившие в силу с 1 января 2016 года, не касаются имущества, приобретенного до 01.01.2016 г. При этом порядок налогообложения не зависит от того, является ли продаваемое жилье единственным.

Новый порядок предусматривает увеличение до пяти лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения. При этом субъектам Российской Федерации предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:

- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

- в результате приватизации;

- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Физическое лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, имеет право на получение имущественного налогового вычета по НФДЛ при продаже квартиры в случае, если данная квартира не использовалась им в предпринимательской деятельности, в том числе если сдача в аренду данной квартиры производилась вне рамок осуществления предпринимательской деятельности. Об этом сообщил Минфин в письме № 03-04-05/22399 от 19.04.2016 г. Для определения рамок предпринимательской деятельности Минфин в очередной раз предложил коды ОКВЭД, заявленные в ЕГРИП. Хотя ни в одном законе такого определения предпринимательской деятельности гражданина не содержится.

 

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ в письме № 03-04-05/19956 от 08.04.2016 г. рассмотрел вопрос об имущественных вычетах при покупке и продаже квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) в одном налоговом периоде. И сделал вывод о том, что налогоплательщик может воспользоваться имущественными налоговыми  вычетами как по приобретению квартиры (пп. 3 п.1 ст. 220 НК), если ранее он не пользовался этим вычетом, так по продаже этой же квартиры (пп.1 п.2 ст.220 НК).

Для целей освобождения от налогообложения дохода от продажи в 2015 году квартиры право собственности исчисляется с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на нее, и в том случае если при продаже указанной квартиры срок его нахождения в собственности налогоплательщика будет составлять менее трех лет, то доход от его продажи будет подлежать обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях. Такие разъяснения даны в письме Минфина РФ № 03-04-05/21582 от 04.04.2016 г.

При реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

При этом подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ установлено, что вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Доход, превышающий сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В Госдуме готовят законопроект об обязательной продаже недвижимости, доставшейся в наследство долями нескольким собственникам. Об этом в эфире радиостанции «Говорит Москва» заявил один из авторов документа, депутат Андрей Свинцов.

«Наследникам дается три месяца на поиск оптимального покупателя на эту недвижимость, затем если все собственники согласны продлить этот срок, он продлевается еще на три месяца. После этого квартира выставляется на аукцион и продается как во всем мире: в Америке, Европе, везде такая процедура», — отметил парламентарий.

По мнению Свинцова, подобная процедура позволит избежать мошенничества, когда один из получивших долю в квартире собственников начинает выживать оттуда остальных.

Кроме того, законопроект предусматривает налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры. «Наверно, мы освободим вот эти сделки от подоходного налога, чтобы вся эта денежная масса шла всем наследникам и шла в рынок, в экономику, чтобы эти доли не замораживались», — подчеркнул депутат.

Источник: Lenta.ru

Доход, полученный физическим лицом - налоговым резидентом Российской Федерации от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более трех лет, декларированию не подлежит. Такой ответ налогоплательщику дала ФНС РФ в письме № БС-19-11/53 от 30.03.2016 г.

В отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, положениями статьи 228 и статьи 229 Налогового кодекса (в соответствующей редакции) установлено, что при получении физическим лицом дохода от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, у такого физического лица возникает обязанность по представлению налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц.

На основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ) не подлежат налогообложению  доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Таким образом, при продаже квартиры в 2015 году, находившейся в собственности более трех лет, декларацию 3-НДФЛ за 2015 год представлять не надо.