продление договора

13 июля 2015 года вступил в силу федеральный закон, который регулирует порядок продления договоров аренды на территории Крыма.

Как сообщает пресс-служба ФАС России, с момента вступления Закона в силу на территориях Республики Крым и г. Севастополя заключение на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого бизнеса будет осуществляться без проведения торгов.

Эти правила распространяются на пролонгацию договоров, заключенных до 1 июля 2015 года. Продление договоров будет осуществляться на срок не менее трех лет, однако по заявлению субъекта малого и среднего предпринимательства указанный срок может быть сокращен.

При пролонгации договоров на новый срок органы власти не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды. 

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении № А09-3601/2014 от 20.11.2014 подтвердил, что отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды, противоречит закону.

Суд указал, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Судами правильно установлено, что земельный участок используется истцом по назначению в соответствии с выданным в установленном порядке разрешением на строительство и строительство на сегодняшний день не завершено. Оснований для отказа в продлении аренды земли не имеется.

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А40-28401/14 от 12.11.2014 пояснил, что продление срока реализации инвестиционного проекта требует заключения дополнительного соглашения к договору.

Суд отметил, что соглашение об изменении договора (в том числе в части изменения сроков исполнения обязательств) совершается в той же форме, что и договор. Однако дополнительное соглашение к контракту о продлении срока реализации инвестиционного проекта не заключалось, срок действия контракта в установленном порядке не продлевался.

Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении № А45-21488/2013 от 03.09.2014 пояснил, что намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.

ФАС отметил, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, и при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. При этом по истечении срока действия договор считается прекращенным в отсутствие соглашения о его пролонгации.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-35992/2013 от 28.07.2014 пояснил, что отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом, поскольку реализация соответствующего права не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

ФАС указал, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Арендодатель направил в адрес общества уведомление об отказе от договора аренды, вручение которого подтверждается почтовым уведомлением. Таким образом, арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Обязанность продлить договор аренды муниципального имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.

Президент РФ подписал закон, направленный на снятие избыточных ограничений в сфере концессионных соглашений.

Как сообщает пресс-служба Кремля, законом устанавливается, что плата концедента может выплачиваться, если она была определена в качестве критерия конкурса. При этом исключается запрет на взимание концессионером с иных лиц платы за создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, использование (эксплуатацию) объекта концессионного соглашения.

Федеральным законом вводится процедура заключения концессионного соглашения по инициативе частного инвестора. Предоставляется возможность различным публично-правовым образованиям, которым принадлежат части объекта концессионного соглашения, проводить конкурс и заключать концессионное соглашение совместно. Закрепляется возможность заключения прямых соглашений, устанавливающих право на замену концессионера без проведения конкурса по требованию финансирующей организации.

Федеральным законом устанавливается, что срок действия концессионного соглашения может быть продлен, но не более чем на пять лет. Основания, по которым может быть продлён данный срок, определяются Правительством Российской Федерации. При этом продление срока действия концессионного соглашения, концедентом в котором является субъект Российской Федерации или муниципальное образование, осуществляется по согласованию с антимонопольным органом.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-11237/2013 от 28.02.2014 подтвердил, что поскольку после окончания действия договора арендатор продолжил пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны департамента, договор является возобновленным.

ФАС отметил, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

В установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке договор аренды не расторгнут. Следовательно, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-9551/13 от 10.10.2013 пояснил, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

ФАС отметил, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Названная норма права не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора.

Пенсионный фонд РФ сообщает о завершении работы по продлению договоров доверительного управления средствами пенсионных накоплений по обязательному пенсионному страхованию с 51 управляющей компанией, отобранной по результатам конкурсов в 2003 и в 2008 гг., срок действия договоров с которыми заканчивался в августе и в октябре 2013 года.

Как сообщает пресс-служба Фонда, ПФР совместно с ФСФР России и Банком России всесторонне проанализировали финансово-экономическое состояние, итоговые и промежуточные показатели за весь период действия договоров доверительного управления всех управляющих компаний на предмет их соответствия законодательно установленным требованиям.

При этом договоры доверительного управления будут пролонгированы с 34 управляющими компаниями. С семнадцатью управляющими компаниями пролонгация договоров проводиться не будет в силу их несоответствия требованиям либо же их самостоятельного отказа от продления договоров.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А10-3953/2012 от 29.07.2013 подтвердил, что поскольку срок действия разрешения на распространение наружной рекламы по спорным адресам истек, рекламная конструкция подлежит демонтажу за счет лица, ее эксплуатирующего.

ФАС указал, что по окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Данный договор не продлевается.

В случаях, когда обязанность демонтировать рекламную конструкцию возникла в связи с аннулированием разрешения, признанием его недействительным или истечением срока его действия, должен применяться судебный порядок демонтажа рекламной конструкции.

При этом расходы по демонтажу самовольно установленной рекламной конструкции подлежат взысканию с лица, ее установившего, а при его отсутствии - с лица, осуществляющего непосредственную эксплуатацию такой конструкции.

ФАС Московского округа в Постановлении № А41-37021/12 от 11.07.2013 подтвердил, что переписка сторон не может свидетельствовать о возобновлении договорных арендных отношений.

ФАС указал, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Апелляционный суд установил, что истцом было направлено ответчику уведомление о расторжении договора аренды, уведомление было арендатором получено. Прекращение арендных отношений влечет соответствующую обязанность арендатора освободить земельный участок.

Поскольку арендатор не освободил земельный участок после прекращения договора аренды, а иные правовые основания для его занятия отсутствуют, суд правильно удовлетворил требование об обязании ответчика освободить земельный участок.

Доводы жалобы о переписке сторон, свидетельствующей, по мнению заявителя жалобы, о совершении конклюдентных действий, направленных на продление арендных отношений и о намерении заключить новый договор субаренды земельного участка на новый срок, подлежат отклонению как несостоятельные.

Так, переписка сторон в связи с обращением ответчика о заключении договора исходя из ее содержания сама по себе не является обстоятельством, которое могло бы свидетельствовать о сохранении договорных арендных отношений.

Сторонами не было заключено ни дополнительных соглашений к договору аренды о продлении его срока действия, ни нового договора аренды, в той форме, которая требуется в соответствии с действующим законодательством. Между тем, намерение заключить договор может подразумевать только совершение предварительных действий к заключению договора, но не подтверждает сам факт его заключения.