сдача имущества в аренду

Минфин в письме № 03-07-09/38397 от 05.06.2018 разъяснил порядок выставления счетов-фактур при оказании услуг по сдаче в аренду имущества и их регистрации в книге продаж.

Выставление счетов-фактур до окончания текущего (отчетного) месяца аренды с указанием в таком счете-фактуре стоимости услуг по сдаче в аренду имущества за весь текущий (отчетный) месяц противоречит нормам НК.

В то же время выставление арендодателем арендатору счета-фактуры на последнее число месяца при оказании услуг по сдаче в аренду имущества в этом месяце НК не противоречит.

Что касается регистрации в книге продаж указанных счетов-фактур, то она производится в хронологическом порядке в том налоговом периоде, в котором возникает налоговое обязательство, независимо от даты их выставления покупателям и от даты их получения покупателями.

Если вы решили сдавать собственную квартиру в аренду, то вам нужно знать, что по закону доход от такой деятельности подлежит налогообложению. Если, например, квартира была сдана даже на пару дней за 5 тысяч рублей, арендодателю необходимо представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и оплатить налог в размере 13% от суммы, которую он заработал.

Об этом напоминает УФНС по Мордовии.

Безусловно, это требование законодательства касается и тех граждан, которые решили сдать свое жилье болельщикам, приезжающим на Чемпионат Мира по футболу – 2018.

Представить декларацию о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду в текущем году, необходимо до 30 апреля 2019 года, а уплатить налог – до 15 июля 2019 года.

Налоговая служба обращает внимание, что за непредставление налоговой декларации и неуплату налогов предусмотрены как штраф (ст. 119 НК РФ), так и уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

Все большее число жителей Московской области выбирают патентную систему налогообложения в качестве формы уплаты налога при сдаче в аренду принадлежащей им недвижимости.

В 2017 году по этому виду деятельности получено 4,2 тысячи патентов, в 2016 их было 3,2 тысячи, а в 2015 году – 2,4 тысячи патентов. Чаще всего - это сдача в аренду жилых помещений, сообщает региональное УФНС.

Стоимость патента по сдаче жилья в аренду на территории региона установлена законом Московской области от 06.11.2012 №164/2012-ОЗ, она зависит от общей площади сдаваемых в аренду помещений. Рассчитать конкретную сумму можно с помощью интернет-сервиса «Налоговый калькулятор – расчет стоимости патента».

Патент позволяет не уплачивать:
- НДФЛ - в части доходов, полученных от сдачи в аренду помещений;
- налог на имущество физлиц - в отношении жилого помещения, сдаваемого в аренду.

Получить патент можно на несколько месяцев в пределах календарного года или сразу на год.

Отметим, патент на аренду может оформить только ИП. Для этого физлицу, сдающему жилье, необходимо приобрести этот статус, подав соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Согласно пункту 1 статьи 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК не препятствует налогоплательщику применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве совместной собственности.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-11-12/18630 от 23.03.2018.

При определении объекта налогообложения при УСН не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК.

В свою очередь, статья 251 НК не предусматривает исключение из доходов возмещения расходов на оплату коммунальных услуг.

Таким образом, полученная сумма арендной платы в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по УСН.

Такое разъяснение дает Минин в письме № 03-11-11/995 от 15.01.2018.

Вместе с тем, на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

По сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов учитывается только агентское вознаграждение.

 

При изменении количества арендаторов ИП на ПСН, осуществляющий предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду помещений, не должен покупать новый патент.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-3-3/6248@ от 20.09.2017.

В патенте (форма № 26.5-П) указывается количество показателей, характеризующих отдельные виды предпринимательской деятельности. В частности по объектам, сдаваемым в аренду, это вид объекта, его наименование и адрес местонахождения, наименование физического показателя и площадь объекта.

Таким образом, патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (внаем) нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, действует в отношении указанных в патенте объектов, сдаваемых в аренду, а не в отношении конкретных арендаторов имущества.

Индивидуальный предприниматель вправе применять ПСН только в отношении тех сдаваемых в аренду нежилых помещений, которые указаны в патенте. В отношении иных объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, в том числе находящихся на территории одного субъекта РФ, он праве применять иной режим налогообложения.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-4-3/18795@ от 20.09.2017.

А письме также разъяснен вопрос возможности перехода в течение года на ПСН (по сдаче в аренду недвижимости) предпринимателем, применяющим УСН.

В соответствии с пунктом 6 статьи 346.13 НК ИП на УСН, вправе перейти на иной режим налогообложения (в том числе на ПСН) с начала календарного года (если он не нарушил условия применения УСН), уведомив об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором он предполагает перейти на иной режим налогообложения, сообщает ФНС.

Таким образом, ИП, осуществляющий предпринимательскую деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимости и применяющий УСН, не вправе до конца года перейти на ПСН в отношении этих объектов недвижимости.

ПСН на аренду имущества ИП действует в отношении этого имущества, а не в отношении арендаторов. Такие разъяснения дает Минфин в письме от 06.09.2017 N 03-11-09/57325.

ИП могут применять ПСН при осуществлении деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.

Размер потенциально возможного к получению годового дохода определяется в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В патенте на право применения ПСН (форма N 26.5-П), указывается количество показателей, характеризующих отдельные виды предпринимательской деятельности (вид объекта, его наименование и адрес местонахождения, наименование физпоказателя и площадь объекта).

Таким образом, патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду помещений, дач, земельных участков действует в отношении указанных в патенте объектов, сдаваемых в аренду, а не в отношении конкретных арендаторов имущества.

Учитывая изложенное, в случае изменения количества арендаторов указанного в патенте объема имущества, сдаваемого в аренду (внаем), получение нового патента не требуется.

Вышеназванное письмо Минфина было доведено до сведения письмом ФНС № СД-4-3/18316@ от 19.09.2017.

С целью борьбы с неплательщиками, получающих доходы от сдачи в аренду жилых и нежилых помещений и уклоняющихся от декларирования полученных доходов и уплаты налогов, ведомствами заключено соглашение по выявлению фактов незаконной сдачи квартир в аренду. Об этом сообщает УФНС по Хабаровскому краю.

Соглашение предусматривает совместную работу с сотрудниками налоговых органов, администрацией города Хабаровска и УМВД.

По предварительным итогам декларационной кампании 2017 года 354 физических лица представили налоговые декларации 3-НДФЛ в связи с получением дохода от сдачи имущества в аренду (наем) в 2016 году. Сумма налога, исчисленная к уплате по таким декларациям составила 20,7 млн рублей.

В УФНС напомнили, что доходы от сдачи внаем (в аренду) недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дома) подлежат налогообложению НДФЛ на основании ст. 224 НК РФ. Если Вы получаете такие доходы, то Вам необходимо представить в налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим, в котором были получены доходы от сдачи жилья внаем.

Помните сказку про лубяную избушку зайца, куда он пустил пожить лисичку, а потом не знал, как от нее избавиться? Примерно такая же история произошла с читателем нашего форума. Уже 4 года он сдает свою московскую квартиру гражданке с украинским паспортом, а также еще нескольким ее соотечественникам.

Когда собственник попросил женщину-арендатора съехать из его квартиры, с ее стороны посыпались угрозы. Она грозится заявить в ИФНС об отсутствии договора, неуплате арендодателем НДФЛ и в полицию об отсутствии регистрации у жильцов. Владелец квартиры, который хотел сэкономить на налогах, теперь в раздумьях – как поступить.

Сдали квартиру в аренду мадам из Донецка. Сдали несколько лет назад за недорого. Договор не оформляли. Регистрации у мадам нет. Украинский паспорт.
Мадам сдавала квартиру в субаренду и жила сама. Мы не возражали.
Все сожильцы, которых она находила в нашу трешку, быстро сбегали, ибо характер у нее тяжеловат оказался... Она находила новых.
жильцы,которые в принципе нас устраивают, объявили,что съедут,если жить придется с ней и дальше...
Мы выбрали мнение большинства и предложили ей найти новое жилье.
Посыпались угрозы - сдам вас ментам (у жильцов нет регистрации), сдам налоговой (нет договора) и т.п.
Как мы можем себя подстраховать?
Обязаны ли мы регистрировать жильцов - этого бы категорически не хотелось бы делать...
\как поступить сейчас?
- Аноним

Дать совет владельцу квартиры, попавшему в затруднительную ситуацию, можно в теме форума «СРОЧНО. Проблема с арендой квартиры».

Управление ФНС Приморского края довело до сведения  индивидуальных предпринимателей, применяющих ПСН по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих налогоплательщику на праве собственности, разъяснения, предоставленные региональным Департаментом финансов, по вопросу определения стоимости патента в случае, когда плательщик предоставляет в аренду (наем) несколько объектов недвижимости. Эти разъяснения могут пригодиться и ИП других субъектов РФ, если условия расчета ПСН в региональном законе такие же, как и в Приморском крае.

Законом Приморского края от 13 ноября 2012 года № 122-КЗ «О патентной системе налогообложения на территории Приморского края» по указанному виду предпринимательской деятельности размер потенциально возможного дохода, используемого при расчете стоимости патента, установлен в зависимости от площади помещений/дач/земельных участков.

Таким образом, в случае подачи индивидуальным предпринимателе одномоментно или с разницей в несколько рабочих дней заявления (заявлений) на получении патента по нескольким объектам недвижимого имущества в целях осуществления деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков определение стоимости патента осуществляется, исходя из суммарной площади объектов недвижимости, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Например, индивидуальный предприниматель предоставляет в аренду три помещения, площадь каждого из которых составляет 30 кв. м., 60 кв. м. и 80 кв. м., которые он указывает в заявлении на получение патента (в одном либо в трех отдельных заявлениях, поданных в один день либо с разницей в один-два рабочих дня). Налоговый орган в момент принятия решения о выдаче патента учитывает площади всех объектов, указанных в заявлении (заявлениях), и рассчитывает стоимость одного патента (по всем предоставленным заявлениям, в которых дата начала применения ПСН и срок действия патента совпадает), исходя из суммарной площади объектов, которая составляет 170 кв. м., т.е. размер ПВД определяется в соответствии с Законом № 122-КЗ по диапазону значений площади объектов от 151 кв. м. до 200 кв. м.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 НК патентная система налогообложения может применяться ИП, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.

Количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых ИП - арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

Согласно пункту 7 статьи 346.43 НК законами субъектов РФ устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода ( ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН.

Статьей 2 Закона Московской области от 06.11.2012 N 164/2012-ОЗ размер ПВД по предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилого фонда установлен в зависимости от общей площади сдаваемых в аренду объектов: до 70 кв. м включительно, свыше 70 до 150 кв. м включительно и свыше 150 кв. метров.

Названным Законом Московской области в целях установления размеров ПВД по видам деятельности, в отношении которых применяется ПСН, территория Московской области по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований) не дифференцирована.

В связи с этим ИП вправе получить один патент для ведения предпринимательской деятельности по передаче в аренду (внаем) нескольких объектов, находящихся на территории Московской области.

Такие разъяснения содержатся в письме Минфина № 03-11-12/24530 от 24.04.2017.