Кредитная машина постоянно ломается, и хочется продать ее быстрее, не дожидаясь, пока будет погашен заем… Семья распалась, никто больше не хочет жить в ипотечной квартире и выплачивать жилищную ссуду… Пришлось сменить работу, и дорогая кредитная квартира в центре города стала просто не нужна, столько денег уходит на проценты банку… Все эти ситуации объединяет одно. Такой желанный когда-то кредит стал невыносимым бременем, и больше нет желания или возможности обслуживать его.
Ситуации, когда заемщик отказывается от приобретенной в кредит машины или квартиры, встречаются довольно часто. Это могут быть потеря работы, ухудшение зарплатных условий, семейные обстоятельства — рождение ребенка (когда семья теряет часть заработка) или развод (когда семья условно теряет половину дохода). По словам директора департамента кредитования розничного бизнеса и МСБ Абсолют Банка Елены Ковырзиной, чаще всего такие ситуации связаны с потерей высокооплачиваемой работы, сокращением доходов по основному месту работы (отсутствие бонусов, премий), проблемами с бизнесом. «Также нередки случаи, связанные с разводом супругов и разделом совместно нажитого имущества и обязательств, — рассказывает эксперт. — Когда доходы одного супруга не позволяют платить по займам, взятым с расчетом того, что погашение кредитов будет производиться из совместных доходов, то единственным решением является реализация приобретенной в кредит квартиры или машины».
Банкиры признают — подобные обращения заемщиков — не редкость. По словам начальника отдела реализации имущества розничного бизнеса и МСБ Промсвязьбанка Ваге Фанян, обращения по реализации транспорта могут поступать несколько раз в неделю, по квартирам несколько обращений в месяц.
«Если созрело решение продать ипотечную квартиру или кредитную машину, то в первую очередь заемщик должен обратиться в банк и уточнить юридическую схему проведения сделки, — комментирует начальник управления риск-менеджмента физических лиц Райффайзенбанка Станислав Тывес. — Также необходимо уточнить, согласится ли банк на реализацию, если вырученных с продажи денег может не хватить на погашение всей суммы кредита».
Продажа залога для погашения кредита может происходить через суд или во внесудебном порядке.
Продажа имущества по судебному решению происходит через публичные торги. Их организуют судебные приставы. По словам управляющего партнера адвокатского бюро «Гребельский и партнеры» Александра Гребельского, если собственник согласен на продажу, то для экономии времени и денег должник самостоятельно, с согласия банка, продает квартиру и расплачивается по своему кредиту. Торги в таком случае не проводятся.
«Если банк не даст согласие на такую рокировку или не найдется покупатель, то будут применяться законные процедуры, и то когда банк решит их инициировать, а к этому моменту может существенно возрасти задолженность», — уточняет Гребельский.
Процедура реализации залога, будь то квартира или машина, начинается с подачи заемщиком в банк соответствующего заявления. Затем производится оценка рыночной стоимости для определения возможной цены продажи объекта. Заемщик может самостоятельно искать покупателя, ориентируясь на оценку, установленную банком. По словам Елены Ковырзиной, как правило, если заемщик объективно не может погашать кредит, банки активно содействуют в реализации заложенной квартиры. Например, если клиенту необходимо содействие банка в вопросе поиска потенциальных покупателей, то банк может разместить информацию об этом на своем сайте. Подготовка документов и проведение сделки купли-продажи осуществляются непосредственно в банке, и, после полного погашения кредита, снимается обременение на заложенное имущество.
«Наиболее сложный этап — оформление документации и расчеты между покупателем и банком, — говорит Елена. — На этом этапе в согласовании документов по сделке обязательно участвуют юристы банка с целью снижения риска для сторон сделки, и весь процесс контролируется сотрудником банка». Расчеты по договору купли-продажи проводятся в банке, в день заключения сделки. Денежные средства от покупателя перечисляются на счет погашения кредита, обеспеченного продаваемой квартирой.
Некоторые банки предлагают потенциальным покупателям заложенной недвижимости кредиты на более выгодных условиях. Однако все это решается в индивидуальном порядке, специально разработанных программ в банках, как правило, нет. «При желании купить имущество на торгах покупатель может получить лишь ипотечный кредит под залог уже имеющегося в собственности иного объекта недвижимости. Под залог покупаемого на торгах объекта ипотечные кредиты в Райффайзенбанке не выдаются», — уточняет Станислав Тывес.
Продажа залогового авто с согласия заемщика/залогодателя схожа с реализацией квартиры, но несколько проще. «Реализация транспортных средств происходит по рыночным ценам с учетом технического состояния», — поясняет Ваге Фанян. «Начальная цена определяется на основании соглашения между клиентом и банком, а в случае спорных ситуаций — судом», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования банка «Западный» Антон Тиванов. — Если начальная цена определяется на основании отчета оценщика, то она устанавливается равной 80% рыночной стоимости автомобиля, определенной в отчете оценщика. Деньги от продажи квартиры/машины в первую очередь идут на погашение кредита, а все, что остается свыше (если, конечно, остается), получает заемщик.
Если все-таки дело дошло до проведения публичных торгов, будь то квартира или автомобиль, о дате и месте проведения торгов залогодержателю (заемщику) сообщается заранее. Информация о торгах размещается на сайте www.torgi.gov.ru.
При проведении повторных публичных торгов цена снижается на 15%. Если и они будут признаны несостоявшимися, то банк может оставить предмет залога за собой. При этом цена полученного объекта будет определена в размере 75% от его начальной стоимости. Таким образом, может оказаться, что не все обязательства клиента будут покрыты стоимостью объекта, и он все равно останется должным кредитной организации. «Если первоначальный взнос при приобретении той или иной вещи был минимален, начисленные проценты велики, то не редки случаи, когда и вырученных денег при продаже объекта по рыночной стоимости не хватает для покрытия задолженности», — говорит Александр Гребельский. Но это не единственная проблема.
Каждый шаг большинства заемщиков в России фиксируется в их кредитных историях, в том числе и подобные «сделки» с банком. Безусловно, добровольная продажа заложенного имущества — это лучше, чем выход на долгосрочную просрочку, однако, в принципе, многими банками она рассматривается как вариант дефолта. Сможет ли в дальнейшем заемщик, попавший в подобную ситуацию, претендовать на новые кредиты, зависит исключительно от кредитной политики банков.
«Мы, например, рассматриваем каждый такой случай индивидуально, — рассказывает Антон Тиванов. — Многое зависит от причин, по которым клиент вышел на просрочку, от своевременности погашения задолженности и прочего». «Безусловно, обо всех подобных ситуациях мы сообщаем в БКИ (если в анкете имеется согласие клиента на обработку его персональных данных)», — уточняет эксперт. Так что, если клиент с подобной кредитной историей обращается за новым кредитом в другой банк, его, скорее всего, ждет более тщательная проверка, чем клиента с благополучной кредитной историей.
Начать дискуссию