Предварительный договор, аванс 100% и НДФЛ, который никто не заплатил

Исходные данные

В ноябре 2023 года клиент заключил предварительный договор купли-продажи недвижимости (жилого дома с участком). Стоимость объекта – 10,5 млн рублей. По условиям предварительного договора покупатель внёс аванс в размере 100% от суммы сделки. Основной договор и передача дома должны были состояться в мае 2024 года. Не состоялись. Продавец исчез (или делает вид, что его нет).

Сейчас апрель 2026 года. Клиент почти два года пытается возбудить уголовное дело в ЗАО УВД Москвы (пока безуспешно, но это совсем другая история). Для доказательства мошенничества ему потребовалось посчитать на какую сумму продавец обманул бюджет, не уплатив НДФЛ с полученных денег.

Мы решили разобраться.

Момент истины: когда у продавца возник доход

С точки зрения гражданского права предварительный договор купли-продажи не является сделкой по отчуждению имущества. Право собственности к покупателю не перешло, основной договор не заключён. Казалось бы, и дохода нет.

Но налоговое законодательство смотрит на это иначе.

В соответствии со статьёй 41 НК доходом признаётся экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Фактическое поступление денег на счёт или в кассу продавца – это и есть получение экономической выгоды. Даже если недвижимость в итоге не передана.

Минфин в письме от 14.07.2008 г. № 03-04-05-01/254 прямо разъяснил — доход в виде аванса по предварительному договору купли-продажи включается в налоговую базу по НДФЛ в том налоговом периоде, в котором он был получен. При этом указанные суммы при определении налоговой базы в следующих периодах уже не учитываются.

ФНС в письме от 12.11.2014 г. № БС-4-11/23353 дополнительно уточняет — задаток по предварительному договору купли-продажи облагается НДФЛ независимо от того, будет ли заключён в дальнейшем основной договор или сделка сорвётся.

Таким образом, датой получения дохода для продавца является день фактической выплаты аванса (статья 223 НК). В нашем случае – октябрь и ноябрь 2023 года (платили частями).

Сколько продавец должен был заплатить

Налоговая база по НДФЛ – вся сумма полученного дохода. С учётом того, что аванс составил 100% от цены договора, база равна 10,5 млн рублей.

Ставка НДФЛ в 2023 году для резидентов РФ – 13%. Сумма налога к уплате:

10 500 000 руб. × 13% = 1 365 000 руб.

Именно столько продавец должен был перечислить в бюджет.

Мог ли продавец уменьшить доход на расходы или применить вычет? По общему правилу при продаже недвижимости налогоплательщик вправе уменьшить доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

Однако в рассматриваемой сделке есть нюанс. Основной договор купли-продажи не заключён, право собственности к покупателю не перешло. Продавец получил аванс, но самого факта реализации имущества не произошло. Следовательно, применить имущественный вычет или уменьшить доход на расходы по приобретению этого объекта у продавца нет оснований. Доход в виде аванса облагается в полной сумме.

Что грозит продавцу за неуплату НДФЛ

Раз доход возник в 2023 году, продавец должен был:

• подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2023 год не позднее 30.04.2024 года;

• уплатить НДФЛ не позднее 15.07.2024 года.

Ни того, ни другого, судя по всему, сделано не было. Последствия:

1. Неуплаченный налог – 1 365 000 руб. (его всё равно придётся заплатить, если налоговая обнаружит нарушение).

2. Пени за каждый день просрочки начиная с 16 июля 2024 года по ставке 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ (на сегодняшний день набежала уже приличная сумма).

3. Штраф по статье 122 НК РФ – 20% от неуплаченной суммы налога, то есть 273 000 руб. (если налоговая докажет умысел – до 40%, но в стандартном случае 20%).

Итого минимальные потери бюджета от действий продавца составляют не менее 1 638 000 руб. (налог + штраф) плюс пени.

Вдогонку — если впоследствии непорядочный продавец все же вернет полученные в рамках предварительного договора денежные средства, он может подать уточненную декларацию по форме 3-НДФЛ в целях возврата сумм излишне уплаченного налога (Письмо МФ РФ от 08.07.2014 N 03-04-05/33005).