Право

Чем может грозить покупка квартиры по доверенности: случай из судебной практики

При покупке недвижимости всегда нужно держать ухо востро: даже если сделка кажется абсолютно безопасной, это еще не значит, что так и есть на самом деле.
Чем может грозить покупка квартиры по доверенности: случай из судебной практики
Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Примеры из судебной практики показывают нам, какие подводные камни могут скрываться за продажей жилья. Представлю вашему вниманию недавний такой случай.

Мужчина выбрал на сайте объявлений подходящую ему квартиру. Встретившись с продавцами (ими была семейная пара), он договорился о сделке. При этом продавцы выставили два условия:

  1. расчет должен был производиться только безналичным способом (переводом на счет супруги), после чего документы передавались на регистрацию в МФЦ,

  2. сделку будет подписывать их представитель по доверенности. Доверенность была удостоверена нотариусом, действовала 1 год и предоставляла право подписывать договор от имени собственников и подавать все необходимые документы для регистрации сделки.

Покупатель согласился, и 17 февраля они подписали договор купли-продажи. Тогда же деньги были перечислены на счет сособственников, и документы были переданы в МФЦ для регистрации сделки.

Однако через 4 дня Росреестр все вернул, отказав в регистрации. А основания были весьма любопытны:

  • во–первых, доверенность представителя, который подавал документы, была отозвана продавцами квартиры в тот же день, когда заключалась сделка (договор был подписан в 12 часов 20 минут, доверенность была отменена в 13 часов 08 минут, а документы поданы в МФЦ в 13 часов 14 минут);

  • во–вторых, в тот же день собственница включила в ЕГРН отметку о запрете совершать сделки с ее квартирой без ее личного участия (закон сейчас позволяет установить такой запрет — тогда Росреестр откажет в регистрации сделки, если документы подаст не сам собственник, а его представитель по доверенности).

Как видно, продавцы подстраховались на тот случай, если доверенность не удастся отменить по каким-то причинам.

После этого покупатель узнал, что собственником его квартиры стала некая женщина: через несколько дней продавцы оформили договор дарения с дочерью сособственника, и на этот раз сделка успешно прошла регистрацию в Росреестре. А вернуть деньги покупателю продавцы отказались.

Мужчине ничего не оставалось, как подавать в суд иск об отмене дарения и признании его собственником спорной квартиры. Ответчики пояснили, что им пришлось отказаться от продажи жилья, т. к. цена оказалась слишком низкой по сравнению с заключением оценщика.

А дарение квартиры было обусловлено необходимостью обеспечить уход за пожилой матерью мужа: его дочь согласилась принять на себя эту обязанность взамен на квартиру.

Этот спор неоднократно пересматривался судебными инстанциями с различным исходом. Но в итоге решение все же вынесли в пользу покупателя:

  • продавцы указали в договоре, что заключают сделку не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а цена квартиры вполне соответствовала рыночной,

  • получив деньги на счет, они в тот же день отменили доверенность и включили в ЕГРН отметку о запрете сделок без своего личного участия, что привело к невозможности зарегистрировать переход права собственности к покупателю.

Суд признал такие действия продавцов недобросовестными: имея умысел на получение денег за квартиру, они при этом использовали законные механизмы для создания препятствия в регистрации сделки (ст. 10, ст.168 ГК).

Поэтому покупателя признали собственником спорной квартиры, а договор дарения — недействительным (Краснодарский краевой суд, определение № 33-13211/2022). Этот случай еще раз доказывает, почему следует с опаской относиться к сделкам, где на стороне продавца выступает представитель по доверенности.

Начать дискуссию

Контракт в целях ГОЗ — читаем заранее

Довольно частый вопрос новичков в ГОЗ — какие условия стоит прописать в контракте, заключенном в целях ГОЗ? Что важно учитывать?

Контракт в целях ГОЗ — читаем заранее

Курсы повышения
квалификации

20
Официальное удостоверение с занесением в госреестр Рособрнадзора

Больничный совпал с отработанным днем, с какого дня назначать пособие. Судебная практика

Интересное дело. Сотрудник после окончания рабочего дня почувствовал себя плохо и обратился в поликлинику. Ему выдали больничный. А дальше началась путаница.

Иллюстрация: создано с помощью ИИ OpenAI © Вера Ревина/Клерк.ру
УК РФ

Арест счетов приставами может быть частью схемы обналичивания

Сотрудники УМВД по Ивановской области выявили и задокументировали схему незаконного обналичивания денежных средств.

Лучшие спикеры, новый каждый день

Роспатент создаст сервис для расчета роялти

Федеральная служба по интеллектуальной собственности (Роспатент) планирует создать цифровой сервис для расчета усредненных ставок роялти по отраслям.

Секреты главного бухгалтера: как работать меньше, а достигать большего 

Может показаться, что добраться до должности главбуха помогут доскональное знание законов и упорная работа. На деле всё намного сложнее: нужно быть немного предпринимателем по духу — правильно расставлять приоритеты, грамотно организовывать процессы, легко адаптироваться к изменениям и не бояться пробовать новые гипотезы. 

Секреты главного бухгалтера: как работать меньше, а достигать большего 

Как бухгалтеру-фрилансеру установить границы с клиентами, чтобы не выгорать

Бухгалтеры думают, что на фрилансе их ждут очереди из клиентов, рабочее место на берегу моря — или хотя бы свободный график. Но вместо этого приходится отвечать на запросы в выходные дни или ночью. Еще и цены на свои услуги озвучивать как-то неловко.

Как бухгалтеру-фрилансеру установить границы с клиентами, чтобы не выгорать
Опытом делятся эксперты-практики, без воды

Для вычета по НДФЛ на обучение за 2023 год справка не нужна

Новый порядок оформления социального вычета по НДФЛ со справками действует только по расходам с 2024 года.

Подтвердилось: максимальный сбор платят не более 1% владельцев ПВЗ Озона

Ассоциация участников рынка электронной коммерции (АУРЭК) проанализировала данные по сервисному сбору ПВЗ Озон за апрель 2024 года.

❗ В декларации по налогу на прибыль можно учитывать прошлый убыток, только если он был отражен в декларациях

Чтобы в строке 110 листа 02 декларации по налогу на прибыль отразить убыток прошлых лет, уменьшающий налоговую базу, одной только первички недостаточно. Нужно, чтобы в декларациях прошлых лет этот убыток был отражен.

Пользователи сервисов ФНС получили больше 24 тысяч копий учредительных документов

Только за 1 месяц работы предприниматели обращались к сервису «Предоставление копий учредительных документов» больше 24 тысяч раз.

Учет доходов и расходов в разрезе ведения проектов с помощью решения 1С:УНФ

В компании могут возникнуть случаи, когда требуется получить информацию о прибыльности заказов.

Учет доходов и расходов в разрезе ведения проектов с помощью решения 1С:УНФ

⚡️⚡️⚡️ Акция 6+6: год подписки «Клерк.Премиум» по цене полугода!

Пользуйтесь всеми сервисами «Клерка» год, заплатив за полгода. Купив подписку «Клерк.Премиум», вы получите доступ к закрытым материалам — разборам законов, онлайн-курсам, справочно-правовой системе, вебинарам, две экспертные консультации и доступ к полной базе экспертных ответов.

Миникурсы, текстовые и видеоинструкции для бухгалтеров

Для сотрудников важны премии за достижение целей на работе

Материальная мотивация нужна большинству сотрудников. Они рассчитывают получать премии за достижение целей и выслугу лет.

Что же объединяет начинающего бизнесмена, только что открывшего свою компанию, и опытного специалиста, твердо движущегося к своим целям

Конечно же, обоих их желание успешно вести свой бизнес. А как не программные продукты от компании 1С помогают облегчить уже трудоемкий процесс? Бухгалтерский учет, логистика, управление, планирование, документооборот и взаимодействие с клиентами — все эти аспекты больше не будут для вас головной болью.

Что же объединяет начинающего бизнесмена, только что открывшего свою компанию, и опытного специалиста, твердо движущегося к своим целям

ОЭСР улучшила прогноз по росту ВВП России на 2024 год

Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) изменила прогноз по валовому внутреннему продукту (ВВП) России.

Карьерный рост внутри Unicon Outsourcing

История успеха молодого руководителя группы бухгалтерской практики

Решение ВС: заказчик имеет право расторгнуть бессрочный госконтракт

В случае изменений в законодательстве госзаказчик вправе расторгнуть даже бессрочный контракт с исполнителем.

Путин: Россия сохранит консервативный подход к планированию бюджета

Президент требует от Минфина реалистичных подходов к бюджетной политике. Выделенные средства должны повышать качество жизни россиян.

Отпуска

🌴 Из-за отпуска без содержания меняется рабочий год для основного отпуска

Стаж для отпуска считают не по календарным годам, а по рабочим. И в этот стаж не входят отпуска без содержания, превышающие 14 дней в год.

Интересные материалы

Общество

Праздник дня. Всемирный день Солнца

Всемирный день ​​Солнца отмечают с 1994 года. В этот день во многих учреждениях проводятся Дни открытых дверей, семинары, выставки и кинопоказы, посвященные вопросам солнечной энергии.

Праздник дня. Всемирный день Солнца