Предыдущую публикацию от 12 декабря мы закончили тем, что заказчику передан результат работ, то есть реализованы выполненные строительно-монтажные работы.
В регистрах бухгалтерского учета эта реализация отражается записями:
- Дебет счета 62.01 Кредит счета 90.01;
- Дебет счета 90.03 Кредит счета 68.04;
- Дебет счета 90.02 Кредит счета 20.
Определен финансовый результат, начислен НДС от этой реализации, посчитана налогооблагаемая прибыль.
По условиям договора могла быть предусмотрена частичная (или полная) предварительная оплата.
Полученный ранее аванс (никак не могу заставить себя отказаться от этого термина), как это было рассмотрено в публикациях от 27 и 28 октября было отражено записями:
- Дебет счета 51 Кредит счета 62.02.
От этой суммы получивший деньги подрядчик был обязан начислить НДС записью:
- Дебет счета 76 (АВ) Кредит счета 68.02.
Там же мы рассматривали и получение предварительной оплаты недежными средствами (материалами, услугами и т. д.).
И перейдем к тому, что после реализации СМР полученная предоплата подлежит зачету:
- Дебет счета 62.02 Кредит счета 62.01.
Начисленный ранее НДС также подлежит вычету:
- Дебет счета 68.02 Кредит счета 76 (АВ).
Оставшаяся сумма дебиторской задолженности в сроки, предусмотренные данным договором, подлежит погашению.
И поступление денежных средств от заказчика на расчетный счет подрядчика отражается записями:
- Дебет счета 51 Кредит счета 62.01.
Но точно так же, как и предоплата, окончательный расчет за выполненные работы может быть предусмотрен какими-то неденежными средствами.
Стороны могут это предусмотреть как в самом договоре, при его заключении, так и в дополнительном к нему соглашении.
Подробной статистики у меня нет, но довольно часто подрядчику, принимающему участие в строительстве многоквартирного жилого дома заказчик, а точнее, застройщик предлагает расплатиться площадями (квартирами или нежилыми помещениями) в возводимом доме.
Варианты взаимоотношений между застройщиком и подрядчиком при строительстве многоквартирного жилого дома могут быть весьма различными. Поэтому сейчас рассмотрим несколько упрощенную схему, при которой застройщик заключает договор непосредственно с подрядчиком (на которого также возложены и функции технического заказчика). Застройщика в этом случае можно с полным на то основанием именовать заказчиком.
И когда подрядчик соглашается на это предложение, то необходимо решить, каким образом будет происходить погашение долга.
Вот тут уже возникает большое количество вариантов, при каждом из которых погашение задолженности в учете подрядчика может довольно существенно различаться, да и финансовые последствия для него тоже могут быть разными.
В первую очередь подрядчику с заказчиком необходимо определиться, какие конкретно помещения, а не просто абстрактные квадратные метры пойдут в счет погашения задолженности.
Далее надо решить, по какому договору будут передаваться эти помещения. Это может быть договор купли-продажи недвижимости, договор участия в долевом строительстве, либо иной, не противоречащий действующему законодательству договор.
Начнем с договора купли-продажи
В этом случае сторонам необходимо дождаться завершения строительства объекта и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Далее на выделенные для оплаты зачетом помещения он должен оформить в установленном порядке возникновение права собственности, с регистрацией этого факта в ЕГРН. И затем передать это право собственности подрядчику.
Отражение в регистрах бухгалтерского учета процедуры подписания приемопередаточного акта будет зависеть от того, для каких целей он приобретает данное помещение – для перепродажи, или для длительной эксплуатации.
Помещение приобретено для последующей продажи.
В этом случае, как в регистрах бухгалтерского учета (подп. «ж» п. 3 ФСБУ 5/2019 «Запасы»), так и для целей налогообложения (п. 3 ст. 38 НК РФ) данные помещения следует признать товаром.
До перехода права собственности, то есть регистрации этого права в ЕГРН на нового владельца, приобретенный товар в регистрах бухгалтерского учета подлежит отражению на забалансовых счетах.
Считаю, что в этой ситуации оптимально применить забалансовый счет 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».
Следовательно, подписание акта «сдал-принял» покупатель (в девичестве – подрядчик) должен отразить записью:
- Дебет счета 002.
Все хлопоты и затраты на регистрацию перехода права собственности на приобретенное помещение – уже его проблемы.
То есть, ему необходимо уплатить госпошлину за регистрацию права собственности*.
*Напомню, что ее размер для организаций установлен в сумме 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Возможно, придется нести еще какие-то затраты (оформление документов, заверение копий и пр.).
Все эти затраты также следует включить в стоимость товара, что отразится записью:
- Дебет счета 41 Кредит счетов 68, 76.
И только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре, с присвоением соответствующего кадастрового номера, можно будет принять товар к учету.
Если куплены жилые помещения и продавец (он же – заказчик) использует освобождение от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149), то он не указывает в договоре сумму налога на добавленную стоимость.
Записи в этом случае будут следующими:
- Кредит счета 002;
- Дебет счета 41 Кредит счета 60.01 – отражена регистрация перехода права собственности на приобретенный товар;
- Дебет счета 60.01 Кредит счета 62.01 – произведен зачет задолженности за реализованные СМР приобретением товара.
Если приобретены нежилые помещения, то заказчик был обязан реализовать их с НДС.
В этом случае записи будут:
- Дебет счета 41 Кредит счета 60.01 – отражена регистрация перехода права собственности на приобретенный товар;
- Дебет счета 19 Кредит счета 60.01 – отражена сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная продавцом;
- Дебет счета 68.02 Кредит счета 19 – принята к вычету сумма НДС по приобретенному товару;
- Дебет счета 60.01 Кредит счета 62.01 – произведен зачет задолженности за реализованные СМР приобретением товара.
При реализации СМР подрядчиком был начислен налог на добавленную стоимость и отдан в закрома, то бишь, в бюджет.
При зачете долга нежилыми помещениями есть «входной» НДС, зачетом которого в некоторой степени компенсируются финансовые (и моральные) потери от перечисления налога.
При зачете жилыми помещениями продавец налог на добавленную стоимость не начисляет, и принимать к вычету, соответственно, нечего. Весь 62 (с учетом сидящего в нем НДС) засчитывается стоимостью квартир.
Также следует принять во внимание, что жилые дома и жилые помещения, учтенные в регистрах бухгалтерского учета как товар или готовая продукция, могут быть признаны объектом налогообложения по налогу на имущество (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Это зависит от принятия в соответствующем регионе законодательного акта (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).
И в большинстве субъектов такие законы в настоящее время приняты. Однако в каких-то регионах налог с приобретенной для продажи квартиры нужно начислять только в том случае, если ее не удалось продать в течение года (или двух, а то и четырех) лет после принятия ее к учету (даты регистрации перехода права собственности). Где-то она попадает в налоговую базу с даты принятия к учету. А кое-где такие законы еще до сих пор не приняты.
Нежилые помещения, выставленные на продажу, то есть учтенные как товар, в базу по налогу на имущество включению не подлежат.
Таким образом, зачет стоимости выполненных подрядчиком СМР путем покупки у заказчика нежилых помещений для подрядчика более выгоден, чем покупка квартир. Он в этом случае, во-первых, имеет возможность принять предъявленный НДС к вычету, во-вторых, не попадает на уплату налога на имущество за период от покупки помещения до его продажи.
Начать дискуссию