Каждый объект недвижимости, будь то земельный участок, строение, квартира должен быть поставлен на учёт и внесён в регистрационные записи Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), где указываются его основные параметры, в том числе и кадастровая стоимость.
Говоря простым языком, кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки и служит, прежде всего, для расчета налогов, определения размера арендной платы.
Ну а если совсем просто, то кадастровая стоимость — это то, во что оценивает государство, принадлежащее вам недвижимое имущество.
Данная деятельность строго регламентирована, и порядок проведения государственной кадастровой оценки закреплен в законодательстве об оценочной деятельности.
Правила государственной кадастровой оценки
Во-первых, государственная кадастровая оценка проводится «по графику».
Периоды проведения в законе определены следующим образом: не чаще чем 1 раз в течение 3 лет, но и не реже чем 1 раз в течение 5 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки.
Исключения составляют города федерально значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь). Здесь государственная кадастровая оценка может производиться чаще: ограничение установлено 1 раз в течение 2 лет.
Во-вторых, государственная кадастровая оценка проводится «по распоряжению». Основанием для проведения государственной кадастровой оценки является акт органа государственной власти (или органа местного самоуправления — если он наделен такими полномочиями).
Он доводится до всеобщего сведения посредством размещения на официальном сайте. Таким образом, ничего не препятствует ознакомлению с ним любого желающего.
Конкретизирует изданный акт Росреестр. Именно он определяет точный список объектов, в отношении которых будет проводиться оценка.
В-третьих, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки определяется на конкурсной основе. Выбранная оценочная организация и готовит отчет об оценке содержащихся в перечне, сформированном Росреестром, объектов недвижимости.
Причина несогласия с размером кадастровой стоимости
Поскольку объектов оценки, как правило, много, при определении их кадастровой стоимости используется метод массовой оценки.
В нем и кроется причина дальнейшего несогласия собственников с определенной в ходе государственной кадастровой оценки стоимостью.
Как следует из названия, метод массовой оценки предполагает массовую оценку большого количества отличных друг от друга объектов недвижимости. Это приводит к различиям между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, причем, как правило, не в пользу собственника.
Массовый подход к оценке является вынужденной мерой. Однако определение в качестве факторов, влияющих на цену объекта, таких показателей, как отсутствие либо наличие развитой инфраструктуры, удаленность от населенных пунктов, близость дорог, наличие подведенных коммуникаций и т. п. может привести к нивелированию различий между, к примеру, элитным жильем и обычными хрущевками.
Поэтому законодателем предусмотрена процедура оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.
В каких случаях необходимо изменить размер кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это публичный эквивалент его рыночной цены, на основании которой исчисляются налоги, арендная плата, выкупная стоимость и иные платежи, предусмотренные законодательством.
Следовательно, изменение кадастровой стоимости используется для целого ряда задач, когда требуется:
установить меньший размер земельного налога;
определить меньшую выкупную цену за земельный участок при приобретении в собственность;
рассчитать меньшую арендную плату;
сформировать меньший размер налога на имущество граждан и организаций;
иные ситуации, например, когда собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость).
Законодатель связывает перечисленные расчеты с кадастровой стоимостью, обозначая кадастровую стоимость как базовую величину.
В реальной кадастровой стоимости заинтересованы все собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, как объектов капитального строительства, так и земельных участков.
От неё, как уже отмечено, зависит, в том числе размер налога как земельного, так и на недвижимое имущество, арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности.
Разница рыночной и кадастровой стоимости
Во-первых, природа определения рыночной и кадастровой стоимости различна и приравнивать эти стоимости не совсем правильно.
Во-вторых, для того чтобы кадастровую стоимость определить в размере рыночной стоимости, необходим отчет об определении рыночной стоимости этого объекта недвижимости.
Такой отчет собственник может получить, заказав оценку недвижимости за свой счет. При этом оценщик обязательно должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков.
А представленные в интернете сведения о ценах спроса или предложения не отражают реальную цену сделки, поэтому не подтверждают рыночную стоимость.
Какие основания для пересмотра кадастровой стоимости
В соответствии с действующим законодательством, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как оспорить результат государственной кадастровой оценки
В первую очередь необходимо получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Данную информацию предоставляет Росреестр по запросу о предоставлении выписки о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сама процедура оспаривания размера кадастровой стоимости отличается в зависимости от субъекта, который намеревается её произвести.
Физические и юридические лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Причем обратиться такие лица могут как в комиссию в порядке досудебного урегулирования спора, так и непосредственно в суд, минуя стадию общения с комиссией.
Особенности судебных споров
В случае оспаривания размера кадастровой стоимости в судебном порядке определенную трудность несет исследование судом отчета об оценке объекта недвижимости, содержащего информацию о рыночной стоимости такого объекта и предъявляемого суду в качестве доказательства.
Так, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Например, ВС Республики Калмыкия уже принят ряд судебных актов об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. И, надо сказать, не везде суд поддерживал того или иного собственника недвижимого имущества.
По большей части отказ — это следствие неподготовленности административного истца (его представителя) к процессу, его надежды на то, что «суд разберётся».
Однако, последствия у такого отказа весьма чувствительны для того, кто платит налог, собирается выкупить земельный участок, арендует его и т.д.
Поэтому мы рекомендуем при решении вопроса об оспаривании кадастровой стоимости обратиться за помощью к профессионалам.
Каковы последствия оспаривания кадастровой стоимости
В случае, если комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или судом будет принято решение об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в сторону ее уменьшения, следовательно, должен быть произведен перерасчет налогов и арендной платы.
К слову сказать, с 1 января 2019 года изменились правила применения оспоренной кадастровой стоимости.
Граждане и организации могут пересчитывать налог на имущество, земельный налог за все периоды, когда применяли эту стоимость.
Пересчитать налог можно будет не с года подачи заявления в комиссию, а за весь период, когда действовала оспоренная оценка. Но заявление о зачете или возврате налогов подается в инспекцию в течение 3 лет после их уплаты. Поэтому вернуть или зачесть налог возможно за последние 3 года.
Чем раньше вы получите решение комиссии или суда, тем раньше сможете снизить затраты, связанных с владением недвижимостью.
В итоге, кадастровая стоимость недвижимости является одним из ключевых факторов, определяющих стоимость недвижимости. Этот показатель является основой для расчета налогов, а также влияет на процесс инвестирования и управления имуществом.
Кроме того, кадастровая стоимость недвижимости может быть использована для разрешения конфликтов между владельцами недвижимости и местными властями, оценки работы оценщика, определения юридических вопросов, а также для планирования бюджета и уменьшения рисков владельцев.
В связи с этим, для того чтобы определить правильную кадастровую стоимость недвижимости, необходимо обратиться к профессионалам, которые имеют соответствующий опыт и компетенции в этой области.
У экспертов компании «Кира Групп» имеется необходимый опыт, знания и практические навыки для того, чтобы предоставить высококачественную услугу по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Мы гарантируем, что наши услуги помогут нашим клиентам принимать обоснованные решения при инвестировании, управлении, разрешении юридических вопросов и других аспектах, связанных с недвижимостью.
Обращайтесь к нам за качественной консультацией!
Бесплатная консультация
По решению юридических вопросов связанных с недвижимостью
Если появились вопросы или нужно решить проблему
Заполните форму ниже и нажмите «Отправить» - и мы с вами свяжемся в ближайшее время
Реклама: ООО «Кира Групп», ИНН 0800005953, erid: LjN8KEmhA
Начать дискуссию