Ипотека

Что общего у нашего и заокеанского рынков недвижимости

В России, как и в Америке, галопирующий рост цен на жилье сменился стагнацией. Там, за океаном, это обернулось глубоким кризисом на рынке ипотеки.

В России, как и в Америке, галопирующий рост цен на жилье сменился стагнацией. Там, за океаном, это обернулось глубоким кризисом на рынке ипотеки.

Наталья Лямина

Геннадий Суворов отрицательно качает головой: «Ждать какого-то системного кризиса у нас? Нет. Ипотечный рынок России пока слишком мал и неразвит, в Америке же подавляющая часть населения покупает жилье в кредит».

Ему можно верить. Почти 10 лет Суворов работал на Уолл-Стрит в крупнейших инвестиционных банках Америки - Donaldson, Lufkin & Jenrette, Goldman Sachs, UBS Warburg. Занимаясь математическим моделированием инвестиционных процессов, он досконально изучил тонкости и нюансы ипотечных схем Нового света. Да и сам был обычным заемщиком, когда там, за океаном, покупал в кредит дом. Хотя в принципе, соглашается Геннадий Суворов, для России это важный урок. И разложил по полочкам причины и последствия американского кризиса ипотеки.

ЗАОКЕАНСКОЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ

В Америке одновременно сработали сразу три фактора - снижение цен на недвижимость, рост процентных ставок и ослабление требований к заемщику в конкуренции за него. Это и привело к кризису на рынке ипотечного кредитования.

Итак, цены на недвижимость безудержно росли в течение 5 лет. Заемщик брал кредит на жилье, а через год-другой, когда дом вырастал в цене, перекредитовывался в другом банке и оказывался в более выгодной ситуации. Причем процедура рефинансирования в Америке максимально упрощена, ее можно осуществить по почте, не заходя в банк. Потом на рынке наступила коррекция - сначала цены на недвижимость остановились, а потом начали снижаться. Это с одной стороны.

КСТАТИ...

В России на 24% выросла задолженность по ипотеке в I квартале 2007 года

по данным ЦБ РФ

С другой стороны, банки выдавали ипотечные кредиты с плавающей ставкой, которая жестко привязана к рыночной ставке заимствований. Причем кредит, как правило, состоял из начального периода с низким процентом и периода плавающей ставки. Год назад проценты по ипотечным кредитам резко пошли вверх. Если в прошлом году ставка начального периода не превышала 4%, то теперь она составляет 6%. Когда ставки вдруг поднялись, заемщики испытали шок, получая ежемесячно уведомления о платежах, в которых суммы выплат увеличились в разы. Бежать перекредитовываться в другой банк, чтобы опять получить низкую первичную ставку? Некуда. Процентные ставки выросли везде.

И, наконец, третий существенный фактор. Кризис коснулся только рынка так называемых subprime - рискованных кредитов, выданных заемщикам с низким кредитным статусом. По некоторым данным, в прошлом году объем выданных ипотечных кредитов для ненадежных заемщиков достиг $600 млрд., что составляет пятую часть всех ипотечных займов. Естественно, жилищный кредит таким заемщикам обходился на 2-3% дороже, чем благонадежным. Но они все время пользовались льготными условиями перекредитования, рассчитывая на низкую первичную ставку. А когда такой возможности больше не стало, тут и началась череда дефолтов.

Недавно широкую огласку получил случай с 85-летним американцем. Агентство Global Financial, занимающееся ипотечным перекредитованием ненадежных заемщиков, заключило с ним 30-летний кредитный договор. Подписывая документ, американский пенсионер намеревался снизить свои платежи по существующему ипотечному займу. Однако вскоре выяснилось, что договор с учетом всех скрытых комиссий и платежей требует ежемесячно уплачивать сумму, превышающую месячный доход пожилого человека, который к тому же страдает от старческого слабоумия. Его дочь в надежде оспорить договор решила изучить документ и обнаружила, что к нему прилагаются 5 страниц текста, набранного мелким шрифтом. По ее подсчетам, через 3 года отцу ежемесячно придется платить банку в 3 раза большую сумму.

Потери крупнейших банков мира измеряются десятками миллиардов долларов

Когда пошла череда дефолтов частных заемщиков, проблема стала разрастаться. Банки и компании, которые выдавали рискованные ипотечные кредиты, прекратили платить и по ипотечным ценным бумагам. В благоприятные времена они упаковывали эти рискованные кредиты в пулы, выпускали ценные бумаги и с успехом продавали их на рынке инвестиционным банкам. Такие банки, как Merrill Lynch, Morgan Stanley, Citicorp, Goldman Sachs, одной рукой скупали эти subprime-кредиты у банков-оригинаторов, а другой - выдавали им же корпоративные кредиты на ипотеку, чтобы хорошо заработать. Сегодня и Merrill Lynch, и Morgan Stanley требуют вернуть им долги, но многие оригинаторы не в состоянии это сделать и просят у правительства защиты от банкротства, а некоторые уже разорились.

Крупные невозвраты по корпоративным кредитам появились у инвестиционных банков. Вот это уже серьезно. Потери банков, входящих в число крупнейших кредитных организаций мира, измеряются десятками миллиардов долларов. Акции таких инвестиционных гигантов, как Merrill Lynch, упали на 15%, Morgan Stanley на 13%, Citicorp и Goldman Sachs - на 10%. Сегодня в Америке повальные дефолты, банкротства компаний, огромные потери денег, в том числе по ипотечным ценным бумагам.

ЭСКАЛАТОР ОСТАНОВИЛСЯ

«Как признают аналитики рынка, самые крупные инвесторы дружно бегут с рынка недвижимости, как крысы с корабля, в днище которого появилась еще не замеченная пробоина. При этом они поспешно сбывают значительное количество жилья, купленного или специально построенного ими в период активного роста рынка. В результате предложение резко увеличилось, а сотни тысяч потенциальных покупателей, напуганных невиданными и ничем не обоснованными ценами, решают повременить с покупкой жилья до более благоприятной ситуации...» Так описывает картину на американском рынке недвижимости заокеанское агентство russianny.com, хотя складывается ощущение, что речь идет о нашем отечественном рынке. Последние годы цены на жилье в российской столице росли как на дрожжах, а в прошлом году цена кв. метра подорожала вдвое. Не отставали от Москвы и регионы. По оценкам аналитиков, до 40% квартир в период роста покупалось в инвестиционных целях. Стратегия заключалась в том, чтобы вовремя запрыгнуть на эскалатор, который идет вверх, когда цены на недвижимость стремительно росли, подождать, ничего не предпринимая, а потом спрыгнуть с хорошим доходом. Сейчас эскалатор остановился, цены перестали расти, красноречиво объясняет Геннадий Суворов. Куда деваться инвесторам? Они будут уходить с этого рынка, продавая жилье, значит, цены должны будут снижаться. Вопрос, насколько сильно они упадут.

В середине апреля Центр стратегических исследований «Росгосстраха» опубликовал прогноз, по которому падение цен на жилую недвижимость в Москве к концу года может составить 10-20%. Большинство инвестиционных квартир выставлено на продажу еще в декабре 2006-го, утверждает генеральный директор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. Число квартир, выставленных на продажу, увеличилось с прошлого лета почти в 3 раза, жилье продается дольше, но цены не меняются, подчеркивает Белов.

Это действительно так, если говорить о стоимости выставленной на продажу недвижимости. Цена 1 кв. метра рассчитывается в долларах, тогда как он обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Кроме того, декларируемая стоимость и реальная продажная - две большие разницы. Ни один риэлтор не признается, что на деле жилье сегодня продается с большими скидками, которые могут достигать и 10, и 20%.

...Кудрявцев собирается переехать в Москву, его пригласили работать в крупный столичный медиахолдинг. Чтобы приобрести жилье хотя бы в пригороде мегаполиса, ему нужно продать две квартиры в провинциальном Ижевске. В прошлом году недвижимость там так же, как и в Москве, резко подорожала. Обе квартиры были выставлены на продажу по максимальным ценам, но за 2 месяца не было ни одного звонка от потенциальных покупателей, сокрушается Алексей. Никто даже не пришел посмотреть. В итоге Алексею пришлось снизить стоимость жилья сначала на 10%, потом еще на 10%, только тогда нашлись покупатели.

РОДНАЯ НАША ИПОТЕКА

Падение цен на недвижимость не убьет рынок нашей ипотеки, уверяет Геннадий Суворов, он еще слишком мал. По оценкам Министерства регионального развития, в прошлом году жилищные условия за счет ипотеки улучшили 18,7% граждан, а по сведениям компании «Фосборн Хоум», с помощью ипотечного кредитования в России приобретается не более 11% жилья.

У нас пока ситуация обратная американской - ипотеку берут самые лучшие и надежные заемщики. Но рынок стремительно растет. В 2006 году он увеличился на 150%, хотя прогнозировался в 2 раза меньший уровень.

Коррекция цен на недвижимость - явление нормальное, оно характерно для всех стран. Суворов показывает график движения цен на британском рынке жилья. Другое дело, что это не мгновенный спад, а плавный процесс, растянутый во времени, продолжает он. В Англии прошло 8 лет, прежде чем цены вернулись на тот же уровень, с которого началось их падение.

Резкое снижение стоимости недвижимости на 20% уже может стать для банков серьезным звонком, полагает Геннадий Суворов. Особенно для тех, кто в погоне за заемщиками увлекается высокорискованными кредитами. Американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе на первичном ипотечном рынке в ряде российских регионов, затронутых сейчас «ипотечной лихорадкой». По оценкам экспертов, доля высокорискованных ипотечных кредитов составляет в отдельных городах и регионах более 50%.

Сегодня российские банки наперегонки предлагают разнообразные ипотечные программы, которые ослабляют требования к заемщикам. Например, кредит без первоначального взноса, увеличение предельного возраста заемщика, расчет кредита без подтвержденных источников доходов заемщика или завышенная оценочная стоимость предлагаемого в залог жилья. А главной новинкой прошедшего сезона стала услуга перекредитования, ее предлагает целый ряд кредитных организаций, среди которых лидеры ипотечного рынка. Говорят, что в погоне за прибылью некоторые московские банки выставляли «дежурства» возле офисов конкурентов и предлагали их клиентам перекредитоваться у них на более выгодных условиях. Здесь таится главная опасность, убежден Суворов, если в безудержной погоне за заемщиками банки начнут извращать сущность ипотечного кредитования. А принцип ипотечного кредита был и есть - относительно недорогое и долгосрочное кредитование в обмен на надежный залог в виде хорошей недвижимости и уверенность, что заемщик будет в состоянии обслуживать этот кредит. Те ипотечные банки, которые будут соблюдать этот принцип, относительно безболезненно переживут любую коррекцию цен на недвижимость. Других же ждут неприятности.

Начать дискуссию

30 мая состоится заседание правительства по изменению налоговой системы

Кабмин одобрил пакет законопроектов Минфина по совершенствованию налоговой системы, его рассмотрят на заседании 30 мая, а потом отправят в Госдуму.

Курсы повышения
квалификации

22
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Электронные авиабилеты можно принять в расходы

Если авиабилет приобретен в электронной форме, то оправдательным документом, подтверждающим расходы на его приобретение, является сформированная автоматизированной информационной системой оформления воздушных перевозок маршрут/квитанция авиабилета.

НДС

Упрощенцы будут платить НДС

Сейчас бизнес на УСН не является плательщиком НДС. Но с 2025 года ситуация изменится. Минфин подготовил поправки в НК.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Семьям с детьми частично вернут уплаченный НДФЛ

Для семей с двумя детьми реальная ставка НДФЛ снизится до 6%. Власти компенсируют налоги с помощью нового вида социальной поддержки — «налогового кешбэка».

Разобрали виды онлайн-касс для бизнеса. И сделали гайд в помощь, чтобы избавить вас от мук выбора

Когда только открываешь бизнес, сложно со многим. В том числе с выбором онлайн-кассы. Боишься, что купишь не ту, отдашь кучу денег, а аппарат медленно печатает чеки — и очередь из покупателей бунтует. Или нужно быстро отчитаться за проданную бутылку пива, а касса такая: «Я не умею». Рассказываем, как выбрать кассовую технику, чтобы потом не пришлось мучаться.

Разобрали виды онлайн-касс для бизнеса. И сделали гайд в помощь, чтобы избавить вас от мук выбора
НДФЛ

Переток кадров в другие страны исключен: новая прогрессивная шкала НДФЛ сохранит конкурентоспособность

Предложенная Минфином прогрессивная шкала НДФЛ позволит избежать переезда специалистов в другие страны, где уровень налогообложения выше, чем в России.

Опытом делятся эксперты-практики, без воды
НДФЛ

Власти сохранят налоговые льготы при продаже имущества

Физлица по-прежнему смогут продавать имущество без уплаты НДФЛ, если соблюден срок минимального владения.

Налоговые последствия при оказании агентских услуг по приему и перечислению денежных средств

Между иностранным кредитором (страна резидентства не является членом ЕАЭС) и российским должником был заключен договор оказания услуг, на основании которого кредитором были оказаны услуги, а у должника образовалась задолженность по оплате оказанных услуг. Какие налоговые последствий возникнут у агента на основании такого агентского договора?

Меняют правила оплаты больничных мобилизованным сотрудникам

Если раненый мобилизованный сотрудник не может выйти на работу и находится на лечении, ему будет идти пособие по больничному за счет СФР.

ФНС усилила контроль за «дробленцами»: что выискивают инспекторы и как подстраховаться

Заранее подготовьтесь к тому, что инспекторы с особой тщательностью проверят ваш бизнес на признаки формального дробления. Связано это с грядущей для компаний и ИП амнистией. При этом часть признаков инспекторы вычисляют автоматически с помощью своего программного обеспечения. Далее расскажем, какие признаки выискивают налоговики, что грозит компании и руководству за искусственное дробление бизнеса, а также как обезопасить свой бизнес от претензий проверяющих. 

ФНС усилила контроль за «дробленцами»: что выискивают инспекторы и как подстраховаться
Акцизы

Минфин разберется со схемами по неуплате акцизов

Для пресечения схем уклонения от уплаты налогов власти отменят нулевой акциз на медицинский спирт, а жидкий никотин сделают подакцизным товаром.

Как работать, отдыхать и платить зарплату в июне 2024 года + производственные календари

Расскажем о некоторых особенностях работы и отдыха в июне, надо ли сокращать рабочий день во вторник, как праздничный день отразится на отпускных, как изменится норма рабочего времени.

Иллюстрация: freepik/freepik
Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Как теперь будут облагаться налогом вклады и дивиденды

Инвесторы, чей годовой доход превышает 50 млн рублей, не смогут продать ценные бумаги без уплаты налога, даже если срок владения акциями был больше 5 лет.

Шкала справедливости. В России изменят ставки НДФЛ для богатых (и не очень)

Минфин определился с предстоящими изменениями налоговых ставок. Расскажем, кто будет платить повышенные ставки НДФЛ и как рассчитать выплату.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру

Обзор сервисов по работе с самозанятыми, физлицами и ИП 2024. Поиск исполнителей, документы, проверки, расчеты

В нашем обзоре мы собрали сервисы, которые помогают бизнесу и самозанятым решать все задачи – поиск исполнителей, расчеты, обмен документами, проверка партнеров и т. д. Кроме того, многие из таких площадок работают с обычными физиками и ИП. Так что можно закрыть вопросы сотрудничества с любыми исполнителями.

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
1

Налог на прибыль организаций может вырасти до 25%

Минфин откажется от оборотных сборов, курсовых экспортных пошлин, но повысит налог на прибыль компаний с 20% до 25%.

НДПИ

Минфин: НДПИ повысят, но рентабельность добывающих предприятий останется высокой

После повышения налога на добычу полезных ископаемых компании сохранят свою рентабельность на уровне 20-25%.

УСН

Порог для применения УСН поднимут до 450 млн рублей

Чтобы бизнесу было выгодно работать в белую и не применять схемы искусственного дробления, Минфин повысит лимиты по УСН, а также предоставит предпринимателям право выбора при оплате НДС.

Какой режим налогообложения выбрать фрилансеру: советы от ФНС

Налоговики призывают фрилансеров легализовать свою деятельность и прозрачно уплачивать свои налоги, чтобы работать без риска и избежать штрафов.

Интересные материалы

Минфин решил ввести 5-ступенчатую систему НДФЛ. Чтооооо??? Вменение НДС части бизнеса на «упрощенке». Чтооооо???

Минфин РФ предлагает расширить прогрессивную шкалу НДФЛ, снизив порог годового дохода для применения ставки 15% до 2,4 млн рублей и введя еще три ступени с максимальной ставкой 22% для доходов свыше 50 млн рублей.

Минфин решил ввести 5-ступенчатую систему НДФЛ. Чтооооо??? Вменение НДС части бизнеса на «упрощенке». Чтооооо???