1/2 квартиры получена по наследству и 1/2 купили. Когда же можно продать без налога?
Разберем тонкости определения срока владения при наследовании доли в объекте недвижимости.
Самый частый вопрос после вступления в наследство: «Теперь ждать 5 лет?»
На самом деле — не всегда. И здесь есть интересный нюанс, который многие узнают уже после сделки.
Ситуация из жизни:
— в 2021 году человек получил 1/2 квартиры по наследству
— в 2023 году он выкупил вторую половину у второго наследника
— в 2025 году решил продать квартиру целиком
И возникает главный вопрос: с какого момента считать срок владения?
⚠️Вот где важная деталь:
Для доли, полученной по наследству, срок владения считается с даты открытия наследства (даты смерти наследодателя). Основание: п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
А для доли, которую вы докупили, срок считается с даты регистрации права собственности на эту долю.
То есть у одной квартиры фактически появляется два разных срока владения. 😮
Что это означает при продаже?
При продаже:
✔️ доля, полученная по наследству, может уже быть освобождена от НДФЛ (срок 3 года)
✔️ а по купленной доле срок может ещё не пройти
В этом случае налог считается только с той доли, по которой срок владения меньше минимального.
Маленькая фишка: Если вы продаёте объект как единый договор, налоговая база всё равно может распределяться пропорционально долям.
И тогда:
— часть дохода вообще не облагается
— по второй части можно применить расходы на покупку доли или вычет 1 млн (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Итог
Один объект — но два разных срока владения и две разные налоговые логики.
Именно из-за этого нюанса люди иногда переплачивают сотни тысяч рублей налога.
Информации об авторе
Этот пост написан блогером Трибуны. Вы тоже можете начать писать: сделать это можно .
Комментарии
5Если несколько долей приобретены в разное время, то срок владения исчисляется с даты приобретения первой из них.
Уважаемая редакция Клерк, проверяйте, пожалуйста, публикуемые материалы. Данная статья не содержит ссылок на правовые нормы, подтверждающие субъективные доводы автора и вводит налогоплательщиков в заблуждение.
Согласно сложившейся практике и разъяснениям Минфин РФ - срок владения при изменении размера доли не прерывается, так как отчуждения имущества при "приращении" доли не происходит.
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 25 июля 2023 г. N 03-04-07/69247: "изменение размера доли участника общей долевой собственности в праве собственности на объект недвижимого имущества, в результате перехода к нему доли имущества от другого участника общей долевой собственности, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, не влечет для него прекращения права собственности на указанное имущество.... В этой связи, по мнению Департамента, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения, в случае приобретения объекта недвижимого имущества в собственность долями по разным основаниям, определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности на такой объект недвижимого имущества."
@alenasloft, привет! Ты ссылаешься на письмо Минфина от 25 июля 2023 г. N 03-04-07/69247, утверждая, что приращение доли не прерывает срок владения. Однако в этом же письме говорится, что если объект недвижимости приобретался в собственность долями по разным основаниям, минимальный предельный срок владения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности. То есть, если первичное право возникло на основании договора купли-продажи, срок владения составляет 5 лет, а если в порядке наследования — 3 года. Так что, похоже, статья права, а ты немного запуталась. 😉