расходы по неотделимым улучшениям

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении № А70-8024/2011 от 10.05.2012 пояснил, что арендатор, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества, должен был до начала проведения работ получить от арендодателя документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости.

ФАС указал, что необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Ссылки по теме:

При расчете доли от реализации сельхозпродукции доходы от аренды имущества не учитываются – Клерк.Ру, 15.05.12

Доходы от сдачи в аренду имущества , закрепленного на праве хозяйственного ведения, принадлежат предприятию – Клерк.Ру, 12.05.12

Договор аренды лесного участка может заключаться на неопределенный срок – Клерк.Ру, 12.05.12

Сайты по теме:

ФАС Западно-Сибирского округа

Минфин РФ в своем письме № 03-03-06/1/280 от 03.05.2011 разъясняет порядок учета арендодателем неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя.

Ведомство отмечает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Таким образом, полученные безвозмездно по окончании срока аренды неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, после окончания срока аренды учитываются в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ.

При этом в составе внереализационных доходов учитываются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением.

Расходы на ремонт в указанной ситуации не увеличивают налоговую базу арендодателя, так как арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Так как полученные безвозмездно по окончании срока аренды неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, то после окончания срока аренды их стоимость не влияет на первоначальную стоимость основных средств, в отношении которых они произведены.

Минфин РФ в своем письме № 03-03-06/2/75 от 03.05.2011 разъясняет особенности определения периода, в течение которого арендатор вправе амортизировать для целей налогового учета капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, произведенных в арендуемые объекты основных средств.

В письме отмечается, что согласно действующему законодательству, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.

По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений для целей налогообложения.

При этом, если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Однако, в случае если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке.

Кроме того, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. 

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-491/11-С6 от 09.03.2011 признал правомерность зачета в счет оплаты приобретаемого субъектом малого предпринимательства арендованного объекта недвижимости стоимости произведенных неотделимых улучшений.

ФАС отметил, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Между тем, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.