Жизненные примеры показывают, что их набор методов для продажи чужой недвижимости постоянно обогащается: в ход идут и поддельные доверенности, и паспорта, и даже свидетельства о рождении (чтобы заполучить квартиру по наследству). А законодательство не успевают менять с той же скоростью, с которой злоумышленники придумывают новые схемы.
Поэтому даже с учетом действующих механизмов защиты собственники рискуют не узнать, что их квартира или другая недвижимость уже продана или подарена кому-то.
Во-первых, закон сейчас предусматривает для собственников право включить в ЕГРН запрет на заключение сделок с недвижимостью без своего личного участия (ст. 36 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
При наличии такой отметки Росреестр откажет в регистрации сделки, если от имени собственника будет участвовать представитель по доверенности.
Аналогичное требование недавно установили и для нотариусов: они не направят сделку с участием представителя собственника на регистрацию в Росреестр, если в ЕГРН указан запрет на это.
Эта мера, бесспорно, полезна, но она не позволяет защитить собственника от продажи или дарения его недвижимости по поддельному паспорту (а такие случаи периодически встречаются в судебной практике — например, приговор Мосгорсуда от 20 мая 2021 г. по делу № 10-8188/2021).
Во-вторых, мошенники научились «похищать» чужую недвижимость дистанционно, используя возможности электронно-цифровой подписи.
После нескольких «успешно» проведенных таким образом сделок (по итогам которых собственники лишились своей недвижимости) в закон внесли поправки — и теперь сделки с недвижимостью в электронной форме возможны лишь при условии, что собственник предварительно даст свое согласие на это, лично обратившись в Росреестр через МФЦ (ст. 36.2 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Но и в этих правилах остались слабые места, которые могут стать лазейкой для мошенников.
В частности, регистрация электронной сделки допускается и при отсутствии соответствующего согласия собственника, если она заключается через нотариуса (в т.ч. с участием представителя собственника по нотариальной доверенности, если в ЕГРН нет отметки о запрете проведения сделок без его личного участия).
То есть при определенных условиях поддельная нотариальная доверенность от имени собственника все-таки может стать для мошенников ключом к его квартире.
В-третьих, известно о нескольких случаях, когда сделки с недвижимостью заключались от имени собственника его полным тезкой.
Например, недавно управление Росреестра по Республике Башкортостан сообщило о пресечении регистрации такой сделки: гражданин продал земельный участок по своему паспорту, пользуясь тем, что его Ф.И.О. полностью совпадали с Ф.И.О. собственника участка. И лишь благодаря бдительности сотрудников Росреестра эту сделку не удалось довести до конца.
Поэтому нельзя не признать, что только сам собственник может обеспечить надежную защиту своей недвижимости — включив в ЕГРН свои актуальные паспортные данные, подав заявление о запрете регистрации сделок со своей недвижимостью без личного участия и периодически проверяя свои объекты недвижимости (сейчас это оперативно можно сделать через портал «Госуслуги»: в личном кабинете доступны сведения об объектах недвижимости, принадлежащих гражданину).
Если вы сами продаете недвижимость, не забудьте, что этот доход облагается НДФЛ. Но есть случаи, когда налог платить не нужно, мы перечислили их в этой статье.
Начать дискуссию