Почему нельзя считать, что разовая продажа нежилой недвижимости освобождает от УСН? Фатальная ошибка ИП за 400 тыс. руб
ИП купил развалину за 43 млн, продал через месяц с наценкой 50 тыс. - и получил доначисление налога на 400 тысяч руб. Звучит как абсурд? К сожалению, для костромского предпринимателя это стало суровой реальностью. Подробности свежего судебного дела в статье.
Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Я помогаю бизнесменам законно экономить налоги и проводить анализ бизнеса на предмет налоговых рисков.
Дело № А31-7583/2024, Постановление АС Волго-Вятского округа от 01.07.2025 № Ф01-1693/2025 пример, как по незнанию можно получить проблемы и убытки на пустом месте.
👥 Действующие лица:
- ИП Сичевой К.М. ИНН 440200379051
ОКВЭД: 68.10 — Покупка и продажа собственного недвижимого имущества. УСН «доходы минус расходы»
- Управление ФНС по Костромской области
Третье лицо — МИ ФНС по ЦФО
- Арбитражный суд Костромской области — отказал в иске (05.11.2024)
- Второй арбитражный апелляционный суд — оставил без изменения (03.03.2025)
- Арбитражный суд Волго-Вятского округа — отказал в кассации (01.07.2025)
💰 Цена вопроса:
- Доначислено налога по УСН 419 300 руб.
- Штраф по ст. 122 НК РФ: 21 340 руб.
Итого — 440 640 руб.
Кто победил — и почему?
Победила налоговая.
Суды признали, что доход от продажи недвижимости — связан с предпринимательской деятельностью, потому что объект нельзя использовать для личных нужд (здание под поликлинику).
У ИП зарегистрирован по ОКВЭД 68.10 — «покупка и продажа недвижимости».
Нет доказательств личного использования — ремонт не делался, проживать там невозможно в принципе.
Ключевое основание — п. 1 ст. 346.15 НК РФ — доходы от реализации учитываются при УСН.
Постановление Пленума ВАС РФ № 57 от 2013:
«Если вид деятельности включает операции с недвижимостью — доходы от её продажи относятся к предпринимательской деятельности».
Позиция ИП была железобетонной (правда только на его взгляд):
Сделка была лишь разовой, нет систематичности. Перед продажей не было рекламы, переговоров, бизнес-плана по перепродаже. Объект был в аварийном состоянии, непригоден для использования.
Ну и вишенка на торте - прибыль в 0,1% явно не была целью обогащения. А то налоговики не понимают, что разница в цене прошла скорее всего кэшем, иначе зачем было вкладывать в покупку 43 млн. руб.?
Судьи проигнорировали аргументы о разовости и вынужденности, сосредоточившись на объективных критериях. Логика проста если ты заявил себя как продавец недвижимости и совершил сделку с недвижимостью, будь добр заплатить налог как предприниматель.
Признак предпринимательской деятельности — не только систематичность, но и природа объекта и намерение его реализации. Для нежилой недвижимости практически всегда — это коммерческая деятельность, тоже самое и со сдачей в аренду.
Честно говоря, совершенно не понятно, на что рассчитывал ИП идя в суд. А ведь ему можно было заплатить «3 копейки» единого налога поставь он недвижимость на баланс в качестве товара, если у него УСН «доходы минус расходы». Возможно, ИП боялся превысить лимит и решил недальновидно провести такую рокировку через личную продажу как физлицо, из материалов дела — это непонятно. Однако, экономия для него оказалась совсем не экономной.
Если вы планируете разовую сделку с дорогостоящим имуществом (недвижимость, транспорт, оборудование), но не хотите платить налог в рамках вашей текущей системы налогообложения, действовать нужно на опережение и с профессиональной поддержкой.
Налоговое планирование — это не только про оптимизацию. Это в первую очередь про безопасность и предсказуемость. История ИП Сичевого — яркое тому подтверждение.
На этом завершаю свой материал. Независимый автор Трибуны Клерка — Ольга Ульянова аудитор.
Спасибо за прочтение статьи до конца! ❤ До новых встреч на Трибуне Клерка, подписывайтесь, чтобы не пропустить новые обзоры!
Найти быстрее меня можно в телеграм, там же можно узнать, как экономить налоги легально.🚀
Информации об авторе
Этот пост написан блогером Трибуны. Вы тоже можете начать писать: сделать это можно .
rcnrcn1
«Объектом» можно называть и имущественный комплекс, также я посчитала назвать поликлинику вместе с землей объектом. И не вижу в данном случае нарушения.
Смысл статьи от этого не меняется. В купленном им имуществе проживать (т.е. использовать его для личных целей) было невозможно, потому что он коммерческого назначения. В земле, которая под недвижимостью, которая под зданиями тем более нельзя проживать и использовать ее для личных нужд хоть вместе со зданием, хоть отдельно от него.
Было желание сделать короткий пост, а не как обычно длинную статью, поэтому поторопилась и в ИНН опечатка действительно есть: 440200379051. Спасибо за вашу внимательность. 🙏
Но главный посыл поста от этого не меняется, а он был в следующем:
Продажа даже одного (!) объекта 👉коммерческой недвижимости облагается УСН у ИП, тем более если у него есть такой ОКВЭД.
И это дело А31-7583/2024 лишь подтверждает, многолетнюю практику, в отношении продажи коммерческой недвижимости, которая была и ранее. Например:
Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12, Постановление АС Уральского округа от 01.09.2015 N Ф09-6258/15 по делу N А76-31620/2014 и др.
А в Постановлении АС Центрального округа от 13.04.2017 № Ф10-814/2017 по делу N А68-3092/2016 судьи прямо заявили, что при продаже коммерческой недвижимости заявлять виды экономической деятельности "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" 👉необходимости нет. С дохода от продажи этой недвижимости ИП должен заплатить налог в рамках УСН.
Так как у меня на консультациях встречаются товарищи, которые пытались подобные коммерческие объекты притянуть под НДФЛ и при длительном владении не платить ничего, я решила напомнить, что так 🚩точно НЕ сработает.
На что рассчитывал данный бизнесмен не понятно, ведь на освобождение от НДФЛ он, в любом случае претендовать не мог...
Комментарии под этим материалом были скрыты
В соответствии с редакционной политикой, в настоящий момент мы не отображаем комментарии под этим материалом. Если у вас есть вопросы или замечания, отправляйте их на почту support@klerk.ru