Приветствую вас дорогие читатели! С вами вновь Ольга Ульянова, аудитор. Помогаю бизнесу законно снижать налоги и выявлять налоговые риски до того, как они станут проблемой.
Консультации по сделкам с коммерческой недвижимостью в разных вариациях — одно из моих любимых направлений в работе. Цена ошибки здесь всегда высока: от неожиданного перехода на общую систему налогообложения до значительных доначислений с пенями и штрафами.
Даже банальная аренда может стать минным полем, если не знать подводных камней, а их сейчас немало.💣
Я написала эту статью именно для того, чтобы вы не повторяли типичные чужие ошибки. Вот три распространённые из них, которые я постоянно встречаю на практике.
1.Заключение договора доверительного управления недвижимостью или совместной деятельности может привести вас к слёту на ОСНО
Многие ИП, сдающие в аренду коммерческую недвижимость на УСН «доходы» (6 %), решают оформить доверительное управление или договор совместной деятельности. Казалось бы, удобно: один управляет, другой получает деньги. Увы, это не так.
Не существует конструкции, при которой легально можно платить меньше налогов, чем если бы их оплачивал сам собственник, сдавая имущество в аренду. ❌ Сдавать чужое имущество всегда невыгодно по налогам! Речь не только о доверительном управлении, но и любом другом варианте. 👉Подробный разбор будет в одном из следующих выпусков. ✔Подписывайтесь, чтобы не пропустить!
Нормативное обоснование:
П. 2, 3 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.19 НК РФ РФ участники договора доверительного управления имуществом или договора простого товарищества (совместной деятельности) могут применять УСН только с объектом «доходы минус расходы».
Если вы были на «доходах» 6 %, то с начала квартала, в котором заключили такой договор, вы автоматически теряете право на УСН и переходите на ОСНО (п. 4 ст. 346.13 НК РФ). С этого момента появляется НДС, налог на прибыль, более сложный учёт и отчётность.
Причем, согласно свежей судебной практике, расторжение договора не спасает вас от автоматического перехода на ОСНО и вернуться на УСН в середине года вы не сумеете.
Пример из практики:
ИП на УСН 6 % сдал свой торговый центр в доверительное управление управляющей компании. Через 5 лет ФНС провела выездную проверку и доначислила НДС + НДФЛ + пени и штраф за период проверки. Итог — более 7,8 млн рублей доначислений, которые НЕ оспорить в суде. Весь период шли расчеты в рамках этого договора. А клиент думал, что «просто передал управление», но получил полный переход на общую систему и неприятные убытки из-за своего незнания.
2. Передача движимого и недвижимого имущества между родственниками-ИП приводит к налогообложению
«Это же мама/брат/супруг — близкие родственники, дарение освобождено от налогов!» — так думают многие. Но когда имущество используется в предпринимательской деятельности, правило п. 18.1 ст. 217 НК РФ не работает.
Нормативное обоснование:
Если недвижимость или оборудование, полученное по договору дарения от близкого родственника, используется в бизнесе ИП (в том числе для сдачи в аренду), его рыночная стоимость признаётся внереализационным доходом и включается в налоговую базу по УСН (письмо Минфина России № 03-04-05/77074 от 16.08.2024 г., письмо ФНС России № БС-4-11/9359@ от 24.07.2023 г.).
В суде отстоять доначисления не получится:
- Постановление АС Поволжского округа № Ф06-2683/2025 по делу № А12-21982/2024 от 20.05.2025 г.
- Постановление АС Поволжского округа № Ф06-11385/2024 по делу № А12-13971/2024 от 11.03.2025 г. и другие.
Пример из практики:
Мама-ИП подарила дочери-ИП (обе на УСН 6 %) нежилое помещение, которое та сразу сдала в аренду под магазин.
ФНС доначислила дочери УСН со всей рыночной стоимости помещения (57 млн руб.) как внереализационный доход.
На самом деле за последние годы аналогичных примеров много, когда налог доначислили, а бизнесмен об уплате налога при проведении сделки не знал.
В практике у меня был показательный случай: мужчина оказался буквально ошеломлён суммой доначислений. Он передал в г. Москве дорогостоящий нежилой объект близкому родственнику, а уже на следующий год ФНС начислила ему налог.
Его возмущению не было предела — фактически речь шла об уплате УСН стоимостью самой квартиры. Ситуация стала ещё болезненнее, когда он понял, что оспорить доначисления и избавиться от налоговой нагрузки в данном случае, увы, не получится.
3. Передача имущества в безвозмездное пользование приводит к налогообложению
«Передал родственнику или партнёру в безвозмездное пользование — денег нет, значит, и дохода тоже нет». Классическая ловушка.
На практике же налог платить всё равно придётся — фактически не с денег, а с выгоды от бесплатного использования. Проще говоря, не за «воздух», а за экономическую выгоду, которую налоговая вполне умеет посчитать и включить во внереализационные доходы.
Нормативное обоснование:
При безвозмездном пользовании (договоре ссуды) у ссудополучателя (того, кто пользуется имуществом) возникает внереализационный доход в виде рыночной стоимости арендной платы за аналогичное имущество (п. 8 ст. 250 НК РФ в сочетании со ст. 346.15 НК РФ для УСН). ФНС регулярно доначисляет этот «виртуальный» доход.
Это означает что вам придется платить двойной налог, если имущество сдается в последующую аренду.
Налоговые органы настаивают на том, что организация (или предприниматель) в такой ситуации должны ежемесячно признавать внереализационный доход в размере рыночной цены на аренду аналогичного имущества (письмо Минфина России № 03-11-06/2/84 от 05.07.2012 г., аналогичный вывод следует из Письма Минфина России N 03-11-11/42295 от 25.08.2014 г.)
Речь о прямой норме НК РФ - отбить доначисления в суде не удастся.
Пример из практики:
Физлицо-арендодатель передал своему сыну-ИП 5 складов в безвозмездное пользование. Сын использовал их для своего бизнеса, в том числе 2 склада сдавал в аренду. По итогам выездной проверки ФНС доначислила сыну доход в размере рыночной арендной платы за весь период (около 4,7 млн руб.) и начислила налог + пени. «Бесплатно» в итоге обошлось очень дорого и очень неприятно.
Кроме того, сын из-за безвозмездного пользования потерял право на ПСН, не из-за превышения лимита выручки, а именно из-за самого факта безвозмездного пользования. Об этом в следующей статье...
Это далеко не все ошибки, которые я вижу в арендном бизнесе. ФНС продолжает ужесточать контроль, особенно по коммерческой недвижимости. Следите за новыми выпусками, подписывайтесь!
Сегодня решила не делать большую статью. Главное — чтобы вы успели проверить свои договоры и избежать неприятных сюрпризов до проверки налоговой.
На этом завершаю свой материал.
Независимый автор Трибуны Клерка — Ольга Ульянова аудитор.
Спасибо за прочтение статьи до конца! 💖 До новых встреч на Трибуне Клерка, подписывайтесь, чтобы не пропустить новые обзоры!
Найти быстрее меня можно в телеграм, там же можно узнать, как экономить налоги легально.🚀
Комментарии
5Спасибо, интересная статья. Познавательная, и это только начало (скоро все станут белые и пушистые)
У меня был такой пример в практике между родственниками. Вовремя успела клиенту сообщить о последствиях и договоры мгновенно пересмотрели. Договорам об аренде не уделяют должного внимания ни арендатор ни арендодатель.
Спасибо, отличная статья.
У меня есть вопрос на эту тему, буду признателен за ответ.
В браке приобретена коммерческая недвижимость, я как ип усн "доход" сдаю её. Сейчас хотим с супругой составить брачный договор и оформить развод. По договору этот объект достается ей, и она будет сдавать его как ип на усн. Какие могут быть подводные камни от налоговой, если нотариус, оформляя брачный договор, подаст сведения в егрн и переоформит объект на супругу?