Материалы с тегом сдача имущества в аренду

Согласно пункту 1 статьи 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК не препятствует налогоплательщику применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве совместной собственности.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-11-12/18630 от 23.03.2018.

Юрист Максим Юзвак рассказывает об особенностях сдачи жилья в наем иностранцам.

При определении объекта налогообложения при УСН не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК.

В свою очередь, статья 251 НК не предусматривает исключение из доходов возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.

Таким образом, полученная сумма арендной платы в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по УСН.

Такое разъяснение дает Минин в письме № 03-11-11/995 от 15.01.2018.

Вместе с тем, на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

По сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов учитывается только агентское вознаграждение.

 

При изменении количества арендаторов ИП на ПСН, осуществляющий предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду помещений, не должен покупать новый патент.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-3-3/6248@ от 20.09.2017.

В патенте (форма № 26.5-П) указывается количество показателей, характеризующих отдельные виды предпринимательской деятельности. В частности по объектам, сдаваемым в аренду, это вид объекта, его наименование и адрес местонахождения, наименование физического показателя и площадь объекта.

Таким образом, патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (внаем) нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, действует в отношении указанных в патенте объектов, сдаваемых в аренду, а не в отношении конкретных арендаторов имущества.

Индивидуальный предприниматель вправе применять ПСН только в отношении тех сдаваемых в аренду нежилых помещений, которые указаны в патенте. В отношении иных объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, в том числе находящихся на территории одного субъекта РФ, он праве применять иной режим налогообложения.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-4-3/18795@ от 20.09.2017.

А письме также разъяснен вопрос возможности перехода в течение года на ПСН (по сдаче в аренду недвижимости) предпринимателем, применяющим УСН.

В соответствии с пунктом 6 статьи 346.13 НК ИП на УСН, вправе перейти на иной режим налогообложения (в том числе на ПСН) с начала календарного года (если он не нарушил условия применения УСН), уведомив об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором он предполагает перейти на иной режим налогообложения, сообщает ФНС.

Таким образом, ИП, осуществляющий предпринимательскую деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимости и применяющий УСН, не вправе до конца года перейти на ПСН в отношении этих объектов недвижимости.

ПСН на аренду имущества ИП действует в отношении этого имущества, а не в отношении арендаторов. Такие разъяснения дает Минфин в письме от 06.09.2017 N 03-11-09/57325.

ИП могут применять ПСН при осуществлении деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.

Размер потенциально возможного к получению годового дохода определяется в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В патенте на право применения ПСН (форма N 26.5-П), указывается количество показателей, характеризующих отдельные виды предпринимательской деятельности (вид объекта, его наименование и адрес местонахождения, наименование физпоказателя и площадь объекта).

Таким образом, патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду помещений, дач, земельных участков действует в отношении указанных в патенте объектов, сдаваемых в аренду, а не в отношении конкретных арендаторов имущества.

Учитывая изложенное, в случае изменения количества арендаторов указанного в патенте объема имущества, сдаваемого в аренду (внаем), получение нового патента не требуется.

Вышеназванное письмо Минфина было доведено до сведения письмом ФНС № СД-4-3/18316@ от 19.09.2017.

С целью борьбы с неплательщиками, получающих доходы от сдачи в аренду жилых и нежилых помещений и уклоняющихся от декларирования полученных доходов и уплаты налогов, ведомствами заключено соглашение по выявлению фактов незаконной сдачи квартир в аренду. Об этом сообщает УФНС по Хабаровскому краю.

Соглашение предусматривает совместную работу с сотрудниками налоговых органов, администрацией города Хабаровска и УМВД.

По предварительным итогам декларационной кампании 2017 года 354 физических лица представили налоговые декларации 3-НДФЛ в связи с получением дохода от сдачи имущества в аренду (наем) в 2016 году. Сумма налога, исчисленная к уплате по таким декларациям составила 20,7 млн рублей.

В УФНС напомнили, что доходы от сдачи внаем (в аренду) недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дома) подлежат налогообложению НДФЛ на основании ст. 224 НК РФ. Если Вы получаете такие доходы, то Вам необходимо представить в налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим, в котором были получены доходы от сдачи жилья внаем.

Помните сказку про лубяную избушку зайца, куда он пустил пожить лисичку, а потом не знал, как от нее избавиться? Примерно такая же история произошла с читателем нашего форума. Уже 4 года он сдает свою московскую квартиру гражданке с украинским паспортом, а также еще нескольким ее соотечественникам.

Когда собственник попросил женщину-арендатора съехать из его квартиры, с ее стороны посыпались угрозы. Она грозится заявить в ИФНС об отсутствии договора, неуплате арендодателем НДФЛ и в полицию об отсутствии регистрации у жильцов. Владелец квартиры, который хотел сэкономить на налогах, теперь в раздумьях – как поступить.

Сдали квартиру в аренду мадам из Донецка. Сдали несколько лет назад за недорого. Договор не оформляли. Регистрации у мадам нет. Украинский паспорт.
Мадам сдавала квартиру в субаренду и жила сама. Мы не возражали.
Все сожильцы, которых она находила в нашу трешку, быстро сбегали, ибо характер у нее тяжеловат оказался... Она находила новых.
жильцы,которые в принципе нас устраивают, объявили,что съедут,если жить придется с ней и дальше...
Мы выбрали мнение большинства и предложили ей найти новое жилье.
Посыпались угрозы - сдам вас ментам (у жильцов нет регистрации), сдам налоговой (нет договора) и т.п.
Как мы можем себя подстраховать?
Обязаны ли мы регистрировать жильцов - этого бы категорически не хотелось бы делать...
\как поступить сейчас?
- Аноним

Дать совет владельцу квартиры, попавшему в затруднительную ситуацию, можно в теме форума «СРОЧНО. Проблема с арендой квартиры».

Управление ФНС Приморского края довело до сведения  индивидуальных предпринимателей, применяющих ПСН по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих налогоплательщику на праве собственности, разъяснения, предоставленные региональным Департаментом финансов, по вопросу определения стоимости патента в случае, когда плательщик предоставляет в аренду (наем) несколько объектов недвижимости. Эти разъяснения могут пригодиться и ИП других субъектов РФ, если условия расчета ПСН в региональном законе такие же, как и в Приморском крае.

Законом Приморского края от 13 ноября 2012 года № 122-КЗ «О патентной системе налогообложения на территории Приморского края» по указанному виду предпринимательской деятельности размер потенциально возможного дохода, используемого при расчете стоимости патента, установлен в зависимости от площади помещений/дач/земельных участков.

Таким образом, в случае подачи индивидуальным предпринимателе одномоментно или с разницей в несколько рабочих дней заявления (заявлений) на получении патента по нескольким объектам недвижимого имущества в целях осуществления деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков определение стоимости патента осуществляется, исходя из суммарной площади объектов недвижимости, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Например, индивидуальный предприниматель предоставляет в аренду три помещения, площадь каждого из которых составляет 30 кв. м., 60 кв. м. и 80 кв. м., которые он указывает в заявлении на получение патента (в одном либо в трех отдельных заявлениях, поданных в один день либо с разницей в один-два рабочих дня). Налоговый орган в момент принятия решения о выдаче патента учитывает площади всех объектов, указанных в заявлении (заявлениях), и рассчитывает стоимость одного патента (по всем предоставленным заявлениям, в которых дата начала применения ПСН и срок действия патента совпадает), исходя из суммарной площади объектов, которая составляет 170 кв. м., т.е. размер ПВД определяется в соответствии с Законом № 122-КЗ по диапазону значений площади объектов от 151 кв. м. до 200 кв. м.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 НК патентная система налогообложения может применяться ИП, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.

Количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых ИП - арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

Согласно пункту 7 статьи 346.43 НК законами субъектов РФ устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода ( ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН.

Статьей 2 Закона Московской области от 06.11.2012 N 164/2012-ОЗ размер ПВД по предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилого фонда установлен в зависимости от общей площади сдаваемых в аренду объектов: до 70 кв. м включительно, свыше 70 до 150 кв. м включительно и свыше 150 кв. метров.

Названным Законом Московской области в целях установления размеров ПВД по видам деятельности, в отношении которых применяется ПСН, территория Московской области по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований) не дифференцирована.

В связи с этим ИП вправе получить один патент для ведения предпринимательской деятельности по передаче в аренду (внаем) нескольких объектов, находящихся на территории Московской области.

Такие разъяснения содержатся в письме Минфина № 03-11-12/24530 от 24.04.2017.

Рассмотрим на примере, как правильно отразить в учете организации-арендодателя расчеты по коммунальным платежам. Ситуации, когда по договору аренды нежилого помещения арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг сверх арендной платы, сейчас встречаются все чаще.

Будет ли считаться предпринимательской деятельностью сдача одним физическим лицом другому физическому лицу возводимого жилого дома в качестве объекта незавершенного строительства (степень готовности – 92 %)?

УФНС по Ульяновской области решило попугать владельцев нежилой недвижимости, незарегистрированных как ИП. На сайте Управления размещена информация о том, что им могут доначислить НДС.

В ходе проверок, проводимых налоговыми органами, выявляются случаи уклонения от налогообложения физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, при сдаче в аренду нежилого недвижимого имущества.

Налогоплательщики - физические лица нередко сдают в аренду собственное нежилое недвижимое имущество. Сдача в аренду помещений, а также систематическое получение дохода является доказательством осуществления предпринимательской деятельности.

При этом, согласно пункту 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Согласно статье 249 Налогового кодекса РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. В соответствии со статьей 143 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 146 объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Таким образом, реализация на территории Российской Федерации услуг по сдаче имущества в аренду облагается налогом на добавленную стоимость.

Согласно пункту 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

Доходы от сдачи в аренду нежилого здания, полученные физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 Налогового кодекса РФ, облагаются НДС в общеустановленном порядке, утверждают налоговики.

Надо отметить, что такой точки зрения придерживаются некоторые суды, в том числе и Верховный. Об известном деле о доначислении НДС физлицу Клерк.Ру писал еще год назад.

Декларационная кампания по доходам физических лиц, полученным в 2016 году, набирает обороты, региональные управления ФНС постоянно напоминают о необходимости подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога.

Мордовские налоговики рассказали гражданам, кто должен отчитаться, если сдается имущество в аренду.

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с получаемого дохода. При этом для арендодателей – физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:
заплатить налог вы должны самостоятельно.
удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ в том случае, если ваш арендатор:
физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин Российской Федерации, так и иностранец или лицо без гражданства;
иностранная организация, которая не имеет подразделения в Российской Федерации.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход.

В 2017 году представить декларацию нужно не позднее 2 мая в налоговую инспекцию по месту вашего жительства.

Заполнить декларацию можно с помощью:
бесплатного программного комплекса «Декларация»;
онлайн сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц», который позволит не только сформировать документ, но и отправить его в интерактивном режиме в налоговую инспекцию;
Единого портала государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru.
Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 17 июля.

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, и если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор. Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет. Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств.

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года.

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам необходимо самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию.