управление многоквартирным домом

Выплаты председателю многоквартирного дома, избранного собственниками, облагаются НДФЛ и взносами, пояснил Минфин в письме от 23.10.2017 N 03-15-07/69463.

Согласно части 6 статьи 161.1 ЖК из числа членов совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД избирается председатель совета МКД, которому может выплачиваться вознаграждение.

Выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им управленческих функций и правоотношения между ним и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства.

Следовательно, вознаграждения, выплачиваемые физлицам по договорам ГПХ, в том числе лицам, являющимся председателями советов МКД, подлежат обложению страховыми взносами на ОПС и ОМС и не облагаются страховыми взносами на обязательное соцстрахование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством.

В данном случае управляющая организация является плательщиком страховых взносов с сумм вознаграждения, производимого ею в пользу председателя совета МКД.

При этом источником уплаты страховых взносов являются денежные средства собственников помещений в МКД, которые на основании решения общего собрания производят уплату в пользу управляющей организации сумм, предназначенных для выплаты вышеуказанного вознаграждения.

Если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, то в данном случае УК выступает в качестве налогового агента и обязана исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, и перечислять НДФЛ.

Вместе с тем Минфин сообщил, что вопрос о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, в рамках иных отношений между управляющей организацией, председателем совета МКД и собственниками помещений в МКД требует экспертизы соответствующих договорных отношений.

Вышеназванное письмо Минфина доведено до сведения письмом ФНС № ГД-4-11/23876@ от 24.11.2017.

В составе внереализационных доходов налогоплательщика учитываются доходы в виде штрафов, пеней или иных санкций за нарушение договорных обязательств.

Одновременно доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, поименованы в статье 251 НК РФ. Так, согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ в целях налогообложения прибыли организаций к средствам целевого финансирования относятся, в том числе, средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета ТСЖ, ЖСК, УК, а также на счета регоператоров на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Учитывая, что штрафные санкции в виде сумм неустойки за ненадлежащее исполнение подрядчиком своих обязательств по срокам выполнения работ, осуществляемых за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся на счете регионального оператора, в статье 251 НК РФ не поименованы, указанные доходы подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-03-06/3/41773 от 03.07.2017.

Согласно части 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса из числа членов совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД избирается председатель совета МКД, которому может выплачиваться вознаграждение.

Выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им управленческих функций, и правоотношения между ним и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства.

Следовательно, вознаграждения, выплачиваемые физическому лицу по гражданско-правовым договорам на выполнение работ, оказание услуг, в том числе лицу, являющимся председателем совета МКД, подлежат обложению страховыми взносами.

Если общим собранием собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет данной организации, то в данном случае управляющая организация выступает в качестве лица, производящего выплату вознаграждения председателю совета МКД.

Таким образом, на основании положений пункта 1 статьи 419 НК РФ управляющая организация является плательщиком страховых взносов с сумм вознаграждения, производимого ею в пользу председателя совета МКД.

При этом источником уплаты страховых взносов являются денежные средства собственников помещений в МКД, которые на основании решения общего собрания производят уплату в пользу управляющей организации сумм, предназначенных для выплаты вышеуказанного вознаграждения.

Такой вывод содержится в письме Минфина № 03-15-06/19087 от 31.03.2017.

1939 ТСЖ

Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении № Ф09-4670/15 от 14.07.2015 пояснил, что жильцы в любой момент могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Суд указал, что закон позволяет собственникам помещений в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Также расторжение договора возможно в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Анализ закона не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду.

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении № Ф10-2130/2015 от 07.07.2015 пояснил, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения при бездействии собственников жилья может устанавливаться органом местного самоуправления.

Суд указал, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

С 2015 года в российских регионах введены обязательные взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов. При этом часть населения отказывается платить взносы, утверждая, что они полностью незаконны и управляющие компании не имеют никакого права их взимать.

Вместе с тем, взносы на капитальный ремонт носят законный характер и правовым основанием для их начисления является Федеральный закон № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 г., поясняет нашим читателя редактор ИА «Клерк.Ру» Сергей Виряскин.

Подробней о том, почему стоит платить обязательные взносы на капитальный ремонт, читайте в статье  «Взносы на капремонт домов: платить или нет?».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении № А32-39000/2014 от 25.06.2015 пояснил, что закон позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Суд отметил, что анализ совокупности норм законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления.

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются.

При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Вопросы управления многоквартирным домом теперь можно решать с гораздо меньшей волокитой, чем раньше. Об этом 3 июля в ходе пресс-конференции, посвященной изменениям в Жилищном кодексе РФ сообщил заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Павел Качкаев. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

29 июня президент России Владимир Путин подписал закон №176-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". В числе прочего, например, упрощены правила организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Теперь для того, чтобы провести общее собрание, не обязательно "вживую" собирать всех собственников в одном месте. Результаты собрания могут быть зафиксированы путем заочного голосования.

В соответствии с поправками, собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества, вправе письменно обратиться в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК с инициативой проведения собрания. В течение 45 дней (но не позднее чем за 10 дней до даты собрания) УК обязана уведомить всех жильцов о его подготовке. Соответственно, кворум для собрания не требуется, а его результаты могут быть подтверждены (или не подтверждены) заочно, путем подписания жильцами опросных листов. Таким же способом инициировать собрание может и сама управляющая компания.

С 1 сентября 2015 года УК, правление ТСЖ или ЖСК обязано будет направлять копии решений и протокола общего собрания собственников в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Если в жилинспекцию в течение трех месяцев подряд поступят два и более протокола общего собрания, проведенных по одному и тому же вопросу, инспекция обязана провести внеплановую проверку обстоятельств проведении собрания. Поскольку протоколы общего собрания получают статус официального документа, за их подделку наступает уголовная ответственность. 

С 1 июля 2016 года протоколы общих собраний собственников должны публиковаться в информационной системе государственного жилищного надзора. В отдельных регионах опытная эксплуатация системы начнется уже в нынешнем году. 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении № Ф03-2165/2015 от 17.06.2015 признал, что передача помещений третьим лицам не освобождает собственника от расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Суд установил, что ответчик пользуется нежилыми помещениями в многоквартирном доме в соответствии с договором безвозмездного пользования, заключенным с собственником помещений - муниципальным образованием.

Суды обеих инстанций признали, что собственник спорных помещений обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, вследствие чего отказали во взыскании задолженности с ответчика.