Источник: Журнал "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение"
Удержание технической документации на МКД является действенным способом, чтобы «заморозить» работу нового управляющего. На практике подобные злоупотребления не редкость. Решить эту проблему призвана новая норма, устанавливающая административную ответственность для нарушителей.
Федеральным законом от 05.05.2014 № 121-ФЗ, вступившим в силу с 16.05.2014, в КоАП РФ введена новая ст. 7.23.2 «Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов».
Приведем цитату.
1. Воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений в многоквартирном доме, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении предусмотренных федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами порядка и сроков передачи указанных документов, – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
2. Совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, – влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.
Чтобы разобраться, в чем заключается состав правонарушения и кто несет ответственность, следует в первую очередь обратиться к п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Согласно данной норме УК за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной УК, ТСЖ, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу либо одному из собственников помещений (в случае выбора непосредственного управления), указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, либо любому собственнику, если такой собственник не обозначен в названном решении. Документация, связанная с управлением МКД, рассматривается как принадлежность к конкретному дому и должна быть в распоряжении лица, управляющего им в конкретный период времени.
О субъектах правонарушения
В статье 7.23.2 КоАП РФ прямо не названы субъекты правонарушения, но они могут быть как гражданами, так и должностными лицами, а также организациями. Очевидно, что это должны быть лица, на которых возложена обязанность по передаче технической документации на МКД, то есть управляющий домом, утративший соответствующие полномочия.
Несмотря на то, что на уровне закона есть только одна норма, устанавливающая обязанность передавать техническую документацию на МКД (п. 10 ст. 162 ЖК РФ), и касается она только УК, договор с которой прекращается, передавать документацию новому управляющему обязаны все субъекты управления МКД: УК, ТСЖ, ЖК, застройщик. Это следует из смысла ЖК РФ и положений подзаконных актов (п. 27 Правил содержания общего имущества, п. 19, 1 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Подтверждением является и арбитражная практика: в судебных актах удовлетворяются иски об истребовании документации на МКД не только у УК, но и у ТСЖ, ЖСК (см., к примеру, постановления ФАС ЗСО от 08.06.2012 по делу №А70-7533/2011, от 07.06.2012 по делу №А03-6989/2011, ФАС СЗО от 20.12.2011 по делу №А56-58237/2010).
Обратите внимание, что в Правилах осуществления деятельности по управлению МКД говорится об обязанности передавать документацию только применительно к организации, ранее управлявшей домом, но не к собственникам помещений (в случае непосредственного управления). И вообще, собственники помещений упоминаются только в качестве получателей документации. Представляется, что это обстоятельство не должно стать препятствием для привлечения к административной ответственности граждан – собственников помещений в МКД в случае выбора в качестве способа управления УК или ТСЖ и отказа от непосредственного управления, если они не исполняют решение общего собрания и не передают документацию новому управляющему. Очевидно, что конкретный собственник – нарушитель должен быть установлен достоверно. К примеру, он должен фигурировать в качестве получателя документации ранее.
О составе правонарушения
В части 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ сформулировано, что санкции назначаются за воспрепятствование деятельности по управлению МКД, а дальше перечислены конкретные действия (бездействие):
- отказ от передачи документации;
- уклонение от передачи документации;
- нарушение порядка и сроков передачи документации, установленных законом и подзаконными актами.
Если изучить процедуру передачи документации на дом из Правил осуществления деятельности по управлению МКД (п. 19 – 23), становится очевидно, что любое отклонение от нее есть правонарушение:
- прямой отказ от передачи документации;
- невыполнение предусмотренных указанной процедурой действий в установленные сроки, игнорирование требований нового управляющего;
- выполнение необходимых действий с опозданием, отсутствие уведомления о дате и времени передачи, отказ подписать акт приема-передачи документации и т. д.
Обязанность передать документацию на дом возникает только в ситуации, когда управляющий домом утрачивает свои полномочия. В связи с этим в спорах об истребовании документации на дом ключевым вопросом становится проверка законности смены способа управления (управляющего домом), чаще всего – законности досрочного расторжения договора управления МКД. Если смену способа управления нельзя считать законной, полномочия прежнего управляющего не прекращены, уклонение от передачи документации не признается правонарушением.
Нередко прежний управляющий передает не всю необходимую документацию. Еще в 2010 году Президиум ВАС разъяснил, что отсутствие или утрата технической документации не может быть основанием для прекращения обязанности по ее передаче новому управляющему. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление от 30.03.2010 № 17074/09). Данный подход нашел отражение в п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Согласно указанной норме в случае отсутствия одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением домом, обозначенных в Правилах содержания общего имущества, которые были переданы ранее управлявшей домом организации в установленном порядке, она обязана принять меры по их восстановлению и передать их по отдельному акту. На это отводится три месяца со дня получения уведомления о принятом собранием собственников помещений решении о прекращении полномочий организации по управлению МКД (о смене способа управления или управляющей компании). Выходит, что непередача части документов из установленного законом перечня за 30 дней до прекращения управления прежним управляющим не может рассматриваться в качестве нарушения, так как у него еще есть время восстановить и передать их.
Обратите особое внимание на то, что в п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД сказано о документах, которые были ранее получены управляющим. Выходит, что если УК докажет, что никогда не обладала истребуемыми документами (не получала их от застройщика или предыдущего управляющего), то она не обязана будет передавать их новому управляющему, а значит, не будет нести за это ответственности.
О контролирующих органах
Согласно актуальной редакции ч. 1 ст. 23.1 КоАП РФ дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 2 ст. 7.23.2 кодекса, рассматривают судьи. То есть дисквалифицировать должностное лицо (руководителя УК или председателя ТСЖ, ЖК) может только судья (см. ч. 1 ст. 3.11 КоАП РФ).
А вот составлять протоколы об административных правонарушениях, установленных ч. 1 и 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ, и рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 данной статьи, уполномочены должностные лица органов, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в МКД, соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям (см. ч. 1 и 2 ст. 23.55, п. 69 ч. 2 ст. 28.2 КоАП РФ).
Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД те же самые органы должны получить:
- уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в МКД решении о смене способа управления (смене УК) с приложением копии такого решения – в течение пяти рабочих дней после его принятия (п. 19);
- копию акта приема-передачи документации, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов, – в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23).
Таким образом, контролирующие органы имеют возможность отследить ход приема-передачи документации и на основании полученной информации возбудить дело об административном правонарушении.
* * *
Если прежний управляющий обязан, но не передает документы, необходимые для управления домом, новому управляющему приходится отстаивать свои интересы в судебном порядке. С 16.05.2014 на прежнего управляющего в подобной ситуации может быть наложен штраф: для организации его размер варьируется от 150 000 до 200 000 руб., а руководитель, дважды допустивший подобное нарушение, будет лишен права занимать соответствующую должность на срок от одного года до трех лет. Эти меры призваны стимулировать управляющих уважать и добросовестно исполнять решения общих собраний собственников помещений, в частности, о прекращении полномочий по управлению домом.
Начать дискуссию