Путь к доступному жилью

Благодаря государственным инициативам по созданию программ льготной ипотеки за последнее время существенно улучшилась ситуация с обеспечением жильем военных, появились надежды на повышение качества жилищных условий молодых семей и отдельных категорий молодых специалистов. Однако о радикальном изменении ситуации по стране в целом говорить пока не приходится.

Средняя стоимость самого дешевого жилья экономкласса в российских регионах сейчас составляет 1,2 млн рублей - в эту сумму обойдется квартира в 40 м2. Следовательно, квадратный метр стоит 30 тыс рублей. Данную квартиру гражданам нельготных категорий, то есть большинству, можно приобрести в кредит минимум под 11% годовых. Такова на сегодняшний день самая доступная ставка Сбербанка, который занимает практически монопольное место на ипотечном рынке российских регионов. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию средняя по стране ставка по выданным ипотечным кредитам еще выше, а к концу года ее уровень прогнозируют в 13,5% годовых. Но при таких процентах по ипотеке рассчитывать на получение кредита можно далеко не всем, ведь обычной для многих российских городов зарплаты в большинстве случаев не хватит на получение суммы, необходимой для приобретения самого дешевого жилья.

Если сравнить нашу ситуацию с положением дел в США, то там все складывается прямо противоположным образом. Ипотечные кредиты в среднем под 4% годовых при сроке 30 лет доступны большинству граждан, имеющих оплачиваемую работу. За счет ипотеки, которой сопутствуют строительство и продажа новых домов, производство и покупка товаров для ремонта и интерьера, а значит, и оплачиваемые рабочие места, генерируется 40% прибыли в экономике страны.

На протяжении почти десятилетия Россия стремится приблизиться хотя бы к шестипроцентному порогу ипотечной ставки. Сейчас на федеральном уровне принята новая программа до 2018 года по снижению и стоимости жилья, и ставок ипотечного кредитования. Однако достигнуть желаемого только введением льготной ипотеки для определенных групп населения невозможно. Нужны решительные меры в масштабах всей страны. Одним из вариантов может быть предложение, которое не потребует дополнительных расходов бюджета и вполне по силам экономике в ее нынешнем состоянии, а в конечном счете принесет пользу государству.

Как известно, на ставку по ипотеке для граждан влияет не только маржа банков, но и стоимость привлеченных ресурсов и, конечно, срок их привлечения. Чтобы обеспечить банкам постоянное рефинансирование под выданные ипотечные кредиты в масштабах страны, нужна государственная программа с едиными для всех финансовых учреждений условиями. Прежде всего это важно для региональных банков, которые, в отличие от крупнейших кредитных организаций, не могут позволить себе иностранные заимствования и подобные дешевые средства привлечения фондирования.

Суть предложения такова: Центробанк вводит операции РЕПО для банков, работающих в регионах, под залог облигаций с ипотечным покрытием, которое будет сформировано из кредитов, выданных на покупку жилья в регионах, с дисконтом 85%. Срок таких операций должен быть минимум год, что на сегодняшний день возможно, но лучше три года, а ставка - 3% в год. Главными условиями формирования банками ипотечного покрытия при этом должны стать цена жилья (до 30 тыс рублей за метр) и его местоположение (нестоличные города). Облигации, обеспеченные ипотечным покрытием, если объектом залога выступает качественное жилье, являются надежным инструментом - просроченная задолженность заемщиков по ипотечным кредитам самая низкая среди всех видов кредитования частных лиц.

Новая практика РЕПО поставит банки в равные условия: получив надежное и доступное финансирование, они смогут выдавать ипотечные кредиты населению под желаемые 5-6% годовых. Завышать ставки в условиях массовой доступности «дешевых» денег будет бессмысленно, напротив, начнет расти конкуренция в этом секторе. При длительности РЕПО ЦБ в три года ставку по ипотеке для населения в 5-6% годовых можно будет зафиксировать на тот же срок, а в дальнейшем сделать ее «плавающей» в зависимости от параметров РЕПО Центробанка.

Рефинансируя таким образом банки на триллион рублей в год, Центробанк получит убыток в 40 млрд рублей, но бюджет страны в целом выиграет намного больше этой суммы. Ведь доступная всем ипотека -это масштабное строительство, рост производства и продаж сопутствующих материалов, мебели и техники для новых квартир. Это оплачиваемая работа и довольные своей жизнью полноценные семьи - тот самый средний класс, о создании которого мы так давно говорим.

В итоге такая ипотечная практика поможет достичь и второго ориентира - снижения цен на жилье в масштабах страны, а в дальнейшем будет способствовать развитию региональных городов и замедлению оттока населения из них в мегаполисы. Ведь с новыми условиями не нужно будет ехать в столицу только для того, чтобы заработать на квартиру. Осуществить все это можно именно с помощью региональных банков, которые работают в тех городах, где будет строиться и продаваться доступное жилье.

Текст Николай Журавлев, член Совета Федерации Федерального собрания РФ