| Вернуться Печатать |
Как следует из последнего обзора финансовой стабильности, опубликованного в конце мая на официальном сайте ЦБ и ряда заявлений высокопоставленных чиновников регулятора, риски, связанные с ростом долговой нагрузки населения и дисбалансом на рынке жилой недвижимости, могут привести к серьезным негативным последствиям для российской экономики.
Чтобы этого избежать, ЦБ поставил перед собой 2 основные задачи:
ограничить риски долговой нагрузки россиян;
обеспечить сбалансированное развитие в сфере ипотечного кредитования.
Решать эти задачи ЦБ собирается исключительно регулятивными мерами, а именно путем дестимуляции банков к выдаче высокорисковых кредитов за счет таких инструментов, как:
повышение макропруденциальных надбавок по ипотечным продуктам (речь идет о надбавках к коэффициентам риска);
изменение методики расчета ПДН (так называемой долговой нагрузки) заемщиков;
установление обязанности формирования дополнительных резервов для банков, выдающих кредиты по низкой ставке.
Как мы видим, все эти меры не являются запретительными в прямом смысле этого слова, но они четко направлены на создание ситуации, в которой банкам будет крайне невыгодно выдавать кредиты под низкий процент.
И очевидно, что банки себе в убыток работать не будут. Поэтому, хотя новые правила регулирования, навязанные Центральным банком, адресованы только кредитным организациям, уже очень скоро они отразятся на обычных заемщиках.
Взять дешевый кредит (особенно ипотечный) на выгодных условиях, да еще и с высоким уровнем долговой нагрузки, уже, скорее всего, не получится.
Рост ставки.
Теперь ипотечных ставок «около нуля» больше не будет. Более того, ставка по ипотеке для многих категорий заемщиков начнет еще больше увеличиваться за счет ужесточения требований банка.
Уже сейчас на размер ставки существенно влияют такие факторы, как:
размер первоначального взноса;
размер официального дохода;
возраст заемщика;
покупка страховых продуктов, навязанных банком и т.д.
В итоге все это приведет к снижению уровня доступности ипотеки для граждан, которые не подходят под условия льготных государственных программ.
Но и для тех, кто относится к льготным категориям, правила выдачи ипотеки тоже ужесточаются.
Повышение уровня минимального первоначального взноса.
По новым требованиям ЦБ, с 1 июня этого года, размер минимального первоначального взноса по ипотечным продуктам должен быть не менее 20%.
А с 1 января следующего года требования к минимальному взносу станут еще жестче — чтобы взять ипотеку, придется сразу оплатить уже 30%.
Таким образом, ипотека становится все менее доступной и интересной для большинства потенциальных заемщиков, чего и добивается ЦБ, в целях достижения своей цели, связанной со снижением уровня долговой нагрузки и устранения дисбаланса на рынке жилья.
В выигрыше окажутся прежде всего те люди, которые могут себе позволить приобрести жилье без привлечения заемных средств.
Почему?
Потому что снижение доступности ипотеки в массовом порядке приведет к резкому обвалу цен на рынке недвижимости.
Как утверждают специалисты в сфере недвижимости, сегодняшним ценам на жилье есть куда падать.
Льготные ставки «около нуля», на которые приходилось до 2/3 от всех приобретенных ипотечных продуктов за последние несколько лет, привели к необоснованному завышению цен на недвижимость.
По мнению экспертов, такое завышение в разных сегментах жилой недвижимости колеблется от 30% до 40%, а в отдельных случаях и еще выше.
Таким образом, когда дешевая ипотека станет недоступна, цены на жилье вернутся на свое место. И, соответственно, те, кто может позволить себе приобрести недвижимость без ипотечного кредитования, окажутся в намного более выгодных условиях.
Предложений на рынке будет много, и цены будут падать.