сделка с недвижимостью

Федеральная нотариальная палата выпустила письмо с разъяснениями отдельных положений федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 332-ФЗ и от 03.07.2016 N 360-ФЗ, внесших значительные изменения в законодательство, затрагивающие вопросы нотариата.

В частности, в письме указывается о недопустимости требования нотариусов оформлять отчуждение всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей разными сделками. Ранее ФНП уже писала, что при удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей нотариальный тариф взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, отчуждающих свои доли.

Банкиров могут избавить от обязанности информировать Росфинмониторинг обо всех платежах в рамках сделок с недвижимостью на суммы свыше 3 млн. рублей.

Соответствующее предложение банковского сообщества поддержал Центробанк. В письме директора департамента финансового мониторинга и валютного контроля ЦБ Юрия Полупанова, направленном в Национальный совет финансового рынка, говорится, что эта обязанность должна быть отменена на законодательном уровне путем внесения поправок в «антиотмывочный» закон.

Сейчас финансисты обязаны сообщать практически обо всех операциях с недвижимостью.

По мнению участников рынка, новация существенно снизит нагрузку на кредитные организации. Инициативу поддерживают и в Госдуме, пишет газета «Известия».

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А41-28382/2014 от 07.04.2015 пояснил, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Суд указал, что оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло определенное право конкретного лица.

Оспаривание права понимается как предъявление требований о признании права за лицом, обращающимся в суд, так и требование о признании недействительными оснований возникновения права у ответчика, а также использование иных, прямо указанных в законе способов защиты права: истребование имущества из чужого незаконного владения, применение последствий недействительности ничтожной сделки и другие.

Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении № Ф09-1893/15 от 06.04.2015 пояснил, что такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом.

Суд указал, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты вещного права, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

При этом удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права отсутствующим.

Генеральный директор ЗАО «Элит-холдинг», владеющего зданием на Поварской улице в Москве, опроверг связь компании с украинским олигархом, губернатором Днепропетровской области Игорем Коломойским. Соответствующее пояснительное заявление  вывешено накануне на самом здании:

«В связи с получившей в последнее время распространение через ряд СМИ информации о том, что Игорь Коломойский, якобы «контролирует» здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Поварская, 10, стр.1, принадлежащее на праве собственности ЗАО «Элит-Холдинг», заявляем, что данный человек никогда не владел вышеуказанным зданием, а также не имел и не имеет к нему никакого отношения».

Напомним, по информации Следственного комитета России, Коломойский является соучредителем ЗАО «Элит-Холдинг», которому принадлежит дом №10 по Поварской улице Москвы.

Как сообщает сегодня «Русская служба новостей», офисное помещение, в котором, по заявлению СКР, арестовано имущество украинского олигарха, продолжает работать. Полиции рядом с ним нет и никаких проверок там пока не проходило.

Новые виды банковских счетов позволяют покупателям и продавцам недвижимости отказаться от методов подстраховки сделки при помощи банковских ячеек. Об этом 27 марта в ходе конференции «East+West=Invest. Инвестиции и заемное финансирование 2014/ 2015» сообщил президент Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

В декабре 2013 года Госдума приняла два закона, направленных на развитие проектного финансирования и рынка облигаций: №379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Но отдельные новшества этих поправок отразятся не только на развитии бизнеса, но и на бытовой практике населения.

В частности, в Гражданском кодексе РФ появились новые виды договоров - договор номинального счета и договор счета эскроу. Номинальный счет может открываться владельцу счета для совершения операций с денежными средствами, права на которые принадлежат другому лицу - бенефициару. 

"Эти виды договоров могут решить вопиющую проблему, - заявил Анатолий Аксаков, - когда для приобретения жилья люди несут наличные деньги в банковскую ячейку, получают ключи от нее (один - покупателю, другой - продавцу), и открывают ячейку двумя ключами уже после завершения сделки. 

Номинальные счета позволяют делать то же самое безналичным способом  - деньги в банке находятся в залоге, никто не может наложить на них руку". 

Согласно другой поправке в ГК, в случае, если возникают сомнения относительно надлежащего выполнения условий договора, стороны могут прибегнуть к оформлению счета эскроу - он открывается у незаинтересованной третьей стороны, которой доверяют все остальные участники сделки. Зачисление на счет эскроу иных денежных средств, помимо депонируемой суммы, указанной в договоре, не допускается.

ФАС Поволжского округа в Постановлении № А72-12343/2012 от 16.10.2013 пояснил, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие право истца.

ФАС указал, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Президент РФ подписал закон, направленный на совершенствование правового регулирования отношений в области государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как сообщает пресс-служба Кремля, законом № 250-ФЗ от 24 июля 2013 года создается правовая основа для устранения дублирования сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав, а также для перехода к их ведению в электронной форме.

Согласно закону, документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, могут быть представлены в соответствующие органы в форме электронных документов, в том числе с использованием сети Интернет. Законом устанавливается, что с 1 января 2017 года для ведения государственного кадастра недвижимости должна применяться единая государственная система координат.

ФАС Московского округа в Постановлении № А41-28076/11 от 18.07.2013 пояснил, что не возникшее право на вновь созданное недвижимое имущество не подлежит защите путем предъявления вещного иска.

ФАС указал, что право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности у истца на спорный объект незавершенного строительства могло возникнуть только с момента государственной регистрации данного права, а поскольку право собственности истца на указанный в исковом заявлении объект недвижимости никогда зарегистрировано не было, то исковые требования о признании права собственности на данный объект, по заявленным основаниям, не могут быть признаны обоснованными.

На вновь созданное в соответствии с нормами действующего законодательства недвижимое имущество право собственности не может быть признано в судебном порядке, поскольку суд не может заменить собой государственный регистрирующий орган.

У истца отсутствует право на предъявление вещного иска, поскольку вещным иском о признании права может быть осуществлена защита только ранее возникшего вещного права, оспариваемого другими лицами.

3126 ГК РФ

ФНС РФ напоминает, что согласно новой редакции пункта 3 статьи 271 НК РФ, с 1 января 2013 года  датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

В тоже время до 1 января 2013 года доходы от продажи недвижимого имущества облагаются налогом на прибыль с даты государственной регистрации прав собственности покупателя на этот объект, поскольку на указанную дату происходит переход права собственности к покупателю.

Такие разъяснения приводит ФНС на ведомственном сайте.

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении № А17-2631/2011 от 30.03.2012 подтвердил, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

ФАС указал, что установленный законодателем принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, не допускает раздельное существование объекта недвижимости и земельного участка, на котором такой объект расположен.

Если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, то при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием.