Льгота по продаже жилых домов и квартир

Сегодня подписан Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ о внесении изменений в Налоговый наш Кодекс, по которым в наступающем году начислять налоги будет еще интереснее.

Сервис Консультаций переполнен вопросами, кто должен будет начислять НДС по тем или иным операциям, а кого это не коснется.

И, как всегда, однотипных вопросов достаточно много.

Как я уже писал с год, или чуть раньше, что вопросы часто идут, так сказать «косяками».

Вот такой «косяк» начал полет где-то с пару недель назад.

Он касается торговли жилой недвижимостью организациями и ИП, применяющими УСН:

Что нам делать, если доход в 2025 году превысит 20 млн. руб.? С 2026 года надо будет платить НДС? И по какой ставке?

Отвечу сразу: НЕ НАДО!!! 

И объясню, почему так.

В пункте 3 статьи 149 НК РФ, есть подпункт 22, согласно которому не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Подпункт этот вступил в силу с 01.01.2005 и касался плательщиков НДС, то есть организаций, применяющих общую систему налогообложения.

Плательщики УСН (эта система стала применяться с 01.01.2003) недвижимостью тогда практически не торговали (не позволял лимит оборотов), и этим подпунктом не интересовались.

С прошлого года, когда упрощенцев заставили платить НДС при наступлении определенных условий, вопросы у них стали появляться.

Напомню сразу, что, жилым домом (п. 2 ст. 16 ЖК РФ) признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой (п. 3 той же ст. 16) — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой (п. 4) — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Все эти объекты являются недвижимостью.

Их продажа, повторю, с 2005 года, независимо от статуса продавца (АО, ООО, ИП), системы налогообложения, им применяемой, оборота его за текущий (или прошлый) год (что 5 млн., что 105 млн., что 1,5 млрд.), Н Д С  н е  о б л а г а е т с я.

Следовательно, в выставляемом продавцом счете-фактуре (это следует произвести не позднее пяти дней со дня подписания приемопередаточного акта) в графе 7 «Налоговая ставка» надо указать «Без НДС» (не 0%, а именно «Без НДС»), а в графе 8 «Сумма налога, предъявляемая покупателю» поставить прочерк (или 0).

Следовательно, стоимость проданной недвижимости, указанная в графе 5 (без НДС), и ее же стоимость по графе 10 (с учетом НДС) будут равны.

В регистрах бухгалтерского учета выручка от продажи объекта недвижимости подлежит отражению на дату перехода права собственности.

Подписание акта «сдал-принял» (это может быть и ТОРГ-12, и М-15, и ОС-1, и акт произвольной формы) продавец отразит, как:

Дебет счета 45  Кредит счета 41 (43, 01).

Если он применяет ОСНО, то доход в НУ (цена проданного объекта) возникает на дату подписания акта (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Следовательно:

Дебет счета 09  Кредит счета 68.04.

Расход в НУ (п. 1 ст. 272 НК РФ) возникает также на дату получения расхода (передачи объекта покупателю) и:

Дебет счета 68.04  Кредит счета 77.  

Хотя реализация жилой недвижимости освобождена от НДС, продавец (ежели он является плательщиком налога по каким-либо другим основаниям) обязан будет отразить данную продажу в Разделе 7 Декларации по НДС данного квартала (в котором был подписан акт приема-передачи).

Продажа жилого дома там должна быть указана с кодом 1010298.

Переход права собственности (на дату регистрации сделки в ЕГРН) (возможно, что уже и в следующем году) в регистрах бухгалтерского учета будет отражен, как:

Дебет счета 62.01  Кредит счета 90.01 (при продаже товара или готовой продукции), или 91.01 (при продаже основного средства);

Дебет счета 90.02 (91.02)  Кредит счета 45.

Так как доход (и расход) по этой продаже в налоговом учете был признан несколько (или гораздо) раньше, то:

Дебет счета 68.04  Кредит счета 09;

Дебет счета 77  Кредит счета 68.04.

 Если вместе с домом покупателю переходит (продается) и земельный участок, то следует учесть, что его продажа не признается объектом налогообложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

 Следовательно, продавец не обязан в этом случае вместе с приемопередаточным актом (или не позднее пяти дней) выставлять покупателю счет-фактуру.

Во всем остальном порядок учета продажи такого объекта полностью аналогичен описанному выше.

 А, да. В разделе 7 Декларации по НДС код операции будет — 1010806.

Так что, товарищи ИП и другие УСНщики: Если вы торгуете жилой недвижимостью, то волноваться и готовиться к худшему не стоит. И в 2026 году начислять и платить НДС по этим продажам вам не придется.