содержание общего имущества

При реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме НДС управляющей организацией не исчисляется на основании пп.30 п.3 ст.149 НК РФ.

При этом суммы НДС, предъявленные управляющим организациям поставщиками работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включаются управляющими компаниями в стоимость этих работ (услуг).

В то же время необходимо учитывать, что на основании п. 5 ст. 149 НК налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 ст.149 НК, вправе отказаться от освобождения от налогообложения таких операций.

Таким образом, в случае если управляющая организация отказалась от освобождения от налогообложения НДС операций по реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то эти операции подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке. В связи с чем управляющая организация обязана со стоимости выполненных работ (услуг) исчислить НДС и предъявить к оплате физическому лицу соответствующую сумму налога.

Такие разъяснения дает ФНС в письме № СД-19-3/40@ от 03.03.2017.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А53-25267/2013 от 21.10.2014 подтвердил, что передача недвижимого имущества учреждению не освобождает собственника от несения расходов на его содержание.

Суд указал, что учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Таким образом, собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей дома и принадлежащего ему помещения.

Минфин РФ в своем письме № 03-11-11/15225 от 30.04.2013 разъясняет, вправе ли ИП, который используют в своей деятельности собственное помещение магазина, встроенное в многоквартирный дом, включить в базу по УСН расходы по содержанию, техобслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Ведомство напоминает, что согласно нормам ЖК РФ, ИП, которому на праве собственности принадлежит нежилое помещение, встроенное в многоквартирный дом, обязан нести расходы по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме, в том числе по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

В этой связи оплата ИП - собственником магазина, встроенного в многоквартирный дом, коммунальных услуг, электроэнергии и воды, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также оплата за содержание и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома могут быть учтены в расходах при исчислении налоговой базы по УСН.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении № Ф03-5402/2012 от 30.11.2012 пояснил, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

ФАС отметил, что довод заявителя жалобы о том, что материалами дела не подтверждаются факт выполнения и объем работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома опровергается имеющимися в деле доказательствами и подлежит отклонению судом кассационной инстанции.

Кроме того, заявителем жалобы не представлены доказательства его обращения с претензией к управляющей компании по объемам оказания услуг, а также их составу. При этом, определяя стоимость услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, собственники помещений установили и перечень услуг (в том числе управление многоквартирным домом), который не подлежит оспариванию одним из собственников помещений многоквартирного дома.

При этом отсутствие договора на содержание общедомового имущества не освобождает ответчика от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, поскольку такая обязанность возникает у него в силу закона.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-2175/2012 от 02.10.2012 пояснил, что фирма-застройщик обязана нести расходы по оплате коммунальных платежей, возникшие до передачи квартиры и нежилого помещения участнику долевого строительства, а также вносить плату за содержание общего имущества в доме.

ФАС указал, что передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-8109/11 от 07.12.2011 пояснил, что содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

ФАС указал, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения

При этом если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-7196/11 от 09.11.2011 пояснил, что отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает собственника от несения расходов на содержание общего имущества.

ФАС отметил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Поскольку обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества в силу закона лежит на собственнике нежилого помещения пропорционально его доле в праве общей собственности, суды пришли к верному выводу о том, что отсутствие договорных отношений с товариществом собственников жилья, а также отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождают ответчика от несения указанной обязанности.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-11470/2010 от 10.08.2011 пояснил, что обязанность собственника нежилого помещения нести расходы по содержанию общего имущества не может быть переложена на арендатора помещения на основании условий договора аренды.

ФАС указал, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме), в силу требований закона, является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на сторон обязательств.

Следовательно, муниципальное образование, являясь собственником спорного нежилого помещения, переданного в аренду, в силу закона и договора управления многоквартирным домом является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.