В настоящее время вопросы борьбы с недобросовестными застройщиками и защиты прав обманутых дольщиков стоят в России довольно остро. Несмотря на то, что ранее государство обязало застройщиков заключать с гражданами соответствующие договорные соглашения, исключило возможность осуществления ряда мошеннических схем в данной области и ввело льготный порядок участия дольщиков в процедурах банкротства, права граждан продолжают повсеместно нарушаться. И на практике до сих пор нередки случаи, когда дольщики остаются вообще ни с чем по банальной причине отсутствия у обанкротившегося застройщика каких бы то ни было активов.
Законодательные изменения
В начале текущего года законодатели в очередной раз попытались урегулировать отношения, складывающиеся на рынке долевого строительства жилья, закрепив дополнительные гарантии соблюдения прав дольщиков. Например, теперь проверка обращений и заявлений граждан о фактах привлечения их денежных средств для долевого строительства в нарушение законодательства Российской Федерации в сфере долевого строительства будет предметом государственного строительного надзора.
Центральной же новеллой принятого закона является введение института страхования гражданской ответственности застройщика, привлекающего средства граждан в целях жилищной застройки.
В соответствии с этим Федеральным законом № 294-ФЗ к способам обеспечения исполнения обязательств застройщика было отнесено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Причем главной особенностью страхования ответственности застройщиков явилось то, что оно может осуществляться как путем участия застройщика в обществе взаимного страхования застройщиков, так и посредством заключения со страховой организацией договора страхования.
Таким образом, в целях обеспечения своих обязательств застройщик наряду с залогом будет обязан выбрать один из трех способов – либо получение банковской гарантии, либо страхование гражданской ответственности застройщика в страховой компании, либо же вступление в общество взаимного страхования. В связи с этим дополняется и перечень документов предоставляемых при регистрации договора участия в долевом строительстве.
Так, вместе с документами, необходимыми для регистрации договора, застройщик обязан будет предоставить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. Непредставление же этих договоров является основанием для отказа в государственной регистрации.
Для того, чтобы страхование ответственности застройщиков составило должную конкуренцию поручительству, законодатель постарался существенным образом ужесточить требования к последнему. Например, теперь срок действия поручительства - должен быть не менее, чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Напомним, до этого указанный срок составлял лишь шесть месяцев. Кроме того, повышаются требования и к гаранту - банк-поручитель застройщика должен иметь лицензию на осуществление банковских операций, работать не менее пяти лет, а также иметь зарегистрированный уставный капитал в сумме не менее 200 миллионов рублей и собственные средства в сумме не менее 1 миллиарда рублей. Закон гласит, что если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.
Страхование ответственности
Согласно закону, застройщик до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Страхование будет осуществляться в пользу участников долевого строительства. И если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации.
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. В свою очередь дольщик-выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Одновременно закон устанавливает перечень обязательных требований к таким договорам. В частности, минимальная страховая сумма по договору должна рассчитываться, исходя из цены договора. Она не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъекте РФ. Также в договоре страхования не может устанавливаться франшиза, то есть определяться часть причиненных участнику долевого строительства убытков, не подлежащая возмещению по договору страхования.
При этом расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования, а в случае расторжения договора страховщик обязан будет уведомлять об этом участников долевого строительства в течение семи рабочих дней.
Другим способом страхования ответственности застройщика закон определяет вступление в общество взаимного страхования. Закон регламентирует порядок создания общества взаимного страхования, процедуру внесения взносов и устанавливает субсидиарную ответственность по страховым обязательствам.
Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков здесь осуществляется на основании договора страхования, который может быть заключен по каждому объекту долевого строительства и в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом общества заключен договор участия в долевом строительстве.
Выплата страхового возмещения выгодоприобретателю по такому договору должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем. Причем независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии. При этом выгодоприобретатель вправе обратиться в общество с требованием о выплате страхового возмещения в пределах срока исковой давности, или до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика, если страховой случай подтвержден решением арбитражного суда о признании должника банкротом.
Начать дискуссию