НДФЛ

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 1

Как правило, доход от продажи квартиры составляет существенную величину, а поэтому налог с такой операции может быть большим. Как сэкономить на уплате налога? В каких случаях можно совсем не платить налог с продажи квартиры?

Как правило, доход от продажи квартиры составляет существенную величину, а поэтому налог с такой операции может быть большим. Как сэкономить на уплате налога? В каких случаях можно совсем не платить налог с продажи квартиры?

Порядок исчисления НДФЛ при продаже квартиры зависит от способа ее получения — по договору купли-продажи или дарения, а также от срока владения недвижимостью. Рассмотрим возможные ситуации, которые могут возникнуть на практике при продаже жилья.

Что говорит закон?

При продаже квартиры и иного недвижимого имущества физическое лицо должно самостоятельно рассчитать и заплатить сумму НДФЛ (пп.2 п.1 ст.228 НК РФ). Отметим, что к иным объектам недвижимости относятся гаражи, хозяйственные постройки, объекты незавершенного строительства (в т. ч. доли в праве собственности на не завершенные строительством жилые помещения). При этом для физических лиц есть послабления, которые позволяют уменьшить сумму НДФЛ с доходов от продажи недвижимости или вовсе не платить налог.

Когда можно не платить налог при продаже квартиры?

В общем случае доходы от продажи квартиры, купленной, начиная с 2016 г., полностью освобождены от налога, если она находилась в собственности физического лица более 5 лет (п.4 ст.217.1 НК РФ). Однако при определенных ситуациях этот срок может сократиться до 3-х лет.

Трехлетний срок действует в случае получения квартиры:

  • в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником (пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ);

Напомним, что даритель и одаряемый должны быть членами семьи и (или) близкими родственниками по Закону. Так, согласно ст.14 СК РФ членами семьи являются: супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), а близкими родственниками: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры полнородные и неполнородные (т.е. имеющие общих отца или мать).

  • в результате приватизации (пп.2 п.3 ст.217.1 НК РФ);
  • по договору пожизненного содержания с иждивением (пп.3 п.3 ст.217.1 НК РФ).

А начиная с 1 января 2020 г., также не облагаются НДФЛ доходы от продажи единственного жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли), если физическое лицо владело им три года и более, независимо от основания получения права собственности на жилье (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).

Такое послабление действует и в случаях, если продаваемое жилье, находящееся в собственности физического лица, приобретено им до 1 января 2020 г. (Письмо Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558).

Если доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, то физическое лицо вправе не представлять декларацию в налоговую инспекцию (Письмо Минфина РФ от 17.02.2020 г. № 03-04-05/10636).

Как определяется срок владения квартирой?

Чтобы не платить налог, нужно правильно рассчитать срок владения квартирой. Такой срок определяется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Где физическому лицу может посмотреть эту дату?

Дату регистрации нужно смотреть либо в свидетельстве о государственной регистрации права собственности либо в выписке из ЕГРН (ст.223 ГК РФ, п.1 ст.28 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, п.1 и п.7 ст.21 Закона от 03.07.2016 г. № 360-ФЗ).

Напомним, что с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав (так называемых «зеленок»). После указанной даты государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Пример 1.

29 января 2017 года физическим лицом подписан договор купли-продажи квартиры. В ЕГРН указана дата регистрации — 12 марта 2017 года. Квартира является единственным жильем и продана 1 февраля 2020 года. Нужно ли платить налог с продажи?

Трехлетний срок отчитывается не с даты заключения договора купли-продажи недвижимости (т.е. 29 января 2017 г.), а с даты внесения сведений о покупке в ЕГРН (т.е. 12 марта 2017 г.). Поэтому на момент продажи квартиры не прошло трех лет. Значит, физическое лицо должно рассчитать сумму НДФЛ и представить декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Продать единственное жилье без налоговых последствий получилось бы 12 марта 2020 года и позже.

Как определить, что квартира является единственным жильем?

Безналоговая продажа жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли) возможна, если речь идет о единственном жилье, которым физическое лицо владело три года и более.

Чтобы определить отсутствие другого жилья, нужно также ориентироваться на дату регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Но и в данной ситуации есть послабление, ведь человек, продав единственное жилье, не может остаться без квартиры.

Налога можно избежать, продавая не единственное жилье, если дополнительно приобретено другое жилье в течение 90 дней до регистрации перехода права собственности на первое проданное жилье (Информация ФНС России «О расширении перечня применения минимального трехлетнего срока владения недвижимым имуществом, освобождающего от уплаты НДФЛ при его продаже», письма Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558, от 30.04.2020 г. № 03-04-05/35516).

Пример 2.

Дата регистрации продаваемой квартиры в ЕГРН — 12 марта 2017 года. Физическим лицом приобретена еще одна квартира, дата регистрации которой — 1 июля 2020 года. 18 августа 2020 года физическим лицом была продана «старая» квартира. Нужно ли платить налог?

Период между покупкой новой квартиры (1 июля 2020 г.) и продажей"старой" квартиры (18 августа 2020 г.) составил менее 90 дней. В данной ситуации налог не уплачивается, несмотря на то, что на момент продажи квартира не являлась единственной.

Когда не платится налог при продаже единственного жилья?

При продаже жилья, находящегося в собственности 3 года и более (независимо от того, как приобретена квартира), НДФЛ не уплачивается, если:

  • квартира на момент продажи является единственным жильем;
  • между покупкой новой квартиры и продажей «старой» квартиры не прошло 90 дней.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

 

Информации об авторе

💼 Курс «8 ФСБУ»

Научитесь работать со всеми ФСБУ без штрафов. Переведете весь бухучет на новые правила

СКИДКА 61%
Всего 4 900₽ 12 700₽

Начать дискуссию


Похожие материалы

Бухгалтеры

Профессия бухгалтер–2025: тенденции, заработок и искусственный интеллект

Не знаю как вы, но я в последнее время прямо «чувствую кожей» как меняется мир: цифровизация, искусственный интеллект, ускорение глобальных процессов, переосмысление ценностей и этики. Изменения касаются и повседневной жизни (что и где теперь покупаем, смотрим, слушаем) и рынка труда, трансформации профессии.

Профессия бухгалтер–2025: тенденции, заработок и искусственный интеллект
2

Рабочие истории #6 || Генпрокуратура запускает 1С

Очередной виток it–перфоманса "Найди подрядчика для 1С" от Генпрокуратуры РФ! Ведомство в четвертый раз (!) объявило тендер на переход с «Паруса» на «1С». Видимо, предыдущие три попытки были просто разминкой для настоящих профессионалов.

Как открыть бизнес в Киргизии

Как открыть бизнес в Киргизии подробно рассказал эксперт компании KDpartners, специалист по международному налоговому структурированию, регистрации и сопровождению компаний за рубежом, Владислав Дроконов

Как открыть бизнес в Киргизии

Курсы повышения
квалификации

25
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

⚠️ Прим 7 ст 15.25 КОАП РФ НЕ запрещает конвертацию средств и их перечисление в течение 45 дней в РФ через другие счета

Такую позицию официально высказала ФНС России в своем Письме от 26.06.2025 № БС-4-17/6153@ в целях урегулирования спорных вопросов, возникающих при применении положений примечания 7 к статье 15.25 КоАП РФ.

Что изменится в УСН и ПСН: обзор поправок в НК 2025/2026

При переходе с УСН на ОСНО можно будет учесть расходы на оплаченные товары, которые ранее не вошли в расходы по УСН.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Организации должны до 14 июля 2025 сдать квартальный отчет о деятельности в Росстат

Отчет отправляют все юрлица, кроме малого бизнеса, финансовых организаций и некоторых НКО.

Отказ принять Персониф.сведения

Здравствуйте!

Получили отказ о приеме Перс.свед. за июнь.

"В файле .....обнаружены ошибки:

Код: 0100000000

Описание: Нарушение установленного порядка представления сведений...

Читать полностью

Эксперт:

Екатерина Кардашова

Екатерина Кардашова
Эксперт

Добрый день

ПСВ — это форма, которую работодатели подают ежемесячно на всех застрахованных лиц, которые числились в компании в отчетном месяце...

Читать полностью

Многодетным хотят продавать товары со скидками от производителей

Производители смогут напрямую продавать свои товары со скидками для многодетных семей. Особые условия будут доступны, если предъявить цифровое удостоверение.

Налоговый орган — это не банковская структура, а налоговая рассрочка/отсрочка – не кредит

Налоговики рассказали о механизме предоставления отсрочки и рассрочки.

Минюст предлагает упростить порядок освобождения от НДС товаров и услуг: законопроект-2025

Право утверждать списки товаров и услуг в целях льготного налогообложения могут передать отраслевым министерствам.

😡 Бухгалтеры возмущаются, что в ФНС будет нельзя обратиться через операторов ЭДО

Не все специалисты по учету понимают, зачем обращаться в ФНС через операторов ЭДО, но для кого-то это уже стало важной рутиной, без которой жизнь бухгалтера станет сложнее.

Что сдаем в июле 2025: справочник по отчетам для бухгалтера ИП и ООО. ⏳«Ночной бухгалтер» № 1966

Собрали для вас квартальный обзор отчетности для ИП и ООО на разных системах налогообложения. Добавляйте в закладки и не пропускайте сроки!

Создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина, Клерк
Создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина, Клерк

Новый курс для главбуха: что такое симулятор учета в 1С и как пройти стажировку в трех компаниях за время учебы

«Простой» бухгалтер всегда будет в цене, но вырасти и удержаться на должности главбуха только с базовыми навыками не получится. Сейчас работодатели ждут понимания управленки, основ финанализа, налоговой оптимизации и работы на маркетплейсах. Сколько курсов надо пройти, чтобы все это освоить? Только один наш новый курс «Профессия главный бухгалтер».

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Правительство подготовило законопроект о классификации информационных систем

Кабмин уточняет критерии отнесения информационных систем к государственным информсистемам (ГИС) и закрепляет их классификацию.

Путин увеличил до 20 тысяч рублей штраф за несообщение в военкомат о переезде

Если не передать в военкомат информацию о смене места жительства, не подтвержденного регистрацией, можно получить штраф до 20 тысяч рублей.

📦 Предельные нормы переноски и передвижения тяжестей для несовершеннолетних работников утвердили на новый срок

Новый приказ Минтруда вступит в силу с 1 марта 2026 года. Нормативы остаются те же.

Отпуска

Отпуск без авралов: как подписывать документы удалённо с КриптоАРМ в 2025 году

Лето, жара, солнце. И непрерывная череда отпусков сотрудников в каждом отделе. Фрилансеры тоже не отказывают себе в удовольствии провести время вне дома и подальше от рабочего компьютера. Рассказываем в статье, что нужно сделать, чтобы сотрудники провели отпуск без вызовов на рабочие места, и как подписать документы удаленно в КриптоАРМ.

Отпуск без авралов: как подписывать документы удалённо с КриптоАРМ в 2025 году

⚡️ Итоги дня: на маркетплейсах скупают пломбы, чтобы сэкономить на стоматологе, в Москву придет жара с «оранжевым» уровнем опасности, а МВД заплатило за ошибку в паспорте

Подготовили обзор главных событий дня — 7 июля 2025 года. Все самое интересное, что писали и обсуждали в сети, в одной подборке.

6
ЕСХН

🌾 Отчетность организаций на ЕСХН за 2 квартал/первое полугодие и в 3 квартале 2025: таблицы со сроками

Компании, ведущие бизнес на едином сельскохозяйственном налоге, должны помнить, что на третий квартал 2025 года приходится сдача ряда отчетности за второй квартал или в целом первое полугодие 2025. А также в третьем квартале нужно каждый месяц сдавать три отчета.

Общество

ТОП-100 лучших студий дизайна интерьера Москвы на 2025 год

Поиск профессиональной студии дизайна интерьера в Москве может стать настоящим вызовом среди тысяч предложений на рынке. Наш рейтинг ТОП 100 студий дизайна интерьера Москвы поможет вам выбрать надежного партнера для создания дома вашей мечты.

ТОП-100 лучших студий дизайна интерьера Москвы на 2025 год

🚀 Налоговики хотят признать банкротом частную космическую компанию SR Space

Московская налоговая просит арбитражный суд признать банкротом АО «СР Спейс», счета компании уже блокировали в июне 2025 года.

Интересные материалы