«Вечные жильцы» в ЕГРН: новый закон от 1 сентября меняет правила проверки недвижимости

Разбираемся, как это влияет на работу юристов, оценщиков и кредитных организаций.

Ключевое изменение — обязательное внесение в реестр сведений о правах третьих лиц на пользование объектом, которые ранее были скрыты в архивных документах. Информация теперь отображается в стандартной выписке из ЕГРН в разделе «Ограничения прав и обременения».

Правовое обоснование: статья 7 Федерального закона № 482-ФЗ дополняет перечень сведений, подлежащих внесению в ЕГРН, данными о лицах, имеющих право пользования жилым помещением на основании:

• отказа от участия в приватизации

• членства в жилищном/жилищно-строительном кооперативе

Цель: повысить информационную прозрачность рынка недвижимости и снизить риски для добросовестных приобретателей и залогодержателей.

Закон регулирует права двух основных категорий «вечных жильцов»:

Граждане, которые на момент приватизации имели равные права на жилье с другими членами семьи, но добровольно отказались от своей доли.

Практический пример: В 1994 году семья из трех человек приватизировала двухкомнатную квартиру. Родители оформили отказы в пользу сына. По закону родители сохранили пожизненное право пользования, даже если сын продаст квартиру.

Лица, проживавшие с пайщиком ЖСК на момент полной выплаты паевого взноса и приобретения права собственности.

Информация отображается в Разделе 2 выписки:

«Право пользования жилым помещением сохраняется за Петровой Анной Ивановной, 15.04.1955 г.р., на основании отказа от участия в приватизации в пользу Петрова И.С.»

Критически важно: наличие такой записи блокирует любые сделки без нотариального согласия указанного лица.

Упрощение due diligence: основная информация о скрытых правах теперь доступна в стандартной выписке, что существенно сокращает время на проверку правового статуса объекта.

Остающиеся риски: закон не гарантирует 100% полноту информации. Требуется дополнительная проверка архивных документов, особенно по объектам с длительной историей смены собственников.

Стандартизация процедур: проверка раздела обременений в ЕГРН становится обязательным этапом андеррайтинга залоговых сделок.

Скоринговые модели: необходимо корректировать алгоритмы оценки залогового обеспечения с учетом новых данных о правах пользования.

Инвентаризация активов: компаниям, владеющим коммерческой недвижимостью (особенно переведенной из жилого фонда), рекомендуется провести аудит на предмет скрытых прав третьих лиц.

1. Заказать расширенную выписку из ЕГРН

2. Проанализировать раздел «Ограничения и обременения»

3. При обнаружении записей о праве пользования — зафиксировать ФИО и основания возникновения права

1. Запросить архивные документы о приватизации/создании кооператива

2. Проверить актуальность прав через органы регистрационного учета

3. Оценить возможность получения нотариального согласия

1. При наличии «вечного жильца» — обязательное получение нотариального согласия

2. Включение соответствующих гарантий в договорную документацию

3. Корректировка стоимости объекта с учетом ограничений

Что закон НЕ регулирует:

• Права лиц, возникшие после приватизации (например, при разводе)

• Права членов семьи военнослужащих

• Права по завещательному отказу

• Временные права пользования по судебным решениям

Переходный период: сведения вносятся в ЕГРН по заявлению собственника либо по решению суда. Полное наполнение реестра займет несколько лет.

1. Для сделок M&A: обязательная проверка выписок ЕГРН по всем объектам недвижимости в составе активов

2. Для залогового кредитования: ужесточение требований к due diligence, особенно по вторичному жилому фонду

3. Для управления рисками: необходимость актуализации внутренних регламентов проверки недвижимости

Закон № 482-ФЗ — важный шаг к цифровизации рынка недвижимости. Однако полная прозрачность будет достигнута только через несколько лет по мере наполнения реестра. До тех пор комплексная юридическая проверка остается критически важной для минимизации рисков.