Материалы с тегом незавершенное строительство

Минфин в письме № 03-07-11/72106 от 02.11.2017 разъяснил порядок налогообложения операции по реализации многоквартирного жилого дома, который еще не достроен.

Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК не подлежат налогообложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.

Таким образом, правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного указанным подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 НК, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.

ФНС России на своем сайте разъяснила особенности налогообложения объектов незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности у физических лиц, отнесены НК РФ к отдельному виду объектов налогообложения по налогу на имущество, напоминает налоговое ведомство.

В зависимости от применяемой налоговой базы установлены следующие особенности налогообложения таких объектов:

  • если в субъекте РФ налог исчисляется с учетом кадастровой стоимости (перечень таких регионов), то для объектов незавершенного строительства налоговая ставка не может превышать 0,3 % (если проектируется жилой дом), а в отношении иных объектов – 0,5 %. При этом собственники объектов незавершённого строительства не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога, и не пользуются налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов налогообложения (справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам);
  • если в субъекте РФ для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость, то объекты незавершённого строительства не облагаются налогом, поскольку приказом Минстроя России от 04.04.1992 № 87 «Об утверждении Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности» определение инвентаризационной стоимости строящихся объектов не предусмотрено.
Уточнить информацию о назначении налогооблагаемого объекта, примененной налоговой ставки и налоговой базе можно, воспользовавшись интернет-сервисом ФНС России «Личный кабинет налогоплательщика».

Налоговый кодекс позволяет учесть в составе внереализационных расходов затраты на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен. Между тем судьба стоимости самого ликвидируемого объекта налоговым законодательством до сих пор не решена. Официальные органы неоднократно рассматривали данную проблему, но всякий раз указывали на невозможность признания в расходах стоимости объектов незавершенного строительства.

Будет ли считаться предпринимательской деятельностью сдача одним физическим лицом другому физическому лицу возводимого жилого дома в качестве объекта незавершенного строительства (степень готовности – 92 %)?

Согласно статье 407 НК РФ от уплаты налога на имущество физлиц освобождены пенсионеры.

Между тем налоговые льготы в отношении объектов незавершенного строительства Налоговым Кодексом не предусмотрены, пояснил Минфин в письме № 03-05-06-01/64498 от 03.11.2016.

Вместе с тем на основании статьи 399 НК РФ такие льготы могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

За разъяснениями о порядке получения имущественного вычета в Минфин обратился налогоплательщик, который приобрел недостроенный жилой дом и получил на него свидетельство о праве собственности в 2013 году.

Как пояснили в Минфине, в соответствии с пп. 6 и 7 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы.

Так как свидетельство о праве собственности на жилой дом было получено налогоплательщиком в 2013 году, то право на получение имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение и достройку жилого дома у налогоплательщика возникло в 2013 году.

Таким образом, исходя из изложенного, налогоплательщик имеет право получить имущественный вычет за 2013 год и последующие годы, в котором учесть расходы на приобретение не завершенного строительством жилого дома и расходы по его достройке, понесенные в предыдущие годы. Такой вывод содержится в письме Минфина № 03-04-05/53093 от 09.09.2016.

Если объект незавершенного строительства в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета не учитывается в качестве объекта основных средств, в силу пункта 1 статьи 374 НК РФ данный объект не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

Объект может быть признан основным средством если одновременно выполняются условия, установленные пунктом 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

Такие разъяснения дало Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве в письме № 16-15/048499 от 06.05.2016 г.

Минфин РФ в письме от 15 февраля 2016 г. № 03-02-07/1/8096 уточняет порядок постановки на учет  обособленного подразделения организации по месту нахождения объекта незавершенного строительства.

Ведомство напоминает, что местом нахождения обособленного подразделения организации признается место осуществления деятельности организации, в частности, определяемое адресом.

При этом присвоение адреса объекту незавершенного строительства осуществляется, в том числе в случае выдачи разрешения на строительство здания или сооружения.

Таким образом, у организации имеется возможность при направлении в налоговые органы сообщения о создании обособленного подразделения указать данный адрес, присвоенный объекту незавершенного строительства.

Минфин РФ в своем письме от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755 приводит порядок применения НДС при реализации объектов незавершенного строительства жилых домов.

В письме отмечается, что согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ, не подлежат обложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Вместе с тем, правовых оснований для применения данной нормы в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.

При реализации объектов незавершенного строительства жилых домов, подлежащих обложению НДС, суммы этого налога, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), ранее использованных для строительства жилого дома, подлежат вычету. При этом в налоговый орган следует представить уточненные декларации по НДС и, при необходимости, по налогу на прибыль.

Правительство РФ утвердило порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Как сообщает пресс-служба кабинета министров, Гражданским кодексом РФ предусмотрена возможность отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка. Такие объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем их продажи на публичных торгах.

В связи с этим Постановление от 3 декабря 2014 года №1299 устанавливает, что такие публичные торги проводятся в виде аукциона, открытого по составу участников.

Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу. Извещение о проведении аукциона подготавливается и размещается не менее чем за тридцать дней до его проведения, определяется содержание извещения и порядок его опубликования.

Минэкономразвития разработало проект правительственного постановления «Об установлении порядка проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Текст документа опубликован на Едином портале для размещения информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатов их общественного обсуждения.

Положение устанавливает порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предполагается, что новый порядок вступит в силу с 1 марта 2015 года.

В пятницу, 26 сентября, Госдума приняла в третьем чтении проект закона «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»». В соответствии с ним с 2015 года налог на имущество физлиц будет рассчитываться не по инвентаризационной, а по кадастровой оценке объектов, максимально приближенной к их реальной рыночной стоимости.

Исчисление налога по новому порядку будет распространяться, в том числе и на объекты незавершенного строительства. Об этом журналистам заявил руководитель Департамента экономической политики и развития города Максим Решетников.

«В законопроекте сохранены все льготные категории граждан, которые сейчас освобождены или имеют существенные скидки по уплате этого налога: пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи, ветераны, - напомнил глава департамента. - Но сделана одна оговорка: все льготы действуют в отношении только каждого отдельного объекта одного типа. Иными словами, если вы - льготник, налог не будет исчислен на одну из ваших квартир, которую вы выберете. Если вы сами не выбрали, налоговая служба за вас выберет самый дорогой по стоимости объект, который находится у вас в собственности.

Еще в законопроекте норма о вычетах, весьма социальная: из каждого объекта идёт вычет вне зависимости от того, сколько у вас объектов. С квартиры 20 м2, с дома, индивидуального жилого строения – 50 м2, с комнаты – 10 м2. То есть если у вас три квартиры, вычет будет с каждой».

«Налогом будут облагаться, в том числе, объекты в стадии незавершенного строительства, - подчеркнул Решетников. - Имеется в виду - стоит дом, но формально он не введен в эксплуатацию, например ручку не прикрутили. В нем живут, его, зачастую, покупают, продают… Если на объект есть права, значит, он уже подлежит налогообложению.

Безусловно, у нас есть вопросы, связанные с необязательностью регистрации объектов и регистрации прав. Но, в то же время, налоговая служба, в случае выявления таких объектов, вправе предъявить требования к гражданину, потому что объект реально существует, он должен быть зарегистрирован».

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для целей ведения бухгалтерского учета.

ФАС Московского округа в Постановлении № А41-28076/11 от 18.07.2013 пояснил, что не возникшее право на вновь созданное недвижимое имущество не подлежит защите путем предъявления вещного иска.

ФАС указал, что право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности у истца на спорный объект незавершенного строительства могло возникнуть только с момента государственной регистрации данного права, а поскольку право собственности истца на указанный в исковом заявлении объект недвижимости никогда зарегистрировано не было, то исковые требования о признании права собственности на данный объект, по заявленным основаниям, не могут быть признаны обоснованными.

На вновь созданное в соответствии с нормами действующего законодательства недвижимое имущество право собственности не может быть признано в судебном порядке, поскольку суд не может заменить собой государственный регистрирующий орган.

У истца отсутствует право на предъявление вещного иска, поскольку вещным иском о признании права может быть осуществлена защита только ранее возникшего вещного права, оспариваемого другими лицами.