(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Химстрой"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.09.2009
по делу N А65-15675/2009
по исковому заявлению администрации г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства к открытому акционерному обществу "Химстрой" о расторжении договора аренды от 13.12.2005 N 3755 земельного участка площадью 12 978 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0054, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 в Октябрьском районе, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2005 N 18-18-01/091/2005-142 и приведении земельного участка в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, а именно: восстановить нарушенный почвенный слой, убрать с территории земельного участка строительный мусор, снести подпорную стенку, засыпать образовавшийся вследствие выемки грунта котлован,
установил:
администрация г. Ижевск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Химстрой" (далее - ответчик, ОАО "Химстрой") (с учетом принятых уточнений предмета иска) о расторжении договора аренды от 13.12.2005 N 3755 земельного участка площадью 12 978 кв. м с кадастровым номером 18:266010067:0054, состоящего из земельного участка площадью 8113 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0052 и земельного участка площадью 4865 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0053, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 в Октябрьском районе, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2005 N 18-18-01/091/2005-142 и приведении земельного участка площадью 8113 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0052, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 в Октябрьском районе, в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, а именно: восстановить нарушенный почвенный слой, убрать с территории земельного участка навал грунта, засыпать образовавшийся вследствие выемки грунта котлован, снести подпорную стенку из бетонных плит и свай из металлических конструкций, убрать ограждение земельного участка из бетонных плит и металлопрофиля.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 сентября 2009 года иск удовлетворен. Суд решил расторгнуть договор аренды от 13.12.2005 N 3755 земельного участка площадью 12 978 кв. м с кадастровым номером 18:266010067:0054, состоящий из земельного участка площадью 8113 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0052 и земельного участка площадью 4865 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0053, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 в Октябрьском районе, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2005 N 18-18-01/091/2005-142. Привести земельный участок площадью 8113 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0052, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 в Октябрьском районе, в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, а именно: убрать навал грунта, засыпать образовавшийся вследствие выемки грунта котлован, снести подпорную стенку из бетонных плит и свай, металлических конструкции, убрать ограждение земельного участка из бетонных плит и металлоконструкций. С открытого акционерного общества "Химстрой" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины.
В апелляционном порядке судебный акт не обжаловался.
При вынесении судебного акта суд установил факт нецелевого использования земельного участка, переданного открытому акционерному обществу "Химстрой" по договору аренды от 13.12.2005 N 3755. При этом, суд указал на соблюдение истцом по делу - администрацией г. Ижевска досудебного порядка урегулирования спора, сославшись на требование от 23.10.2008 N 01-16-ою/2813а.
Не согласившись с принятым судебным актом, открытое акционерное общество "Химстрой" обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан по делу А65-15675/2009 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование поданной по делу кассационной жалобы ОАО "Химстрой" ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Судом дана неправильная оценка соблюдению истцом досудебного порядка урегулирования спора. Также судом ошибочно сделан вывод о том, что на спорном земельном участке были произведены строительно-монтажные работы по строительству жилого дома. Суд не дал надлежащую оценку разрешению на земляные работы от 29.05.2007 N 500.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замены судьи, рассматривающего дело, П.В.Г. на судью А.И.В.
Представитель администрации г. Ижевска против доводов, изложенных в кассационной жалобе, возразил, представил отзыв. Просил оставить судебный акт без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 10.12.2009 до 09 часов. После перерыва судебное заседание продолжено с участием сторон.
Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей администрации г. Ижевска и ОАО "Химстрой", судебная коллегия кассационной инстанции считает необходимым кассационную жалобу удовлетворить, отменить обжалуемое решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.09.2009 и направить дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, администрация г. Ижевска (арендодатель) и ЗАО "СТНХ" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка (части земельного участка) от 13.12.2005 N 3755, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок единого землепользования, с кадастровым номером 18:26:010067:0054 общей площадью 12 978 кв. м, состоящий из земельного участка площадью 8113 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0052 и земельного участка площадью 4865 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0053 с адресом: г. Ижевск, ул. Береговая, 3, в Октябрьском районе. Ежегодная арендная плата за участок установлена в размере 413 868 руб. 42 коп.
На участке имеются объекты недвижимости, указанные в приложении к договору, являющимся неотъемлемой частью договора.
Согласно пунктам 1.5,4.1, 4.2.2 договора участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания пирса. Арендатор имеет право: использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.5 договора.
В пункте 1.6 договора предусмотрено, что изменение разрешенного использования не допускается без согласия арендодателя.
Согласно приложению N 3 к договору, на составном земельном участке единого землепользования площадью 12 978 кв. м, расположенном в водоохранной зоне Ижевского пруда, запрещено новое строительство объектов недвижимости, функциональное назначение которых противоречит режиму использования земель природоохранного назначения, складирование и захоронение промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов и мусора, размещение стоянок транспортных средств.
Пунктом 4.6 названного приложения установлена обязанность арендатора получать в установленном порядке разрешение в администрации города Ижевска до начала реконструкции, нового строительства, изменения функционального назначения помещений, изменения разрешенного использования земельного участка, производства земельных работ, благоустройства прилегающей территории, установки рекламы и ограждений.
В пунктах 6.5, 6.5.5 договора стороны установили, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при нарушении режима разрешенного использования земельного участка.
Договор N 3755 заключен сроком до 24.10.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике (пункт 2.1 договора).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2005.
В дальнейшем, ЗАО "СТНХ" (Сторона 1) и ООО "Уральская фармацевтическая компания" (Сторона 2) заключили договор уступки права, в соответствии с которым Сторона 1 передает Стороне 2 право аренды на земельный участок единого землепользования с кадастровым номером 18:26:0100067:0054 общей площадью 12 978 кв. м, состоящей из земельного участка площадью 8113 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0052 и земельного участка площадью 4865 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0053 с адресом: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 в Октябрьском районе, и выбывает из вышеуказанных прав.
Вопрос об уступке по настоящему договору согласован с Управлением земельных ресурсов и землеустройства администрации г. Ижевска.
Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 17.03.2006 N 18-18-01/016/2006-328.
24 апреля 2006 года ООО "Уральская фармацевтическая компания" (Сторона-1) и ОАО "Химстрой" (Сторона-2) заключили договор уступки права от 24.04.2006, согласно которому Сторона-1 передает Стороне-2 право аренды на земельный участок единого землепользования с кадастровым номером 18:26:010067:0054 общей площадью 12 978 кв. м с адресом: г. Ижевск, ул. Береговая, 3, в Октябрьском районе и выбывает из вышеуказанных прав.
Вопрос об уступке по настоящему договору согласован с Управлением земельных ресурсов и землеустройства администрации г. Ижевска.
Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 21.09.2006 N 18-18-01/048/2006-633.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.2 договора аренды арендодателю предоставлено право осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду.
При осуществлении муниципального контроля за использованием и охраной земель, истцом составлены акт проверки использования земель от 02.08.2007 N 238, акт обследования земельного участка от 10.10.2008 N 301.
Из акта проверки N 238 с приложенными к нему фототаблицами следует, что на арендованном земельном участке ответчик установил забор из железобетонных плит и вагончик для рабочих, складирует строительные материалы, на земельном участке работает строительная техника. Согласно письму Главного управления и градостроительства администрации г. Ижевска от 17.07.2007 N 01-07/2760 ОАО "Химстрой" разрешение на проведение строительных работ на земельном участке по адресу: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 не получало (т. 1 л. д. 16 - 20).
Актом обследования земельного участка N 301 с приложенными к нему фототаблицами установлено, что ответчик разместил на земельном участке, предоставленном по договору два строительных вагончика и одну единицу строительной техники, произвел выемку грунта, в результате которой образовался навал грунта площадью не менее 1000 кв. м и высотой не менее 5 м, образовался уступ, протяженностью не менее 100 м, высотой не менее 5 м, установил стенку из железобетонных плит и свай для укрепления уступа, образовавшегося вследствие выемки грунта. Ограждение не демонтировано, земельный участок после проведения земляных работ в исходное состояние не приведен (т. 1 л. д. 21 - 27).
23 октября 2008 года истец направил в адрес ответчика требование N 01-16-ою/2813а, в котором предложил в течение 15 дней с момента получения настоящего требования устранить допущенные нарушения условий договора, демонтировать ограждение территории по ул. Береговая, 3, демонтировать подпорную стенку со стороны ОАО "Электромеханический завод "Купол", привести земельный участок в состояние, пригодное для его разрешенного использования, прекратить проектирование объектов капитального строительства по ул. Береговая, 3. В этом же письме истец сообщил, что решением комиссии по предварительному согласованию мест размещения объектов от 03.09.2008 было отменено решение комиссии от 14.02.2007 о размещении дома по ул. Береговая, 3. В случае невыполнения ответчиком настоящего требования, истец в соответствии со статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.5.5 обратится в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора (т. 1 л. д. 28).
31 марта 2009 года истец составил акт проверки соблюдения земельного законодательства N 111, из которого следует, что ответчик не выполнил требование истца N 01-16-ою/2813 и не устранил нарушения, зафиксированные в акте обследования земельного участка N 301, земельный участок после проведения земельных работ в исходное состояние не привел (т. 1 л. д. 30 - 37).
В письме от 07.04.2009 N 181 ответчик указал на то, что ОАО "Химстрой" выполнены подготовительные работы на арендованном земельном участке по укреплению откоса, земляные работы по вертикальной планировке, инженерно-геологические изыскания на основании ранее оформленных документов, разрешающих размещение и проектирование жилого дома на указанном земельном участке. В соответствии с рекомендациями протокола выездного совещания от 16.07.2008 работы на объекте прекращены. В настоящее время строительно-монтажные, земляные и другие работы на объекте не ведутся, Однако, демонтаж существующего ограждения и временной подпорной стойки в период весеннего снеготаяния и дождей, считает нецелесообразным. В целях обеспечения безопасной эксплуатации земельного участка, просит истца дать разрешение на перенос ограждения в летнее время.
Требование истца о досрочном расторжении договора аренды основано на подпункте 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением) и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества).
Требование о приведении земельного участка в состояние пригодное для его дальнейшего использования истец основывает на пункте 4 части 2 статьи 60, пункте 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Суд, рассматривая дело, правомерно установил, что спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка. К данным правоотношениям подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которыми определены конкретные способы защиты нарушенного права, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Между тем, давая оценку соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд не учел следующего.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе и при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ГК РФ.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно статье 619 ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в материалы дела представлено требование от 23.10.2008 N 01-16-ою/2813а, направленное Управлением земельных ресурсов и землеустройства администрации г. Ижевска в адрес ответчика требование, в котором уполномоченный орган предложил в течение 15 дней с момента получения настоящего требования устранить допущенные нарушения условий договора, демонтировать ограждение территории по ул. Береговая, 3, демонтировать подпорную стенку со стороны ОАО "Электромеханический завод "Купол", привести земельный участок в состояние, пригодное для его разрешенного использования, прекратить проектирование объектов капитального строительства по ул. Береговая, 3. В этом же письме истец сообщил, что решением комиссии по предварительному согласованию мест размещения объектов от 03.09.2008 было отменено решение комиссии от 14.02.2007 о размещении дома по ул. Береговая, 3. В случае невыполнения ответчиком настоящего требования, истец в соответствии со статьями 452, 619 ГК РФ и пунктом 6.5.5 обратится в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора.
Между тем, судом не установлено, содержит ли названное требование N 01-16-ою/2813а, наряду с требованиями, установленными статьей 619 ГК РФ, предложение о расторжении договора в смысле пункта 2 статьи 452 ГК РФ.
Без исследования указанных обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения дела, вывод арбитражного суда об удовлетворении иска в части расторжения договора не может быть признан достаточно обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Следует отметить, что в силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не вправе давать оценку дополнительным доказательствам, направленным истцом в адрес суда кассационной инстанции вместе с отзывом на кассационную жалобу, поскольку данные доказательства не были предметом рассмотрения в суд первой инстанции.
Удовлетворяя требование о приведении земельного участка площадью 8113 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0052, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 в Октябрьском районе, в состояние пригодное для его дальнейшего использования, суд мотивировал свое решение положениями статьи 622 ГК РФ, подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ, а также пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ.
Действительно, в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу пункта 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Исходя из вышеизложенного, поскольку судебная коллегия кассационной инстанции пришла к выводу о вынесении судом первой инстанции решения о расторжении договора аренды от 13.12.2005 N 3755 по неполно выясненным обстоятельствам, а заявленное истцом требование о приведении земельного участка площадью 8113 кв. м с кадастровым номером 18:26:010067:0052, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Береговая, 3 в Октябрьском районе в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, зависит, в том числе, от исхода рассмотрения первого требования, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения Арбитражного суда по делу N А65-15675/2009 от 23.09.2009 в полном объеме и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, дать надлежащую правовую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения спора, оценить в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Кроме того, при новом рассмотрении в порядке пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду необходимо разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных в связи с подачей кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.09.2009 по делу N А65-15675/2009 отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
Направить дело N А65-15675/2009 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.