Как отстоять ипотечную квартиру, если банк забирает её за долги. Судебная практика

Когда банк вправе обратить взыскание на квартиру

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения должником своего обязательства (п. 1 ст. 348 ГК).

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд. Это предусмотрено п. 3 ст. 348 ГК и п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вот пример из жизни. Банк и заемщик заключили договор кредитования. Обеспечением исполнения обязательств по договору являлся залог приобретаемой квартиры. Банк предоставил заемщику деньги. Однако заемщик не погасил задолженность по кредиту.

Начисленные банком проценты и неустойка могут составить значительную сумму. При этом в ряде случаев суды устанавливают начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% его рыночной стоимости (определения Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 № 88-29897/2021, Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 31.01.2023 по делу № 88-1990/2023.

В каких случаях банк не вправе обращать взыскание на предмет ипотеки

При небольшой сумме просроченного долга можно отстоять ипотечную квартиру.

Согласно п. 2 ст. 348 ГК обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если нарушение обязательства должником незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости имущества.

Нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при выполнении следующих условий:

1. сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости имущества;

2. период просрочки исполнения обязательства составляет менее чем 3 месяца.

Так, суд подчеркнул, что если размер неисполненного обязательства по кредиту не превышает 5 % от стоимости заложенного имущества, то отсутствуют основания обращения взыскания на него (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.09.2023 по делу № 88-24189/2023).

Таким образом, задолженность заемщика по периодическим платежам составляет незначительную сумму. В связи с этим банк не вправе обратить взыскания на заложенное имущество (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.03.2020 по делу № 88-3732/2020).

По иному делу суд учел наличие денег на счете заемщика для списания периодических платежей по кредитному договору, а также сведения о продолжении исполнения договора путем внесения периодических платежей. Поэтому суд отклонил требования банка об обращении взыскания на квартиру (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.04.2023 № 88-5899/2023 по делу № 2-62/2022).

Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к залогодержателю.

В частности, суд установил, что сумма неисполненного обязательства составляет 4,88% от стоимости квартиры. Поэтому обращение взыскания на заложенное имущество не будет отвечать принципу эквивалентности и справедливости (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.07.2020 № 88-18813/2020 по делу № 2-2-2477/2019).

Итак, для того чтобы защитить ипотечную квартиру от изъятия нужно:

1. не нарушать сроки внесения ипотечных платежей более чем 3 раза в течение года;

2. не допускать просрочки внесения ипотечных платежей более 3 месяцев;

3. принимать меры для погашения хотя бы части задолженности;

4. иметь на счете резерв для внесения ипотечных платежей;

5. не допускать возникновения большой суммы просроченного долга.