продажа недвижимости

Пунктом 17.1 статьи 217 НК (в редакции до 1 января 2016 года) не подлежат налогообложению НДФЛ доходы от продажи жилых домов, квартир и долей в них, находившихся в собственности 3 года и более.

Изменение размера доли налогоплательщика в праве собственности на квартиру не прерывает срок нахождения указанного имущества в собственности налогоплательщика.

Учитывая изложенное, в случае продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера доли в праве собственности на указанную квартиру) более трех лет, доход от ее продажи не подлежит обложению НДФЛ.

Такое разъяснение дает Минфин в письме № 03-04-05/40201 от 13.06.2018.

Моментом возникновения права собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/79238 от 29.11.2017.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК (в редакции, действующей в отношении имущества, приобретенного в собственность до 1 января 2016 года) не подлежат обложению НДФЛ доходы от продажи, в частности, квартир и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает госрегистрацию такого изменения.

Налогоплательщик вправе не представлять налоговую декларацию по доходам от продажи объектов недвижимого имущества, принадлежащих налогоплательщику более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.

На форум Клерк.ру обратился предприниматель, который, по его словам, находится в шоковом состоянии от суммы налога, которую придется уплатить при совершении убыточной сделки.

ИП на ЕНВД намеревается продать помещение, в котором более 3 лет осуществлял предпринимательскую деятельность. Продавать его приходится дешевле той суммы, за которую оно приобреталось, но это не спасет от НДФЛ и НДС. лет 7 назад решил открыть свою телемастерскую, зарегистрировался как ИП (ОКВЭД 72.50) на системе ЕНВД.
поднапрягся, продал машину, залез в долги и купил маленькое нежилое помещение в цокольном этаже многоквартирного дома за 1 млн. рублей.
Отработал почти три года в нем, и поскольку деятельность стала мало востребованной, почти не приносящей дохода - принял решение продать помещение, и погасить долги. За прошедшее время цены на недвижимость здорово упали, и хорошо, если я продам это помещение за 800 тысяч вместо затраченного 1 миллиона..
И тут я узнаю, что оказывается, все 800 тысяч - это с какого то перепуга вдруг стало моей чистой прибылью, и я обязан уплатить 13% НДФЛ и 18% НДС.
Нахожусь в шоковом состоянии, мало того что я потерял на покупке-продаже 200 тысяч, так теперь еще и с 800 должен заплатить 31%, т.е. 248 тысяч рублей! За что?!
Что делать, и что это за маразм то такой, объясните пожалуйста!
Будь оно неладно, это предпринимательство... Хотел все чтоб по закону, все по честному, налоги платить, напрягался чтоб помещение это чертово купить, а мне теперь как обухом по голове
- телемастер

Участники обсуждения советуют ИП перед продажей освободиться от НДС, а по НДФЛ применить профессиональный вычет, или перейти с 2018 года на УСН и уже тогда продавать помещение.

Дать свой совет расстроенному предпринимателю можно в теме форума «Продажа недвижимости ИП на ЕНВД».

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

В связи с этим за нотариальное удостоверение договора отчуждения (купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении) доли в праве общей собственности на недвижимое имущество должна уплачиваться государственная пошлина (нотариальный тариф) в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ.

При этом пунктом 16 статьи 333.38 НК РФ предусмотрено освобождение от уплаты государственной пошлины несовершеннолетних граждан, граждан, признанных ограниченно дееспособными, владеющих жилыми помещениями на праве собственности, а также физических лиц, владеющих жилыми помещениями на праве общей долевой собственности совместно с несовершеннолетними гражданами и гражданами, признанными ограниченно дееспособными, за удостоверение сделок по продаже недвижимого имущества, расположенного в аварийном и подлежащем сносу доме.

Такое разъяснение дает Минфин в письме № 03-05-06-03/4756 от 31.01.2017.

Минфин РФ в письме № 03-04-05/28247 от 17.05.16 разъяснил порядок обложения НДФЛ дохода от продажи квартиры, полученной по договору мены и находящейся в собственности менее трех лет.

Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

Статьей 567 ГК РФ определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены.

Специалисты УФНС по Республике Удмуртия разъясняют порядок представления деклараций о доходах по форме 3-НДФЛ в случае продажи родителями недвижимого имущества, в которых долей собственности владели несовершеннолетние дети.

Ведомство отмечает, что обязанность по представлению за несовершеннолетних детей деклараций формы 3-НДФЛ, а также по уплате налога действующим законодательством возложена на законных представителей несовершеннолетних.

Таким образом, от имени несовершеннолетнего ребенка, получившего подлежащий налогообложению доход от продажи недвижимого имущества (в случае, если это имущество принадлежало ему на праве собственности менее трех лет), налоговая декларация заполняется и подписывается его родителем как законным представителем своего несовершеннолетнего ребенка.

Такие разъяснения приводит УФНС по Республике Удмуртия на ведомственном сайте.

Министр финансов РФ Антон Силуанов сообщил накануне журналистам, что Минфин рассматривает законопроект, который предусматривает налогообложение доходов физических лиц от продажи жилья, которое находилось в собственности более 3 лет.

При этом по словам Антона Силуанова, в данном случае речь идет не о единственной недвижимости, которая имеется у гражданина и который собрался ее продать по истечении трех лет эксплуатации.

«Мы прекрасно понимаем, что один и тот же человек может иметь много недвижимости и продавать ее по истечении трех лет. Как инвестор он имеет право получать прибыль за те инвестиции, которые он вложил при покупке недвижимости, но если оно не единственное у него, но тогда в министерстве считают, что он должен платить полный налог», - пояснил Антон Силуанов, передает «Интерфакс».

Вопрос: Индивидуальный предприниматель осуществляет услуги по сдаче имущества в аренду. При продаже недвижимого имущества, ранее сдаваемого в аренду, деньги за сделку перечислены на счет ИП. Приобреталась недвижимость, как жилое помещение, затем переведено в нежилое. Возможно ли, в данной ситуации использовать имущественный налоговый вычет?

Ответ: В соответствии с п.п. 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (далее – Кодекс) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета.

При этом положения указанного подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. То есть определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.
Если нежилое помещение использовалось Вами для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также должна быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, не предоставляется.

Инспекция ФНС России № 1 по г.Нальчику по вопросу определения налоговой базы по [advert=18]налогу на доходы физических лиц[/advert] при продаже недвижимого имущества, а также уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса РФ (НК РФ) разъясняет следующее.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в связи с получением доходов от продажи квартиры налогоплательщик имеет право на получение в установленном порядке имущественного налогового вычета.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Приобретение квартиры или прав требования по договору участия в долевом строительстве может осуществляться за счет средств целевых займов (кредитов), с выплатой соответствующих сумм процентов за пользование денежными средствами.

Однако то, что расходы на уплату заемщиком процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами, не лишает их связи с приобретением квартиры за счет этих средств или прав требования по договору участия в долевом строительстве и , соответственно, связи с получением доходов от их продажи.

Исходя из изложенного расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение квартиры или прав требования по договору участия в долевом строительстве, могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по [advert=12]налогу на доходы[/advert] физических лиц в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Фариза Кушхова,заместитель начальника Инспекции ФНС России № 1 по г. Нальчику.

Отдел налогообложения физических лиц Управления Федеральной налоговой службы по Новосибирской области сообщает, как определить срок нахождения объектов недвижимого имущества в собственности физических лиц при получении дохода от их реализации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло. При этом налогоплательщики вправе уменьшить полученный доход на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 НК РФ.
В частности, согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ физические лица, могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Сумма полученного дохода за минусом суммы расходов, понесенных в связи с приобретением этого имущества, или суммы имущественного налогового вычета, включается в налоговую базу физического лица в целях исчисления [advert=17]налога на доходы физических лиц[/advert] по ставке 13%.
Оплата налога производится в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным, на основании декларации по форме 3-НДФЛ, представленной в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.
В случае продажи физическими лицами жилого дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ такие доходы не подлежат налогообложению и, следовательно, декларацию в таких случаях физические лица не представляют.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Указанные полномочия на основании Постановления Правительства РФ от 06.03.1998 № 288 с 1 января 1999 года возложены на созданное Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними (далее – Учреждение юстиции). В настоящее время согласно Постановлению Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Таким образом, дата возникновения права собственности и дата прекращения права собственности на объекты, подлежащие государственной регистрации, после 1 января 1999 года определяются на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
До создания Учреждения юстиции, то есть до 1 января 1999 года, в случае заключения гражданами договора о приватизации жилых объектов на территории Новосибирской области, согласно пункту 14 Положения о приватизации жилищного фонда в Новосибирской области, утвержденного Решением Новосибирского областного Совета народных депутатов от 17.03.1993 № 23, право собственности на данное жилье возникало с момента регистрации договора в местной администрации, в частности в Городском Агентстве по приватизации жилья г. Новосибирска.
С 1 января 1994 года согласно постановлению Мэрии г. Новосибирска от 22.12.1993 № 1408 право собственности на приватизированные жилые объекты на территории г. Новосибирска возникает с даты регистрации договоров о приватизации жилых объектов в городском Бюро технической инвентаризации (в настоящее время – Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации»).
Кроме того, сделки по приобретению жилых объектов по договорам купли-продажи, либо по договорам участия в долевом строительстве, заключенные до 1 января 1999 года, также подлежали обязательной регистрации в Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) в порядке, предусмотренном Постановлением Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 г. № 36 «О порядке государственного учета жилищного фонда», на основании п. 8.2. Рекомендаций от 01.01.1991, принятых Росжилкоммунсоюзом, и, соответственно, право собственности на приобретенный объект возникало только после соответствующей регистрации в БТИ.
В БТИ при регистрации указанных договоров собственнику жилого недвижимого имущества выдавался технический паспорт, который являлся приложением к договору на право собственности жилья и отражал ее технические характеристики.
Таким образом, срок нахождения в собственности недвижимого имущества на территории г. Новосибирска определяется следующим образом: при продаже объектов недвижимости, приватизация по которым произведена до 1 января 1994 года, – начиная с даты регистрации этих договоров в Городском Агентстве по приватизации жилья г. Новосибирска, а в период с 1 января 1994 года по 1 января 1999 года – в БТИ.
При продаже объектов недвижимости, право собственности на которые возникло на основании правоустанавливающих документов: договоров купли-продажи жилых объектов, а также договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 1 января 1999 года – начиная с даты регистрации этих договоров в БТИ.
При продаже объектов недвижимости, по которым приватизация или приобретение, в том числе по договорам участия в долевом строительстве, произведены после 1 января 1999 года, момент возникновения права собственности определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного органом, осуществляющим такую регистрацию (Учреждением юстиции, Федеральной регистрационной службой, Росреестром).
В том случае, если срок нахождения продаваемого имущества в собственности на момент продажи составил 3 года и более, декларация физическим лицом в налоговый орган не представляется и, соответственно, уплата налога в бюджет не производится.
Если срок нахождения продаваемого имущества в собственности составляет менее 3 лет, то физические лица обязаны представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, и, на основании этой декларации, в случае возникновения налоговой базы, произвести уплату налога в срок не позднее 15 июля.